7.5%的首付本来伟哥还以为不值得关注，结果这几天莫名其妙热了起来。其实归根结底还是现在外行太多了，忽视了后面还有一句话（剩余50%首付款可缓交1～2年交齐。）山东青岛胶州市推出房票安置、购房补贴、商品房团购、共有产权人才房等多项激励政策和举措，促进房地产市场高质量发展。参与商品房团购，还有多项优惠政策。一是年度最低价保障，确保团购池房源为2024年度内同等房源市场最低价，且为网签后半年内最低价。二是在此基础上，争取开发企业再让利5%～10%。三是购买家庭首套房且收入相对困难的，首付款可按50%缴纳，剩余50%首付款可缓交1～2年交齐。这个新闻最大的问题是15%是不是要交？众所周知，现在政策全国除了北京上海深圳3个城市外，全国首套房首付都可以15%。但这个15%什么时候交其实是一个大问题！首先：这不是新事物，之前有过，地方政府垫付首付![]()
其次：首付分期是指购房者开始还月供了，首付还没付齐，这属于违规违法！反之，如果在去银行抵押之前何时缴纳首付，这属于灰色地带，目前没有法规明确规定是否合规。
根据住房城乡建设部 人民银行 银监会《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》 建房[2017]215号：
“一、严谨违规提供“首付贷“等购房融资
（一）严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付款融资。
房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或者采取分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。
三、加大对违规提供购房融资行为的查出力度
（七）严肃查出房地产开发企业、房地产中介机构违规行为。房产管理部门对提供“首付贷”等违规融资、进行虚假评估、出具虚假证明的房地产开发企业、房地产中介机构，要将其列入严重违法失信企业名单，并共享给银行业协会和银行业金融机构；对上述房地产开发企业，要在开发资质审查中进行重点审核，并依法依规严肃处罚。”
其次：三四城市救楼市办法不多了！
作为青岛的下属区县，截至2023年底，胶州的地方显性债务/（财政收入+基金收入）为248%，年利息支出/财政收入为9.5%。
如果把城投有息债务（地方隐性债务一部分）加计进去，广义债务率会飙升到1184%——![]()
胶州市虽较早开启去库存模式，但整体房地产市场非常低迷。库存压力非常大。所以出台了系列超常规政策。
第三：对于市场来说，首付分期甚至负首付，早就不是新闻了。
“负首付”，这不是新事物，只是媒体包装了一下，懂行的房地产业内称之为“高评高贷”。
“高评高贷”指的就是银行评估价格比真实交易价格高，从而贷更多的款变相降低首付。高评就是高评估值，高贷就是高贷款额。里面涉及阴阳合同、卖家配合控款，其漏洞在于银行评估价有浮动空间，只要卖方同意即可，本质上是赤裸裸的违法。高评高贷也叫做倒拿钱、零首付、低首付。按照首套首贷首付30%的政策，从买家视角出发一般的流程是：贷款对象为有完全民事行为能力的自然人；个人征信状况良好，无不良征信记录;收入证明，月收入不少于每期还款金额的2倍;在贷款银行开立个人结算账户;银行规定的其他条件。其中收入证明有很大的操作空间，剩下的就是银行评估价格。假如房屋市值500万，银行评估价为450万，那么首次贷款可贷评估值的7成，即315万，首付185万，可是贷款人手里只有170万，不够首付款无法完成交易，这就有了高评高贷。评估机构将房子的评估价增加到480万，336万走银行贷款，这样一来，首付164万就可以完成这次交易。高评高贷需要有个前提，即贷款银行必须认可评估公司出具的评估报告，否则也是不可能成立的。![]()
