美国货币政策调整对全球流动性、利率水平、大宗商品价格、通胀压力、各国货币政策、国际资本资产配置等等均可以产生广泛而深入的影响。今天凌晨2：00，美联储宣布降息50个基点！这是自2020年3月以来的首次降息，标志着本轮降息周期的开始![]()
美联储在为期两天的货币政策例会后发表声明称，最近的指标表明美国经济活动继续稳步扩张，就业增长放缓，失业率上升但仍处于低位。鉴于通胀上的进展和风险平衡，美联储决定将联邦基金利率目标区间下调50个基点到4.75%至5%之间的水平。美联储主席鲍威尔也在当天记者会上表示，美联储的目标是恢复物价稳定，同时确保失业率不上升，降息50个基点表明了美联储实现该目标的决心。要知道，美联储上一次降息是在2020年，为应对新冠疫情直接将联邦基金利率下调1个百分点至0-0.25%。2022年3月以来，美联储启动了一轮近乎史无前例的激进加息，并从2023年7月起将政策利率维持在5.25%-5.5%高位至今。那么对于市场的影响如何？众所周知2020年那一轮美国降息带动了中国国内信贷宽松，间接也导致了房价的爆发，当下国内房地产市场陷入调整的很大原因也是因为这一轮爆发式上涨。当然中国房地产市场受多种因素综合影响，美联储降息只是其中一个重要的外部因素，国内的房地产政策、市场供需关系、经济发展状况、人口结构变化等对楼市的影响更为直接和关键。但整体看，美联储的50个基点的大幅度降息对国内房地产肯定是巨大的利好。如果叠加更多的国内政策，短期房地产市场有望迎接一轮超过517的市场变化！北京时间9月19日，中国香港金管局将基准利率下调50个基点至5.25%。除了中国香港金管局，9月19日还出现更多央行宣布跟随降息：科威特央行降息25个基点，至4%；巴林央行下调隔夜存款利率50个基点，至5.50%；阿联酋央行下调隔夜存款利率50个基点，至4.90%；卡塔尔央行下调存款利率55个基点至5.2%，下调回购利率55个基点至5.45%，下调贷款利率55个基点至5.70%。美联储点阵图显示，美联储2024年将累计降息100个基点，在9月降息50个基点后，还有50个基点的降息预期。美联储2025年料再将降息100个基点，与6月点阵图预期的降息幅度相同。从历史上看，美联储一旦开启降息周期，不会在短期内暂停下调利率，而是长期连贯的政策行动。![]()
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我国央行的政策目标与美联储有所差异，根据《中国人民银行法》，中国人民银行的货币政策目标是保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长。近几年，尽管我国经济面临极大的下行压力，但为保持汇率稳定，货币政策上相对克制，降息幅度不如大家预期中的大。伴随美国步入降息通道，人民币汇率压力将极大缓解，国内货币政策空间将显著扩大。面对当前的经济形势，预计我们降息的政策可能很快也会出来，幅度可能不会很低。虽然中国在之前的美元加息周期里面没有跟，但降息是肯定会跟的。过去几年的美元加息区间里，对于中国房地产利空居多，但如果美元进入降息区间，对于中国房地产肯定利多。![]()
那么美联储的降息对中国房地产市场的影响主要有几点：
当下大部分市场都在讨论贷款继续降息，但国内整体看每个月的LPR降息缓慢，也不会突然暴跌影响市场情绪。存款降息很可能会出现在市场。美国开启新一轮降息周期，打破了中国货币政策的天花板，让我们获得了更大的降息空间。过去几年，中美利率出现了罕见的倒挂，中国10年期国债收益率比美国低200个基点左右。为了减少资金流出中国，中国降息步子很小，幅度有限。美元开启降息周期后，中国未来几年降息空间加大，低利率时代来临了。美联储开启降息周期，对中国是利好。它让中国货币政策空间加大了，对楼市、股市和经济都构成利好。在经济下行压力之下，货币政策仍会趋于更加宽松，中国的降息周期会继续。而且随着美国大幅度降低，国内未来几个月降息也会加速。“517新政”实施以来，新房首套房、二套房房贷款利率持续走低。央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》显示，6月末新发放个人住房贷款加权平均利率已经下调至3.45%，7月出现过一次10个基点的降低。
中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已经跌到了3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%。整体房贷8月平均利率在3.3%左右。
房贷利率整体看已经经过了多轮下降，从调整幅度上看，各地对于房贷利率的降低呈现出差异性。目前，多数城市的首套房贷利率已降至2.9%~3.4%间。
