特朗普在佛罗里达州棕榈滩会议中心发表讲话，宣布获得2024年美国总统大选的胜利，并向支持自己的选民表达感谢。![]()
最近几天大洋那边闹腾的天翻地覆，这边的吃瓜群众兴趣盎然，中国人俨然就成为了除美国人之外最关心他们家事的外人。美国总统大选的结果对中国的未来发展有着直接或间接的影响。例如，特朗普曾威胁对中国商品征收高达60%的关税，这样的政策若实施，可能会对中国经济增长造成不利影响。因此，中国民众关注美国大选，一定程度上是出于对国家未来经济发展和国际地位的关心。![]()
在国际形势瞬息万变的背景下，特朗普的再次当选不仅搅动了全球资本市场的格局，也可能对中国的经济、汇率和楼市产生深远影响。尽管美国的政治变化看似遥远，但它的每一步都通过资本的流动影响着中国的财富逻辑。那么现在尘埃落定了，对于中国房地产来说，有什么影响？很多专家都分析过，特朗普上台特朗普政府可能延续此前的强硬对华立场，贸易摩擦或将加剧，投资者情绪变得更加谨慎。特朗普的经济政策可能导致美元走强，全球资金流动方向出现变化，部分资本或从中国流出。当人民币贬值预期愈演愈烈，手握大量现金的投资者便会更加关注资产的保值增值，尤其是那些在经济周期中表现稳健的资产。房产，尤其是一线城市的核心地段房产，历来被视为抗通胀的“避风港”。11月，美联储降息25个基点的概率竟然高达98%！这是个让人瞠目结舌的数字啊！而维持当前利率不变的概率仅有2%，这意味着市场几乎一致认为，美联储将会采取行动。众所周知2020年那一轮美国降息带动了中国国内信贷宽松，间接也导致了房价的爆发，当下国内房地产市场陷入调整的很大原因也是因为这一轮爆发式上涨。当然中国房地产市场受多种因素综合影响，美联储降息只是其中一个重要的外部因素，国内的房地产政策、市场供需关系、经济发展状况、人口结构变化等对楼市的影响更为直接和关键。北京时间9月19日，中国香港金管局将基准利率下调50个基点至5.25%。除了中国香港金管局，9月19日还出现更多央行宣布跟随降息：科威特央行降息25个基点，至4%；巴林央行下调隔夜存款利率50个基点，至5.50%；阿联酋央行下调隔夜存款利率50个基点，至4.90%；卡塔尔央行下调存款利率55个基点至5.2%，下调回购利率55个基点至5.45%，下调贷款利率55个基点至5.70%。美联储点阵图显示，美联储2024年将累计降息100个基点，在9月降息50个基点后，还有50个基点的降息预期。美联储2025年料再将降息100个基点，与6月点阵图预期的降息幅度相同。从历史上看，美联储一旦开启降息周期，不会在短期内暂停下调利率，而是长期连贯的政策行动。其次：外贸利空，会使得国内房地产政策继续大幅度宽松。2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
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今年之前LPR已经从年初的4.2%降到3.85%。这次下调，已经是今年的第三次调整，也是降幅最大的一次。
中原地产研究院统计：本次降息之前存量房贷平均利率大约在3.92%左右，而新增的房贷平均房贷利率在3.3%左右，经过本次降息，未来全国房贷存量平均在3.3左右，新政房贷平均跌到3左右，除了少数一线城市，新增房贷将全面2字头！
这对购房者来说是一个特大利好！
在一系列楼市新政“组合拳”持续发酵下，全国各地房地产市场均呈现明显的升温态势，整个10月的楼市，不断再现千人抢房热潮，其中一线城市表现尤为火爆。在市场需求疲软、房价下行、市场竞争加剧等背景下，8-9月整体房地产市场销售去化受阻，“以价换量”成为去库存常用手段。房地产市场继续保持低位运行，重点房企销售降幅仍较大，市场仍处于深度调整过程。前期的政策影响逐渐减弱，整体看购房者信心仍然不足。未来，房地产市场的走势仍然需要进一步观察。930政策主要影响了京沪等一线城市，特别是深圳、北京和上海二手房市场出现了企稳现象。降息叠加后续的降准，对于国内房地产企业而言，融资成本会降低。这将有助于房企增加融资渠道，降低融资成本，利于房地产企业的资金周转和项目开发。持续宽松的货币政策，这会影响国内购房者对房地产市场的预期。市场可能认为经济环境将更加有利于房地产市场的发展，对房价上涨的预期增强，从而进一步刺激购房需求。不过，如果购房者对未来经济形势仍存在担忧，这种预期的改善可能会受到一定限制。2024年以来，中央多次强调房地产的重要性，稳定房地产对于稳定宏观经济大盘至关重要，9月大会今年房地产调控政策定调后，最近的几次国常会进一步明确政策方向，也释放了更加积极有力信号，市场不稳、政策不止。房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措肯定将加快落实。2014年930全面放松，2016年930全面调控收紧，2022年930“降低公积金贷款利率、放宽首套房按揭利率下限”，2023年9月“调降存量房贷利率，放松认房不认贷”。每一次930都牵动着地产人的心。2024年再次开始政策大宽松时代。当前市场期待的政策很多，从存量房贷利率调降，到一线城市不限购，再到融资全面支持。单纯依靠政策放松并不能持久地提振市场信心，还需要综合考虑市场需求、经济环境以及购房者的心理预期。楼市政策频繁调整也是市场反复波动的原因之一。每一次政策调整，都会对市场产生不同程度的影响。例如，降低首付比例、降低贷款利率等措施，虽然在短期内可以刺激购房需求，但如果市场预期不稳定，购房者仍会持观望态度，市场难以实现持久复苏。整体看，短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的企稳，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多时间。整体看，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，还在逐渐见底过程中，国家救房地产的决心已经全面体现在政策上，美联储降息周期来了，伴随美国步入降息通道，人民币汇率压力将极大缓解，国内货币政策空间将显著扩大，lpr降低到3以内已经是100%趋势。政策空间更大了，未来更多更重磅的政策会加码落地，对房地产可以比之前乐观一点了！降息有利于保持房地产预期稳定。部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场快速企稳将是趋势。![]()
在国内经济转型、需求稳定的背景下，政策调控对楼市的限制有望逐步放松。地方政府面临的财政压力较大，而房地产业作为支柱性产业，稳定的楼市对于地方财政收入的重要性越来越大。未来，楼市调控政策可能会在适度宽松的背景下逐步释放，而这也为房价上涨提供了政策性助力。