负首付，其实很简单，就是房屋市值500万，很可能评估出800万，从银行贷款出70%也就是560万，相当于购房者还可以从银行拿出60万首付。二手房交易过程中，一套房源一般会有三种“价格”：1.网签价，购房者一般会以区域指导价即最低申报价来进行网上备案，网签价格的高低决定了购房者要缴纳税费的多少；2.评估价，即房产评估公司评估的房源市场价格，购房者用该价格向银行申请贷款，评估价决定了购房者能够从银行申请到多少贷款；3.实际成交价。“高评高贷”是为了能够多贷款，以尽量少的首付款买房实现房产交易，因此恶意抬高房屋的市场评估价格，隐藏实际成交价格，常见具体做法是：通过评估公司将房价“高评”，然后根据最低首付比例计算相对剩余的七成尾款向银行按揭贷款，使购房者能够尽量获得更高的贷款。2017年09月29日，住建部、人民银行、银监会联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，其中第二条第五项规定“银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。”即现在银行审批贷款要对比网签价与评估价，用二者的相对低值来确定贷款额度。因此现阶段的“高评高贷”采取阴阳合同的方式实现目的，即买卖双方签署两份购房合同，其中“阳合同”代表被做高的房价，作为网签合同网上备案，“阴合同”则代表真实的房价，以“阴合同”的房价实际成交，以“阳合同”的房价获取高额贷款。![]()
那么这个行为有什么风险：一、如果高评高贷没通过，首付不够又借不到的情况下，将要面临解除合同和承担违约责任的风险。这时不要再想找中介或担保公司，他们一般都是口头承诺，贷不下来都会推给银行，而违约责任将会由你承担。二、贷款过程中，由于房价上升等因素，卖方会主动到银行举报你，尤其是等待放款的过程中且房子都已投入装修了，这时银行不放贷，购房者将面临全额付款，如果不行将会面临高额违约金的赔偿，同时已投入的装修、过户的税费以及已给的中介费等，这些都是不可挽回的损失。三、即便是你通过了，在后期银行自查的过程中极有可能被发现，并要求收回贷款。四、《中华人民共和国刑法》第193条规定，【贷款诈骗罪】是指以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万以下罚金或者没收财产。五、高评高贷一旦被银行查出，你就会被例入银行黑名单，再想贷款基本就不可能了。首先：高评高贷一直有，但敢做到负首付的证明银行已经彻底没有风控！代表房地产市场已经在失控边缘。前几年大家去银行申请贷款的时候，银行基本上都是爱理不理，对客户的申请条件要求也非常高，不论是工作、征信、资产都要达到很高的水平才能够从银行借到钱。而且前几年银行贷款利率也比较高，普通的商业贷款利率都能够达到6.5%以上，房贷利率也有可能达到6%以上，但即便客户愿意承担这么高的利率水平，也不一定能够成功申请到贷款。然而最近一年多来特别是最近几个月时间银行的信贷环境已经发生了很大的变化，以前银行是比较缺存款的，所以想方设法去吸收存款，而现在银行并不缺存款，最缺的是贷款客户，甚至有很多银行有钱都放不出去。如果钱放不出去，对银行来说也是一个非常头疼的事情，毕竟目前银行主要利润来源就是靠利差，光有存款不行，还要把这些存款转化为贷款才能产生利差，如果贷款放不出去，而存款却要承担很大的成本，银行的利润空间肯定是被压缩的，所以很多银行都急着如何把钱放出去。其次：房地产市场严重分化，出现这种严重违法的高评高贷都是市场特别差的市场。越是这种市场越不能买房。第三：楼市在一季度呈现的销售复苏势头急转直下，二手房挂牌量也集体创下了新高。517开始的本次系列调控很及时，一揽子房地产政策落地显示出中央‘稳地产’的决心，明显提振了市场信心，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策效果兑现期，同时6月房企也将进入上半年业绩冲刺阶段，市场活跃度有望回升。
整体看，对楼市可以乐观一点了。基本一二线城市的底部可以预期已经出现了，但稳定的基础还很弱，未来走势还是看政策继续落地的力度。
各地都在稳楼市，相对而言一二线城市最近才放松一些政策，市场已经有所起色，反而是三四线城市，目前看去年前年已经基本全面松绑，现在可以用的措施基本没有了，所以难免会有一些擦边球的事，需要注意风险了！
