世界各国和地区为保护权利人的产权、保证交易的安全普遍实行不动产登记制度，设立较为统一的机构办理，但登记模式根据各国历史和文化传统、司法实践、机构设置等略有不同。不动产登记制度是指在一定国家依据其法律制度体系，所建立的开展不动产权利调查、确认、登记以及查询的制度规则。在各国的法律体系中，一般都是在作为私法的民法中加以体现，立法形式多为以本国的民事法律为基础，辅之以单行的不动产登记法。不动产登记制度本质意义在于权利公示和保障交易安全。部分国家将其纳入国家治理政策工具箱，作为征收房产税及国家反腐的“利器”之一。实践中，普遍实行房地合一的登记体制并由较为统一的登记机关办理登记。根据登记内容和效力，大致可分为契据登记制（又称法国登记制）、权利登记制（又称德国登记制）和托伦斯登记制（又称澳洲登记制）三种。契据登记制是指不动产物权的取得、变更和灭失，在当事人订立契据时就产生法律效力，但不进行不动产登记，不得对抗善意第三人。权利登记制是指不动产物权的取得、变更和灭失，在当事人意思表示一致，经过登记机关实质审查确定，并进行法定登记后才发生法律效力。托伦斯登记制是指首先由政府进行一次不动产总清理，将不动产按照自然区划编制成不动产登记簿，然后按照不动产的权利人确定的权利进行总登记，总登记之后发生的不动产物权变动则在总登记基础上进行变更登记。各国在具体设计本国的登记模式时，也可能是以其中一种为主，兼采其他模式，并有一些结合本国文化传统和法制建设实际的创新。本文简要记录几个典型国家的登记模式。我国的不动产登记制度的主要特点对比情况，详见下表：
制度类型 特点 | 契约登记制 | 权利登记制 | 托伦斯登记制 | 我国登记制度 |
效力情况 | 登记对抗主义，依据当事人契约即发生物权变动效力，登记只是对抗要件，非物权变动的生效要件。 | 登记生效主义，除当事人意思表示一致外，非登记不得生效。 | 登记生效主义，一经登记后，权利的转移或变更非登记不发生效力。 | 登记生效主义，以登记对抗为例外，法律规定3种不登记即可发生物权效力的行为。 |
审查要求 | 形式审查，对登记申请只审查是否具备登记手续，对登记权利有无瑕疵不加以审查。 | 形式审查为主，实质审查为例外。 | 实质审查，对登记原因及其证明文件予以审查，并可要求经公告程序后登记。 | 形式审查为主，主张申请主体依据法律规定提供必要登记要件，并经承诺与审查真实有效方可登记。 |
发起条件 | 自由登记，法律不强制登记，依照当事人自主选择。 | 登记强制主义，法律规定物权变动当事人必须申请登记，否则权利不予确认。 | 非完全强制，当事人有权选择是否登记，但一经登记便进入强制状态。 | 依申请登记原则，需要当事人主动申请。 |
登记簿 | 人的编成主义，仅依据契约记载经过事实。 | 物的编成主义，以不动产为准，以静态登记为主，以其先后登记而编成。 | 登记簿记载不动产的变动情况，副本是权利证书。 | 登记簿经依法登记生成，包括不动产的自然状况、权利状况和限制状况等。 |
权证 | 不核发权利证书。 | 不核发权利证书。 | 颁发不动产权利证书。 | 颁发不动产权利证书。 |
公信力 | 无公信力，对登记簿上的登记权利对受让人没有确定为真的效力，如果另有人主张权利，则依照实体法确定其归属。 | 有公信力，登记簿记载的物权具有确定的效力，可以对抗第三人。 | 有公信力，权利一经登记国家便提供保障，并且具有不可推翻的效力。 | 有公信力，经依法登记的不动产产权具有对抗第三人的效力。 |
采用国家和地区 | 法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州、中国香港等。 | 德国、瑞士、奥地利、匈牙利等。 | 英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国少数州。 | 中国 |
法国契据性质自愿登记的模式。法国1804年颁布著名的《民法典》，其中关于公民无权变更效力的规定，成为世界上最早的关于不动产登记的法律文献。但基于资产阶级自由化理念，以及对贵族阶层利益（保护抵押权人）的考虑，最终施行的《民法典》对不动产交易中的登记只作为“对抗”条件，而非必要条件。即不动产登记是对不动产物权变更行为起证明效力，类似公示制度，以对抗第三人；如果登记事项实质上不成立或无效，则该登记不得对抗善意第三人。
德国强制权利登记的模式。德国首创的不动产登记制度被称为“权利登记制度”，又称实质主义登记制度，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。德国不动产登记的法律依据可以追溯到1897年生效的《土地登记条例》、1900年生效的《民法典》以及之后陆续颁布的一系列法律，也受到日耳曼法对不动产特别是土地特别重视的历史传统和社会本位思潮的影响。澳大利亚和英国的托伦斯登记制度。澳大利亚是托伦斯登记制度的发源地。托伦斯制度采取登记生效主义，房地产权利的取得不仅取决于签订契据，而且要到政府房地产登记机构进行初次登记，并由政府房地产登记机构给权利人发放统一凭证后，权利才生效并受到法律的保护。以后的交易中，双方当事人制作让与证书，向登记机构申请登记，重新获得凭证或者在原凭证记载不动产的转移状况。英国于1535年进行了最早的自愿土地登记，随后建立了早期的权利契据制度，后实施托伦斯登记制。美国多种模式并存的登记模式。作为联邦制国家，美国并没有全国统一的不动产登记体系，而是各州根据自己的登记法，以县、市为登记单位对不动产进行登记。美国的大多数州采用契据登记制，仅个别州采用托伦斯登记制。美国的不动产登记主要是对不动产的交易情况进行登记，通常是将所有不动产转让文件做成一份复印件，放入土地登记簿中，并建立一个公共的供人检索和调阅的索引系统。普通民众可以到地方政府的土地登记办公室或相关政府网站进行查询。| 全国不动产QQ群：626019340 |
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作者简介：王玉霞，全国不动产登记实务研究专家库成员。
