最近北京房地产市场在626重磅稳楼市政策影响下终于有火起来的迹象了：![]()
6月北京二手房合计住宅网签套数达到了14987套，按照目前趋势，超过2024年3月的小阳春。环比5月上涨12%，同比去年同期上涨了29%，整体看楼市在3月小阳春后再出现小高峰。
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最近市场热起来，很多朋友咨询伟哥怎么选房子，除了地段和房价外，买房还要考虑什么？
我的建议当然是物业！买房一阵子，物业一辈子！如果说房屋的结构、配套、园林、等设施是“硬件”那么物业管理就是必不可少的“软件”评估一套房产的价值高低，除了价格、地段、配套等硬性指标外，物业管理也发挥越来越重要的作用，拥有优秀的物业管理，不仅让房子保持长时间的优越品质，同时还是房子保值升值的重要保障、大家都羡慕住豪宅小区的富豪们，以前的不少老小区的物业，除了在收物业费与疫情防控时有存在感，其他时间似乎都没有它们的迹象。而在我们老百姓普遍印象里，豪宅都与“私人管家”、“高档物业”挂着等号。可近期北京房山发生的一件大事，恐怕使得大家对豪宅都是“高档物业”的固有印象有了改变。前几天伟哥一个粉丝说自己小区的物业非常有特色，特地请伟哥去观摩，说有惊喜。项目在位于房山青龙湖公园北2000米的V7北湖壹号，临近青龙湖公园，属于景观高档别墅区。几年前伟哥就看过项目，环境品质都不错。300-450平米的临湖独栋，市场价值在3000万+。按照正常情况，这种湖景别墅住几年后，是各种环境最漂亮的时候。结果前几天伟哥去了现场，惊喜真变成了惊吓，随手拍了几张照片。![]()
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一点不夸张的说，这样的3000万+豪宅别墅的物业居然连80年代老破小的物业都不如。![]()
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说到物业的问题，这个项目的业主纷纷吐苦水：
2023年7月31日，北京突发强降雨，北湖壹號小区也遭遇了严重的水灾，业主提供的视频显示：大雨导致小区多个房屋内涝，水位达到1.5米-1.8米，部分地区甚至超过了2米。
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大雨过后的第一周，石榴物业并未进行及时救灾，也并未向有关部门反映、报备业主的受灾情况，不仅导致小区业主错过了最佳的救灾时间点，也让相关部门未能及时掌握受灾信息。
郑先生作为业主代表之一，一直是小区里的热心肠。去年雨灾过后，积极协调各方，投身于家园重建工作。然而，由于石榴物业长时间不作为，业主们再也无法忍受，于是发起了投票，对其进行罢免，并着手更换新物业公司。自此，郑先生自述就成为了石榴物业的眼中钉，并在随后被“特殊对待”。在今年5月12日业主大会投票选举后，郑先生每次回家都遭遇石榴物业保安无端盘查，质疑其业主身份并禁止其驾车进入小区，言语中的谩骂更是从未休止。无奈之下，郑先生只得向辖区派出所报警，在检查过其车辆及后备箱后，方能进入小区。据郑先生描述，仅今年5月的下半个月，郑先生就先后4次被迫通过报警的方式，在警察的护送下才得以回到小区内的家中。除了这些，甚至出现了物业公司石榴物业伪造租赁合同，禁止新业主进入小区装修的奇葩事件。有一位业主描述2023年购置了北湖壹號小区，按照小区物业的要求，使用了小区指定的施工队，没想到在装修进行了不到一半的时候，石榴物业方面表示接到了集团的指示，2023年购买北湖壹號的购房者，都必须停止装修，并且不得入住。而石榴物业的理由是这些业主已经将房屋出租给石榴物业，期限为二十年，如业主违约，则需赔偿乙方2000万元！这种明显违背常识的协议居然成为了物业阻挠业主正常居住的理由。业主们为何无法轻松换掉物业？
背后的实际困境和政府职能失位？
伟哥碰到很多小区想换物业，《物业管理条例》明文规定了业主可以通过业主大会解聘物业公司，但在实际操作中，许多业主对于自己的权利并不了解，也没有足够的能力来进行有效的维权。这使得他们在与物业公司的斗争中处于相对弱势的地位。
作为几千万物业的拥有者，可以说都是成功人士，很多业主甚至自己可能就是律师，碰到这样的物业，当然第一时间想到的办法是换掉，结果同样也是差强人意！
北湖壹號小区业主针对罢免石榴物业先后举行了两次投票。其中，第一次投票参与表决业主总数为153户，占业主总数的69.86%，占比超过三分之二；参与表决业主相应专有面积55607.73平方米，占建筑物总面积的72.92%，占比超过三分之二。![]()
第二次投票参与业主总数为154户，占业主总数的70.32%，占比同样超过三分之二；参与表决业主相应专有面积55929.47平方米，占建筑物总面积的73.34%，占比也超过了三分之二！综合两次投票的结果，业主代表有权对石榴物业进行罢免，并选定新物业公司，与新老物业公司办理交接事宜。两次投票的结果均即使在物业管理区域内显著位置进行了公式，对全体业主具有约束力。然而，尽管业主的行为合法合规合理，在新老物业交接当天，由于石榴物业的阻挠，致使交接工作无法顺利展开。更为过分的是，石榴物业还雇佣疑似“黑保安”与业主对峙，对业主选定的新物业公司正常的交接工作进行暴力阻止，现场一度爆发冲突！
业主在这样的情况下苦不堪言，多次发文投诉，当地政府也发了一些告知书，但实际推进速度明显不尽人意！
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伟哥住在望京的小区前几年也换了一次物业，从流程上看，北湖壹號小区所在的地方政府明显存在不作为的嫌疑！![]()
每年，物业纠纷的投诉数量都居高不下，其中大部分纠纷都与小区管理不到位等问题密切相关。这些纠纷不仅影响了居民的正常生活，也给政府的治理工作带来了巨大的挑战。为了处理这些纠纷，不同的政府部门有不同的应对办法，类似望京这些地方政府，从老百姓生活角度出发投入了大量的行政资源，也收获了老百姓的满意度，而北湖壹號小区这些区域的地方政府，在群众呼声这么大的情况下，几个月没有实际措施帮助群众，的确存在明显的工作问题。《民法典》第二百八十四条规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。新规明确了，如果物业的服务效率低下，或者管理不到位，无法达到小区绝大多数业主满意的程度，业主联合起来就有权行使“弹劾”权，通过更换物业保障业主的共同利益。![]()
解决小区居民与物业之间的矛盾问题，需要政府、物业公司以及居民们共同努力。政府不能只管卖地，应加强对物业公司的监管力度，确保其依法依规经营。对于少数群众不满意度非常高的物业，群众想换就应该立刻换！花了几千万买房，居然物业比自己更像小区的主人！希望北湖壹號小区这几百户业主能有一个好的结果！
