最近短短数日，核弹级楼市新政下楼市满血复活，市场预期真的开始全面改变了！
国庆前夕，楼市利好持续释放，从央行降准降息、二套首付比例降为15%，到北上广深接连落实地产新政，尤其是9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，从力度到节奏，如同给楼市注入了一针强心剂，极大地提振了市场信心。为市场提供了更充裕的资金流动性，降低了购房者的门槛，使得更多人有机会实现置业梦想。
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2024年以来，楼市利好一波接着一波！![]()
10月国庆“黄金周”——各地城市楼盘到访量、认购量普遍较节前大幅提升。部分项目成交量甚至超过9月全月！国庆期间，北京新房成交同比上涨超过200%；深圳新房认购量较去年同期增长664.14%；上海新房成交也同比出现翻倍增长；广州新房项目的到访量及认购量均大幅上升。房企方面，黄金周期间保利发展全国成交金额约148亿元，同比去年提升47%。越秀地产累计实现销售认购金额91.9亿元，创历史同期新高。龙湖在全国多城市的销售也全面向好，日均认购量同比2023年十一期间提升20%以上；环比今年五一、中秋小长假日均认购增长达70%-80%。银十月开局表现超预期，市场回稳态势明显，居民置业信心开始恢复。10月开局表现远超预期，楼市“银十”变成了“金十”。不过，随着楼市回暖的信号出现，在国庆长假结束后，多家房企纷纷宣布涨价或收回折扣政策，楼市又重新面临续航的问题。按照过去2年多，房地产各种政策的影响，市场已经非常有经验，热度持续1周到一个月，但必须再有政策续航。10月份以来，各地继续不断推出房地产市场优化调整措施，特别是随着降低存量房贷利率等政策的出台，有些城市宣布全面取消限购，有些城市进一步缩小限购区域、放宽限购条件，其他政策也在积极推进当中。福建泉州出台多项措施，全面取消住房限购、限售、限价。威海优化调整房地产相关政策，包含统一首套、二套住房商业贷款首付比例等。杭州出台楼市新政，提出住房商业贷款不再区分首套、二套，最低首付款比例统一为15%。在福州，取消了普通住宅和非普通住宅标准，住房商业贷款不再区分首套房和二套房。所以在929-930新政后的房地产10月17日的发布会非常关键！国新办将于2024年10月17日（星期四）上午10时举行新闻发布会，请住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。![]()
那么这次发布会到底有什么政策值得期待？
10月8日，发改委在国新办举行的新闻发布会上表示，推动房地产市场止跌回稳。
财政部副部长廖岷表示下一步将积极研究出台有利于房地产平稳发展的措施。主要有三方面考虑：一是允许专项债用于土地储备，主要是考虑到当前闲置未开发土地较多，支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地，利于减少闲置土地，增强土地供给调控能力。二是支持收购存量房，加大保障性住房供给，考虑到当前已建待售住房较多，将采取用好专项债收购存量商品房，并继续用好保障型安居工程补助资金，支持方向进一步优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收购。三是及时优化完善相关税收政策，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。北京市最近发布了关于优化房地产政策的新实施意见，其中包括适时取消普通住宅和非普通住宅的标准。这一政策变动意味着未来在税费缴纳等过程中，非普通住宅和普通住宅将执行同等要求，这将有助于降低购房者的置业成本，特别是对于大户型房屋的购买者来说，可能会享受到更低的契税税率。此外，出售满2年的非普通住宅原本需要按差额征收增值税，税率为5.3%，而普通住宅则免征增值税。取消标准后，这种差异将不复存在，进一步减轻了非普通住宅交易的税费负担。未来可能出台的购房税费政策：可能会出台购房契税、增值税等税费的减免政策，降低购房者的交易成本。例如，对于购买首套住房或特定类型住房（如绿色建筑、保障性住房等）的购房者，给予一定比例的税费减免。调整二手房交易税收：二手房在房地产市场中占有越来越重要地位，可能会对二手房交易的税收政策进行优化，如降低二手房交易的个人所得税、增值税等，以活跃二手房市场，促进住房的流通和置换。支持存量房收购：增加保障房供给，消化库存，稳定市场。
近年来，存量房，尤其是在三四线城市的大量商品房库存，成了一个棘手的问题。这些已经建成但未能及时售出的房产，导致开发商资金周转困难。政府通过专项债券收购存量商品房，将其转为保障性住房的供给，既能帮助房企盘活滞销房源，缓解资金压力，又能增加保障房供应，满足中低收入群体的住房需求。
取消普通住宅与非普通住宅分类：降低购房门槛，刺激改善性需求在现行的税收政策中，普通住宅与非普通住宅的税费差别显著。例如，普通住宅享受较低的契税和增值税优惠，而非普通住宅则需承担更高的税负，特别是对于大户型或豪宅，购房者需要支付较高的税款。此次政策调整明确表示，将研究取消普通住宅与非普通住宅的分类，统一税收标准，这一举措对购房者尤其是改善性需求的购房者是一大利好。
当然楼市的根本还在经济！
单纯依靠政策放松并不能持久地提振市场信心，还需要综合考虑市场需求、经济环境以及购房者的心理预期。楼市政策频繁调整也是市场反复波动的原因之一。每一次政策调整，都会对市场产生不同程度的影响。例如，降低首付比例、降低贷款利率等措施，虽然在短期内可以刺激购房需求，但如果市场预期不稳定，购房者仍会持观望态度，市场难以实现持久复苏。整体看，短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的企稳，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多时间。整体看，从中央到地方，从北京到上海各地的政策力度非常大，系列新政稳定房地产的决心已经充分表现，未来只要房地产不稳定，更多的政策肯定还会出台，在各地加码发布政策的基础上，本次国家层面针对房地产全面推动政策宽松，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。![]()
在高层“止跌回稳”政策号召下，全国各地楼市逐渐走出低谷，呈现一片繁荣景象。不论是热点一线城市还是二线城市，2024年楼市都有望出现一个暖冬。在政策的影响下，成交量高位运行，成交价格依然以稳定为主。
