往年学区房话题都集中在4月前，因为大部分城市都需要在5月1号之前落户才能算当年，但2024年学区房这个话题6月依然比较热乎。
最近北京等城市学区房集中的西城、海淀成交不错，但价格已经可以说“惨不忍睹”。《每日经济新闻》记者了解到，去年5月，广州轻工资管也挂牌转让过一批东风广场二手房，彼时最低挂牌均价9.84万元/平方米。而本次挂牌的东风广场房源中，最低挂牌均价7.2万元/平方米，降幅26.83%。![]()
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相比广州，深圳部分老破小学区房跌幅则更加明显。曾经的网红二手小区八卦岭宿舍，因为有“学区、拆迁”加持，在2021年初成交均价普遍超过14万元/平方米。但目前，八卦岭宿舍最近一次的成交价仅约4万元/平方米，较2021年初的跌幅近10万元/平方米。![]()
北京，学区房是令无数人仰视的存在，单价20万+、30万+的老破小学区房，比比皆是。而如今，北京的学区房价格，已经令大多数仰视，望尘莫及，但相比于高点，已经调整了不少。
学区房平均跌幅已经超过30%，那么为什么学区房会跌这么多？以后还有机会吗？
2：学区房需求大幅度萎缩
伟哥2年前就写过文章：
最后3年！人间再无「学区房」
2023年这一年上学的家长肯定是最近几十年最辛苦的一拨家长，不论是上学还是就业，都是人口红利时代最后的一波高峰.![]()
由于二孩人口高峰影响，2023年全国小学招生1877.88万人（当年招生主要面向2016年9月1日—2017年8月31日出生人口），创近20年峰值。北京市海淀区2023年达到新生入学高峰。2024年，海淀区小学入学人数相比去年回落，预计约3.4万人，减少约17%。2023年北京市西城区小学入学人数迎来“史上最高”，创纪录地达到近2.5万人。2024年亦有所回落，预计约2万人，减少约20%。广州市11个区近日发布了2024年小学招生计划，相比去年普降。番禺区招生计划较多，公办小学共招收一年级654个班，但比去年减少30个班。老城区中，越秀区公办小学一年级招生计划总数为351个班，比去年大幅减少了74个班。根据前期摸底，青岛市今年约有14万人小学入学，相较于2023年17万入学人数有所下降。![]()
在教育方面伟哥不专业，但学区房很多人很关心，所以今天聊聊学区房问题。首先：结论很简单，2023年是北京乃至全国主要城市学区房的最后一个最热年份，未来可能还有2年的余温，最多2年后，学区房将基本上消失！![]()
以网签数据看，北京西城的二手房网签3月份只有997套，而去年同期是1446套。5月份是752套，去年同期是740套。其实原因很简单，就是教育资源不均衡，产业资源不均衡，叠加了就近入学政策导致出现了学区房。大部分学区房都是集中在高校周围+政府部门周围。1953年11月26日政务院第195次政务会议通过的《政务院关于整顿和改进小学教育的指示》中指出：“由于我国经济发展不平衡，小学教育的发展也不平衡。我们应根据不同的情况，采取多种形式，提出不同的要求来办小学教育；如果要求全国小学整齐划一，那是做不到的。”这是由于当时的经济比较落后，各地区发展不太平衡，于是国家提出了这个相对公平的教育方式。随着国家经济的发展，生活水平不断提高，人们越来越重视教育。但是在不同的地区。经济也有高有低，不同地区的学校和教育资源也会有一定的差别。因此家长就会通过各种方式购买好地区的学区房，以获取最好的教育资源。“就近入学”并不是指到“离家最近”的学校读书，而是指由教育行政部门根据该地区的具体情况来为公办学校进行合理的资源配置和根据不同年龄段学生的分布和需求状况提供义务教育，为每一位儿童提供义务教育的名额。1986年，我国通过的《中华人民共和国教育法》中规定，小学、中学施行就近入学，这也拉开了就近入学的序幕。就近入学导致优秀教育资源越来越集中？对于老师来说，好的学校意味着事业发展更好、工资更高。那么，在有机会的情况下，好的老师必定会向好的学校调动。同样，老师会为人父母，自然希望自己孩子能得到更好的教育，而学校往往会对老师的孩子在一些方面予以一定便利。这也造成好的老师选择向好学校调动的原因。![]()