目前，一线城市5年期以上房贷利率最高的北京上海是3.4%，广州低至2.9%；二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。7-8月，楼市传统淡季，但树欲静而风不止。据中原地产研究院不完全统计，重点城市7-8月共出台项地产政策171项，其中，商业贷款优化政策7项，公积金放宽政策58项，以旧换新17项，各类购房、契税补贴21项，去库存和保交房20项。
但进入9月后，各种政策开始升级！
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9月17日，南京市房产局宣布，将在2024年金秋房展会期间发放限时购房补助。该补助政策将于9月20日至22日在南京举行的房展会上实施，为购房者提供额外1%的购房合同金额补助。
此次补助对象为在南京金秋房展会上购买新建商品住房的购房者，且需在2024年12月31日前完成新建商品住房买卖合同网签备案。此举旨在刺激房地产市场需求，促进楼市健康发展。
四川省天府新区于9月13日发布了《关于进一步促进四川天府新区直管区房地产市场平稳健康发展的通知》。出台了购房补贴。
8月是房地产市场的惯例淡季，因为天气原因，每年的8月市场都处于一年的低点，市场处于调整，2024年也不例外，整体全国房地产市场在前期政策影响下，有所升温后，在8月再次出现了调整。在市场需求疲软、房价下行、市场竞争加剧等背景下，8月整体房地产市场销售去化受阻，“以价换量”成为去库存常用手段。2024年8月房地产市场继续保持低位运行，重点房企销售降幅仍较大，市场仍处于深度调整过程。前期的政策影响逐渐减弱，整体看购房者信心仍然不足。未来，房地产市场的走势仍然需要进一步观察。本轮楼市下行幅度和周期已经刷新历史记录，从目前看，517政策主要影响了京沪等一线城市，特别是北京和上海二手房市场，6-7月整体市场出现了企稳现象，最近2个月的成交量都是最近一年多来的最高点。但随着政策影响降低，8月市场成交量出现了调整。
对于国内房地产企业而言，海外融资成本会降低。同时，人民币相对升值的可能性加大，使得海外债务偿还变得更加轻松，这将有助于房企增加融资渠道，降低融资成本，利于房地产企业的资金周转和项目开发。美联储降息通常被视为全球经济政策转向宽松的信号，这会影响国内购房者对房地产市场的预期。市场可能认为经济环境将更加有利于房地产市场的发展，对房价上涨的预期增强，从而进一步刺激购房需求。不过，如果购房者对未来经济形势仍存在担忧，这种预期的改善可能会受到一定限制。![]()
整体看整体房企拿地数据低迷，2022-2023年央国企拿地为主，进入2024年整体拿地积极性降低！在继续大幅度降息后，部分房企融资放开，拿地数据可能稍有好转。
第六：短期看，房地产政策取向肯定会宽松。![]()
2024年以来，中央多次强调房地产的重要性，稳定房地产对于稳定宏观经济大盘至关重要，4.30政治局会议为今年房地产调控政策定调后，最近的几次国常会进一步明确政策方向，也释放了更加积极有力信号，市场不稳、政策不止。房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措肯定将加快落实。在资本宽松下，部分股份制小银行，之前房贷不多的，最近房贷政策可能会出现全面井喷宽松。
老生常谈，但依然一直管用，城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。全国除了20个左右城市，其他基本都没有成熟的二手房市场。在二手房城市的市场才谈得上是投资，在其他城市买房，房价看着有些是涨了，但能卖出去吗？第九：那些城市会相对活跃？![]()
2014年930全面放松，2016年930全面调控收紧，2022年930“降低公积金贷款利率、放宽首套房按揭利率下限”，2023年9月“调降存量房贷利率，放松认房不认贷”。每一次930都牵动着地产人的心。当前市场期待的政策很多，从存量房贷利率调降，到一线城市不限购，再到融资全面支持。楼市的根本还在经济！
单纯依靠政策放松并不能持久地提振市场信心，还需要综合考虑市场需求、经济环境以及购房者的心理预期。楼市政策频繁调整也是市场反复波动的原因之一。每一次政策调整，都会对市场产生不同程度的影响。例如，降低首付比例、降低贷款利率等措施，虽然在短期内可以刺激购房需求，但如果市场预期不稳定，购房者仍会持观望态度，市场难以实现持久复苏。整体看，短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的企稳，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多时间。整体看，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，还在逐渐见底过程中，国家救房地产的决心已经全面体现在政策上，美联储降息周期来了，伴随美国步入降息通道，人民币汇率压力将极大缓解，国内货币政策空间将显著扩大。面对当前的经济形势，预计我们降息的政策可能很快也会出来，幅度可能不会很低。政策空间更大了，未来更多更重磅的政策会加码落地，对房地产可以比之前乐观一点了！
