2023年8月下旬，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
以2023年830政策为起点，一系列重磅楼市宽松政策落地，至2024年8月30日，各地共发布楼市政策超1200条。至此，房地产过热时期的限制性政策基本退出，政策环境接近2014年以来最宽松阶段。如今2024年8月30日，在看到史诗级救市政策等字样的时候，地产人只会笑而不语，因为这一年大风大浪见多了，全国楼市平均一天就要更新3条政策，比自媒体博主还勤快，加上央行年内两次降息、国家队下场收库存、一线城市限购大松绑、买房就是广州人这种活久见的事都发生了。![]()
但最近有一个城市，创新了一些调控政策，让市场再次大开眼界！
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衡阳市最近出台了被称为“衡十条”的房产新政，旨在进一步促进房地产市场的平稳健康发展。这些措施包括但不限于：1. 优化商品住房计容及销售面积计算方式，探索以套内建筑面积进行计价销售。2. 优化房地产用地供应，控制住宅用地供应总量，推进土地片区开发。3. 盘活房地产用地资源，实施“带押过户”，鼓励企业合理开发利用土地。一共10条内容，大部分可以说大家都已经看过很多次！但其中的第9条，让人大开眼界！![]()
支持保险公司研究开发房地产保交楼险和稳价险新险种，鼓励开发商购买保险，购房者享受保险红利。（责任单位：国家金融监督管理总局衡阳监管分局、市住房和城乡建设局）
伟哥来解读一下：
首先：房地产保交楼险
在前2年，保交楼问题很大的时候，有很多专家提出了能不能将保险业引入资金监管环节，以防范各种资金风险。针对购房信心不足的问题，可以参照企业融资信用保险制度，推出‘保交付’的保险制度，一旦出险，由保险公司进行监管、交付理赔，这样才能够恢复购房者对于出险楼盘的信心，促动房地产交易的正常循环、资金正常流向、开发商正常经营，达到最终的效果。保交楼险能够带来更强的资金监管，除房屋的预售款监管外，保险费用可以纳入专项账户监管，保证更多的开发资金；险资参与监管，账目由保险公司定期核查，对购买保交楼险的业主进行公示，这样可以形成监管机构+保险公司+业主一起监管的强监管模式，未来也可以将保交楼险作为楼盘安全性的新标杆。但伟哥认为，出现保交楼的问题原因很简单，是期房预售制度下，银行+地方政府不执行预售资金监管政策+部分银行违规执行必须封顶放房贷的政策导致的。在房地产开发过程中，银行应该是主要的资金来源，不管是土地购置费中的‘开发贷’、建设过程中的‘建设贷和供应链金融服务’，和最后消费者购买的杠杆‘按揭贷款’，都是由银行一手掌控的。首先在前期的‘开发贷和建设贷款、供应链金融服务’中，开发贷、建设贷的保管（一般监管户、重点受限资金监管户、贷款发放户）、提取的最后一关都是由银行把控和决定的，按揭贷款发放进度和方式也都由银行决定，以及土地、在建工程、项目公司股权，都是质押在银行手上。另外从卖地开始，一直到各种审批，地方政府都应该处于监管中。所以严格来说，出现当下保交楼的原因是因为地方政府失职，现在地方政府出台政策指望保险公司加入保交楼，在当下这个市场环境下，如果地方政府不作为保交楼压力非常大，必然带来这个保险的收费会非常高。这种情况下，这个资金不论是不是购房者交，最后都会转嫁给购房者，本来应该地方政府承担的责任，轻轻松松被转嫁出去了。其他国家和地区只有按揭贷款保险制度，比如新加坡和香港。新加坡从1989年起，就制定了住房抵押贷款保险制度，要求购买组屋的（新加坡保障房，新加坡人70%以上都住组屋），必须购买人寿保险，以便在贷款者死亡、重病、完全永久伤残的情况下，由保险负担，不会失去房子。香港按揭证券有限公司全资拥有的香港按证保险有限公司2023年9月22日宣布，按揭保险计划（按保计划）就楼花（在建预售）住宅物业作出修订，使适用的合资格准则与已落成住宅物业看齐。经修订后：价格为1000万港元或以下的合资格预售物业，最高按揭保险成数为九成；价格为1000万港元以上至1500万港元的合资格预售物业，最高按揭保险成数为八成或以按揭贷款上限900万港元计算的成数，以较高者为准；价格为1500万港元以上至3000万港元的合资格预售物业，最高按揭保险成数为七成或以按揭贷款上限1200万港元计算的成数，以较高者为准。经上述修订的合资格准则，将适用于2023年9月22日或以后签订临时买卖合约的自住物业的相关楼花按揭。此前，按保计划只能为物业价格600万港元或以下的楼花住宅物业提供按揭保险。申请人可透过「按揭保险计划」叙造高达9成按揭。「按揭保险计划」是由香港按揭证券有限公司(按揭证券公司)推出，以低至一成首期协助市民置业，减轻首期负担。根据不同楼价设有按揭成数及贷款上限，详见下图：
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* 8成以上按揭的申請人須為固定受薪人士，並於申請按揭時未持有任何香港住宅物業。
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购房者在保险期内出售房屋，因房价下跌造成的损失由保险公司赔偿，最高赔偿额为购房价格的30%。产品分一年期和三年期两种。
该平台的精算顾问在接受媒体采访时表示：“产品的初步定价为一年期防跌险费率3%，三年期防跌险费率5%，以2015年商品房销量总额87281亿元来算，防跌险保费可达2000亿~5000亿元，或有望成为产险业仅次于机动车辆保险的第二大险种。”
2015年的时候，曾经出现过如果购房者选择“降价险”的方式购买该楼盘，只需花九成房款即可买房，其余10%的房款作为保证金由客户保留。到约定的交房时间前4个月（2015年6月底），如房价没降，购房者再向开发商交付10%的保证金，如果降价了，则由珠江人寿代客户向开发商支付余款，无需客户缴纳保证金。同时，判定房产降价的标准是以交房前4个月客户所购买房源与相邻楼栋的在售相同楼层、相同朝向房源价格相比。
简单来说，这就是当年一家集团公司为了卖房而推出的噱头。从保险的角度来看。就存在赔付与否的决定权在开发商或者保险公司手上的问题，如何评估很难客观。针对买房的价格加保险，存在明显的赌博风险。很可能会鼓励少数投资者炒房，特别是在当下市场不稳定的情况下。买房就要意识到可能会亏，否则很可能带来金融风险。
