之前写过关于存量房贷的事，在最近讨论的更多了。
网络上，加大提前还贷的声音此起彼伏。不少高利率的房贷业主，都觉得利率很扎心。利率降得太猛，让人有点头晕。全国利率都在下调，下降得越狠，高位站岗的存量房贷买房人心就越痛。
6月26日，终于北京作为最后一个落地517新政的城市，也发布了楼市新政，内容不少，但没超过预期，核心还是降低了首付+利息。![]()
这是北京从2023年9月开始8个月时间里的第9次楼市政策宽松！
北京作为全国房地产市场最稳定，政策力度最高的城市，从2017年开始的调控政策抑制了市场非理性上涨，基本做到了房住不炒。但过于严格的政策措施也误伤了部分真实的购房自住需求，从2023年9月开始小步快走，北京已经累计发布了9次政策。
整体看，从中央到地方，从北京到上海各地的政策力度非常大，本轮517开始的系列新政稳定房地产的决心已经充分表现，未来只要房地产不稳定，更多的政策肯定还会出台，在各地加码发布政策的基础上，本次国家层面针对房地产全面推动政策宽松，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。北京落地517政策，基本符合预期，整体看，作为全国楼市调控的标杆，北京在过去几年房地产市场一直平稳，在市场供需结构变化的情况下，顺应市场，针对前期过严的政策微调，有利于市场稳定。从未来市场预期看，北京实际6月二手房成交量已经接近3月小阳春，但新房调整明显，新政后，二手房成交量在7月有望稳定在1.5万套左右的成交量，新建商品房也会有所企稳。
政策条款不少，对普通老百姓来说，关键关注的是房贷利率！北京之前执行的房贷利率是全国第一高，首套房城区4.05+郊区3.95%。北京降低首套房购房首付到20%，另外购房首套房利率降低到3.5%！也就是说，城区可能从4.05降低到3.5，郊区可能从3.95降低到3.5%，100万30年，月供分别可以减少312.5元每月（城区），和254.9元每月（郊区）。![]()
5月17日，央行发布通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限以来，众多地区迅速响应，上海、广州、深圳等城市纷纷行动。
从调整幅度上看，各地对于房贷利率的降低呈现出差异性。目前，多数城市的首套房贷利率已降至3%~3.5%间，远低于此前的市场平均水平。对比之下，去年央行下调存量首套住房贷款利率时，如北京、深圳、上海、厦门等城市调整至LPR 30/50个基点，即4.8%~5.2%间，其他城市则调整至LPR或LPR-20，即在4%~4.3%间。全国主要城市的平均首套房贷利率由2019年10月的5.5%左右降到了2023年底的不到3.9%，一些城市前些年超过6%的存量房贷利率在2023年9月均调整到了LPR（当时为4.3%）的水平，下降超过150BP。北京在这次存量房贷调整政策中受益却十分有限，2019年10月以来的购房人仅仅随着LPR下调享受了45BP的降息，而在存量房贷利率调整中，除了少数“二套转首套”的购房人以外均没有受益。简单做个数学题，2019年10月~2023年10月，北京首套房利率为LPR+55BP、上海首套房利率为LPR+35BP、深圳首套房利率为LPR+30BP，而目前深圳和上海的首套房利率均为LPR-45BP。再加上大部分存量房贷利率的调整日期是每年的一月一日，而今年2月份LPR又降低了25BP，这么换算下来2019~2023年购房的业主和目前最新的房贷利率相差100BP左右。
按照北京大部分家庭计算，4.5的存量贷款利率相比新政后当下新增的贷款购房者要高100个基点，30年100万累计利息就要多20.75万，如果对比经营贷现在3的利率，总利息就要差30.6万！
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最近全国各地都在呼吁降低存量贷款利率：再次降低“存量房贷”利率的时机到了。
虽然从合同角度，银行可以按照之前的合同执行，但从惯例看，降息从来都是一刀切，2009年存量贷款利率就是一刀切和新增一样。2008年10月22日，央行发布公告：决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
其后，多家中小银行对存量房贷客户推出了七折优惠利率，通过转按揭服务，大批存量房贷客户从国有大行转移至中小银行。
2009年1月，国有大行为了留住客户，也相应做出调整，正式加入了存量房贷利率优惠的队伍。四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
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其次：不守规矩的存量房贷早置换成了经营贷消费贷！
5月房贷数据显示，房贷新增量只有514亿元，对比2020年同期的4662亿元，暴跌了89%。而“新增房贷”是增加的房贷减去还掉的房贷，显然大家正在热火朝天地提前还贷。
政策不应该让老实人吃亏！
大家都知道，现在的存量房贷利率普遍高于消费贷、经营贷，房贷利率普遍在4%以上，但经营贷利率基本在3%左右。这就让“有心人”看到了所谓的“商机”，从而滋生了“转贷降息”的生意产业链，目前已经形成了一套完整的分工、分润体系。![]()
怎么“转贷降息”呢？就是金融中介先借给你一笔过桥资金，让你去把房贷一次性还清，然后金融中介再帮你向银行申请利息更低的贷款，也就是消费贷或者经营贷，你再用这笔贷款还他借给你的过桥资金。目前存量房贷利率普遍在4.5%上下，在没有超过3的收益率的投资渠道的条件下，当下提前还贷是最好的理财，想各种办法提前还款。![]()
存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及到多方面的利益和市场预期，的确牵扯到经济、金融、社会等多个层面的考量，存量房贷利率如果继续不降的话，必然会引起又一轮的提前还贷潮。![]()
过去几年存量房贷利率高的购房者面临高利率+房价下调的双重打击！
大部分城市过去几年的购房者买的房子降价了20-30%甚至更多，再叠加房贷利率高位，相当于比现在买房人要多支付40%以上的差价！
会有越来越多的人想办法，有钱的降低消费省吃俭用，没钱的也会挪用经营贷消费贷。对于银行来说，还不如直接再次降低存量房贷，留住贷款客户。
当下房地产市场最缺的是信心，稳楼市救市的目的是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点，那对普通老百姓来说每个月又可以多点钱去消费的。核心还是给市场信心，如果和2009年一样，一刀切存量增量房贷利率拉平，对于市场来说，产生的积极影响会很大。
