不动产登记实务中需收回证书或证明的情形有哪些丨林莉专栏（18）
文摘
房产
2024-08-19 09:09
天津
根据《民法典》第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及第二百一十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”得知，登记簿的记载内容具有公信力和公示力。公信力是指法律对第三人依据不动产登记簿的记载所表述的不动产物权的内容而取得的该项权利予以强制保护，使其免受任何人追夺的强制力。而公示力指以宣告的方式明示不动产的权利归属。而第二百一十七条也明确了“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”；同时第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，以及《不动产登记暂行条例》第二十一条“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记”，均把不动产效力的界定定格在了登记簿的记载，并且登记簿的记载是物权公示的根本，证书或证明则是外显的不同形式。既然证明和证书是重要的文书资料，那么在不动产登记中哪些情形需要收回呢？根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条“因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废”中，对“因不动产权利灭失等情形”笔者的理解为两层意思。一是权利灭失，包括所有权的灭失，二是所有权以外的权利灭失。其中所有权的灭失，既包括不动产的自然灭失，也包括所有权的法律灭失，即上手转移到下手导致的上手所有权灭失，包括部分转移或全部转移；二是那个“等”字的理解，除了所有权的灭失外，还包括了所有权的变更，其中变更还包括了“更正”的意思在里面。简而言之，需要收回不动产权证书的情形中，只要不动产权证书的记载发生了变化，即证书与登记簿记载不一致的情形下，就需要收回原产权证书，按照申请登记的类别发放新的不动产权证书或证明。至于发放新的是证书还是证明，以原产权的呈现形式为前提。不动产权证书和不动产登记证明由自然资源部统一制定样式、统一监制、统一编号规则，且采用一证一号的方式，若发生了更换事宜，则需要更换证书和证明的号码。同时，不动产权证书和不动产登记证明发生换发、补发以及作废的，原证号就废止，这也是收回原证书和证明的原因之一。而《条例》第三条明确“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”，即从操作上界定了不动产登记的类型主要有首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。而笔者根据《实施细则》和《操作规范》的申请材料归纳，得出需要申请人提供不动产权证书的情形大致如下：如《细则》二十六条明确了不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记的情景，有所有权的变更也有抵押权的变更，还包括地役权的变更，此处并非穷尽式列举，笔者的理解是符合登记条件的不动产权利发生的内容变更皆可，并且非实质性的权利主体变化。其中第六十八条就“有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；（二）被担保的主债权数额变更的；（三）债务履行期限变更的；（四）抵押权顺位变更的；（五）法律、行政法规规定的其他情形”明确了抵押权的变更事宜，此处抵押权登记的内容变更后需收回原不动产登记证明，发放变更后新的不动产登记证明，包括一般抵押权变更登记和最高额抵押权变更登记。第七十七条 “在建建筑物抵押权变更、转移或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：（一）不动产登记证明；（二）在建建筑物抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；（三）其他必要材料。在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记”，此处需要申请人提交不动产登记证明。若申请的是在建建筑物的变更登记，则如前所述。无论集体土地所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，还是宅基地使用权及房屋所有权，以及国有建设用地及建筑物、构筑物的转移登记（本登记或预告登记）申请，其申请材料里面都需要提供原产权人对产权的合法证明，即已经发放的产权证书或证明。若因历史原因无法提供的原产权证书，也需要提供与产权证书效力等同的权属证明材料。其中，证书为所有权的权属证明材料，证明为抵押权或居住权等附着在所有权上的权属证明材料。《细则》第二十七条明确了“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；（二）以不动产作价出资（入股）的；（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形”。此条首先确定了转移的方式，比如不动产的买卖、互换、赠与以及作价出资、同一权利人下的合并与分立等，其次是不动产权物体的物理划分，比如不同权利人之间的分割合并，再次是法律对不动产权利的法律划分，比如共有人之间份额的增加或减少，最后是顺“势”转移，比如依法律文生效文书、主债权变动、需役地权利变动等情形。转移的本质是登记簿记载的权利主体发生了实质性的变化，是法律主体的变化，不仅仅是形式上的变化，比如名字同音不同字、号码输入错误等。既然权利主体发生了变化，那么转移到下一个产权人时，作为标的物的不动产不可能实物转移，而是通过简化形式用法律意义上的物权——不动产权证书或证明予以呈现，视为权利的转移。而此处的不动产权证书或证明就是原产权人合法拥有该不动产权利的权属证明材料，属于重要要件需要收回后进行归档处理。《细则》第二十八条规定了“有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料”。一般情况下，不动产的灭失有物理上的灭失也有法律上的灭失，法律上的灭失，笔者理解为包括了权利人的主动放弃和被动放弃。被动放弃就包括被依法没收、征收或者收回以及生效法律文书导致不动产权利消灭的情形。物权的生命周期分为产生、发展（包括变更和转移）、消亡。产生即设立，消亡即终止。终止一项权利的最直接的方式就是收回权利凭证，因此不动产权证书或证明的收回就是对过去权属占有的终止。《细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”，即首次登记是所有不动产权利的初始根据，也称为初始登记。而第三十五条明确了申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料不动产权属证书或者土地权属来源材料” ；第四十一条明确了宅基地使用权及房屋所有权首次登记，应当根据不同情况，提交不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；以及四十五条“集体建设用地使用权首次登记完成后，申请人申请建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书”。以上条款均明确了首次登记主体的合法性需要提供权属证明文件进行佐证，实现房地一体登记的原则。故收回相应的不动产权证书就成为首次登记合法的前提条件，也是后续登记合法的有力保障。综上可得，无论哪种登记类型发放的不动产权证书或证明，也无论是哪种不动产的证书或证明，既是物权法定的象征，也是不动产简化的证明形式，同时还是登记簿的外化方式，保持与登记簿记载一致的宗旨。若发生了不一致的权利变化，则需要收回后发放新的证书或证明。并且按照权利对相关人带来的影响程度，视情况通知相关人以及取得同意等。比如产权证的变化过程中，若产权上附着了抵押权，因抵押合同锁定的是上一个证书号，因此需将抵押权一并附着在新的产权上后履行告知业务，避免引起不必要的纠纷。不动产登记档案，是指在登记工作过程中形成的具有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的纸质资料和电子资料。因此为规范不动产登记档案管理，维护不动产登记档案的安全完整，有效保护和利用不动产登记档案，保障不动产登记工作有序开展，登记机构通常在发放完新的不动产权证书或不动产登记证明后，随即就将申请资料进行立卷归档，并加盖注销章。而数码化以后的原产证书或证明则停留在受让方的登记档案包，登记机构按照登记档案永久保存的要求进行专业化和规范化管理。
作者简介：林莉，自贡市不动产登记中心；全国不动产登记实务研究专家库成员。| 全国不动产QQ群：626019340 |
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