2021年开始的这3年，规模民营房企基本上被团灭。除极少数类似龙湖，滨江几家外，剩余规模民企几乎“生不如死”。从全国剩余还敢拿地的房企看，拿地TOP20房企中仅滨江和龙湖两家民企。
在2022-2023年这两个，明显的一个特征是，央企牢牢占据了拿地排行榜的绝对主力，特别是中海、保利、华润，这3家企业一直在前3！![]()
2022年全年拿地排行榜前三分别是华润、中海、保利，2023年全年拿地排行榜前三分别是保利、中海、华润。而到了刚过去的2024年1-7月份，拿地排行榜前列突然变成了建发、绿城、中建壹品。保利、华润、中海拿地数据明显下降。![]()
过去积极拿地的央企突然大幅度降低拿地数据：![]()
为什么央企也开始大幅度减少拿地数据？
首先：全国拿地数据都在减少！
财政部数据，2024年1-7月，地方土地出让收入累计17763亿元，同比下降22.3%，下降幅度逐月扩大。
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今年前7个月卖地收入规模降至近八年新低，仅略高于2016年同期水平。需要注意的是刚刚过去的7月份全国卖地收入仅为2500亿元，同比下降40.3%，这一降幅较此前有所扩大。7个月过去了，土地出让金累计还不足2万亿，无疑会让人很多人担心全年数据得多么惨淡，2023年的数据是5.6万亿，这还全亏了12月份突击卖地超1万亿元。![]()
土地市场正经历着前所未有的寒冬，尤其是南京、广州、武汉、苏州等一线及新一线城市，其卖地收入之惨淡。
而且整体看，全国卖地排行榜前20名城市基本上卖地数据都出现了明显的降低。全国前20大城市卖地金额只有5940亿，同比2023年同期的10740亿下调了44.7%。
近年来，二手房市场的交易量和活跃度持续上升，一些购房者更倾向于选择价格相对较低的二手房。这种趋势使得新房市场的吸引力下降，开发商对新项目的投资回报预期降低，从而减少了对土地的需求。
其次：市场成交持续低迷，除少数城市外，整体依然处于调整中。
整体数据看，在部分城市，这些政策的影响不小，特别是北京和上海，成交量在6-7月复苏明显，都达到了年内的最高点。![]()
1—7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。跌幅明显收窄了。7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.22。在5月份刷新历史低点的92之后，已经连续2个月有所回升了。7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。其中，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.8%和0.9%，上海上涨0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京持平，上海上涨0.1%，广州、深圳分别下降0.9%和1.2%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1个百分点。2024年7月房地产市场继续保持低位运行，重点房企销售降幅仍较大，市场仍处于深度调整过程。政策方面有所放松给部分市场带来了一定影响，但是整体看购房者信心仍然不足。未来，房地产市场的走势仍然需要进一步观察。![]()
6月因为政策刺激，数据企稳，但进入7月随着房企年中冲刺结束以及供应收缩，新房成交量止升转降，持续复苏的动力不足，市场再次进入博弈周期。 楼市累计已经调整超过一年，同比降幅均在扩大，但最近2个月，整体市场在517政策的影响下，在前期普跌的情况下，一线城市出现了跌幅收窄，部分城市环比上涨的现象。本轮楼市下行幅度和周期已经刷新历史记录，从目前看，517政策主要影响了京沪等一线城市，特别是北京和上海二手房市场，6-7月整体市场出现了企稳现象，最近2个月的成交量都是最近一年多来的最高点。但随着政策影响降低，8月已经过去的半个月市场成交量出现了调整。7月新建商品房住宅市场上海和西安出现了环比轻微上涨，二手房市场上海有轻微上涨，北京与昆明持平。楼市政策频繁调整是最近一年多市场反复波动的原因之一。每一次政策调整，都会对市场产生不同程度的影响。例如，降低首付比例、降低贷款利率等措施，虽然在短期内可以刺激购房需求，但如果市场预期不稳定，购房者仍会持观望态度，市场难以实现持久复苏。517政策对一线热点城市影响明显大于其他城市。但整体看，短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的企稳，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多的政策和时间。和往年相比，今年市场的行情除了政策要给力外，还有一个最大的特点，就是必须以价换量。以往每年的市场行情，基本特征是量价齐涨，但今年的成交量上涨都是以卖家降价割肉为代价，由此才换来了难得的成交量。如果没有卖家主动大幅降价，很难迎来行情。未来，如何在保持房地产市场稳定的同时，激发市场活力，促进土地市场的健康发展，将是政府和市场参与各方需要共同面对和解决的问题。房地产市场的平稳运行不仅关系到经济的健康发展，也关系到社会的稳定和民生的改善。希望通过一系列政策和市场机制的优化调整，能够逐步恢复市场信心，实现土地市场的稳步回升。最近针对制约土地市场活跃的部分政策已经出现了调整！8月28日，深圳公共资源交易中心发布公告，出让宝中一宗宅地。值得注意的是，该宗地取消了限制最高地价，按“价高者得”竞价！![]()
取消地价上限有望提高土地出让收入，由于市场竞争的激烈程度，土地的成交价格可能会显著上涨，从而增加政府土地出让收入。
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现在全国只剩北京还在限价，目测北京的土地限价很快也要取消了！