中国城市中住房价格的变化除了受宏观经济和政策的直接影响外，也表现出明显的空间不均衡性——公共服务供给短缺和布局不平衡，使得占有较多公共资源优势的大城市及城市中的优势区位房价明显偏高。![]()
教育资源“租买不同权”的制度安排进一步降低了自有和租赁之间的替代性。买房（特别是购买优质学校的学区房）成为家长们将子女送进好学校的必然选择。这会带来居民住房选择行为的扭曲，造成优势区位过高的住房价格。武功再高，也怕菜刀；素质再高，还得高考！高考就是应试教育的终极考验，你素质教育搞得再好，最后还得在应试教育独木桥上走一遭。这就是矛盾的地方。全北京、全中国其实都是学区房，因为都是按照学区划片的。但其实严格意义上，只有一流一类、一流二类、二流一类才能称为学区房。当然现在有些9年直升的初中不错的，也可以说是学区房。学区房的价格其实只是门槛，代表了这家长的投入，从全国看的确存在非常明显的高考下的不均衡现象。各大城市对于学区房的调控手段，主流有五种：「教师轮岗」「多校划片」「名额分配」和「公民同招」「六年一位」。实际教育部门做不到稀释优质教育资源，或者做到多增加优质资源。所以措施只能治标不治本。二胎、三胎导致的教育资源紧张，对于独生子女，一个孩子，大部分二胎家庭，认为2个孩子享受教育资源，相当于20万一平米的房价变成了10万一平米。这几年井喷入学，放大了市场需求。而新政策三胎，影响会更大。6月14日，民政部网站公布2024年1季度民政统计数据，其中有关婚姻登记的数据如下：结婚登记196.9万对，离婚登记57.3万对。而2023年1季度结婚登记214.7万对，离婚登记64.1万对。可见，今年一季度结婚登记同比减少17.8万对，离婚登记同比减少6.8万对。学区房一边连着教育，一边连着住房。学区房过热反映出的教育资源不均衡问题。学区房的出现是出生人口增加遇到了教育不均衡导致的，学区房的出现是发展问题，当下的政策基本集中在让更少的人更难获得优质资源，优质资源依然存在，比如西城、海淀的高中录取率依然全国最高。最热炒的小学降温难免，特别是最近几年属于大部分城市入学高峰，但学位不足导致的顺位排序导致最优质学校入学难度加大。举例来说，西城的德胜区域已经出现了第一顺位溢出的现象，所以再买房未来几年也上不了对应学校。价格必然下调。70-80后是享受了教育红利的一代人，所以更看重教育，也刚需。出现学区房的基础是就近入学，对于当下大部分买学区房的家长来说，更看重子女教育，但注意了！3年后学区房肯定会大幅度降温，从时间看，2017年左右出生的孩子会是这一代人里面人数最多的一年，伴随他们一生的竞争也肯定最激烈！后续出现了断崖式的下调，特别是最近2年出生人口锐减7万以上。简单来说，西城区三年后小学招生会从2.5万的今年历史最高下降到1.5万人，海淀区也会用3年时间下降到2.5万人。在2021-2022学年，北京幼儿园“吃紧”就出现了征兆，该学年入园人数比上年减少，但由于上年入园人数高达22.2万人，为近年来高峰，因此问题并未凸显。到了2022-2023学年，入园人数再次减少11591人，终于传导到了幼儿园经营上。![]()
毕竟孩子要是在2025-2026年要上学依然必须要买，但如果是2026年后开始才上学，千万别急买学区房了！需求会大幅明显下调，价格也肯定会比现在便宜。毕竟最近几年包括西城德胜等区域，已经溢出，不确定买了能不能上，导致这些区域价格没有继续大涨，后续几年反而买了可以上，这样一来，稀缺的教育资源依然有价值。但也只是可能稍微稳定一点价格，大趋势不可逆，除非户籍政策全面放开，否则只要入学人数越来越少，学区房降价是趋势。市场未来反应最大的，反而是各种挂牌的后续学校，很可能出现招生困难的现象，所以最近买房如果不是最近2年必须要上学，千万别急着买。出生人口减少+教育资源相对越来越均衡，过去一线城市房价上涨的龙头学区房很难再有行情了。
