浅析不动产登记实务中的撤销登记与注销登记丨林莉专栏（24）
文摘
房产
2024-11-11 09:09
天津
不动产登记实务操作中，经常遇到当事人持法律文书前来申请登记时，其裁定书上写的是“撤销登记机构某年某月的行政登记行为，要求就当事人某项申请重新作出新的行政行为”。因根据《行政复议法》第六十四条“行政行为有下列情形之一的，行政复议机关决定撤销或者部分撤销该行政行为，并可以责令被申请人在一定期限内重新作出行政行为：(一)主要事实不清、证据不足；(二)违反法定程序；(三)适用的依据不合法；(四)超越职权或者滥用职权。行政复议机关责令被申请人重新作出行政行为的，被申请人不得以同一事实和理由作出与被申请行政复议的行政行为相同或者基本相同的行政行为，但是行政复议机关以违反法定程序为由决定撤销或者部分撤销的除外”可知，若登记簿记载的事项被确认为违法登记时，行政复议机构可以撤销。而按照《不动产登记暂行条例》第三条“登记类型包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等”可知，撤销登记簿不属于规定的登记类别。基于此，登记机构该如何理解和执行撤销登记及其做出新的登记行为呢？根据《实施细则》第二十八条“有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形”可知，注销登记是针对已经记载于不动产登记簿的物权，当产生其物权消灭的事项时所进行的祛除法律效力的不动产登记。而撤销登记，是指行政复议机关以行政复议决定，或人民法院以行政判决书的方式作出的，使登记簿记载的不正确的不动产登记自始归于无效的行为。撤销登记实质上是国家公权力对不动产登记簿的强制性干涉，对不正确的不动产予以纠正，溯及既往地剥夺登记簿上记载的不动产物权登记和其他法定事项登记的法律效力。但应注意到，撤销登记并非登记类型，只是公权力的干涉手段。对于法院文书上提到的撤销登记，登记机构该如何处理呢？前述提到撤销登记是为了使登记簿记载的不正确的不动产登记自始归于无效的行为，但撤销登记不属于登记类型，登记机构无从办理。若登记机构要撤销错误的不动产登记，还要根据撤销登记的行政文书确认是否采用更正登记。因为根据《实施细则》第七十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料”以及第八十条“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”可得，申请更正登记的前提是权利人或利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，并且还要提供证明记载错误的原因材料，以及提供其他必要的材料，同时还要满足未办理涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记。因此需要分情况处理：1、若是未发生新的不动产处置行为，不涉及第三人的善意取得，那么按照更正登记即可，撤销登记的行政文书作为更正登记的原因证明材料。2、若产生了善意第三人之间的处置行为，登记机构不能直接采取更正登记，此时的更正登记包含了注销登记的功能，而应在协助执行的文书审查意见上进行明示，待法院知晓并明确回复后再采取嘱托登记行为。撤销登记的执行对于登记机构的执行层面而言，包括两层意思，一是撤销行政行为，二是在登记簿上更正为正确的记载。而不同的撤销内容对应不同的登记类型选择，也折射出不同的登记功能。1、注销功能： 登记机构通过更正登记的形式纠正登记簿上记载的错误，无论这个错误是当事人产生的，还是登记机构产生的，或者共同产生的，可以将登记簿上的首次登记或其他法定事项设立登记，更正回到初始状态，宣布更正前的登记设立事项作废，如裁定借款合同无效导致的撤销抵押权登记，此时的更正登记具有注销登记的。2、转移功能：当登记簿上记载的是转移登记时，产权通过更正登记回到原卖方名下的情景，或者继承人之间切换后的重新记载，包括主体内容的变化进而引起共有性质及其份额的变化，此时的更正登记承担了转移登记的功能。3、变更功能：登记簿上的主体不发生变化，但客体的承载内容因撤销行为的执行产生了变化，比如共有性质及其持有份额的变化，或者抵押权的顺位变更，或者债权的数额变化或者债务履行期的变化等，此时的更正登记包含了变更登记的功能。司法文书上的撤销登记为什么不能直接等同于注销登记呢？首先笔者对两个词语的理解为：撤销是因为发生了不合法的行为，无论是主体不合法还是程序不合法，被依法宣布无效。注销是在达到法定或者约定事由或情景时，取得消灭的资格。而撤销登记只是开始，司法文书中通常要求登记回到正确的状态，故采取撤销登记一句话概括的形式，也就存在登记机构接到文书执行时犯难的状况。《不动产登记规程》5.1.2.2不动产登记机构不对嘱托机关送达的嘱托文件进行实体审查。不动产登记机构若对嘱托事项存在异议的，应向嘱托机关提出审查建议，并按相关规定继续、中止或者暂缓办理登记。故实务工作中登记机构通常都会在回执上写明登记的类别再次征求法院的意见，以确保不动产登记簿的连续稳定与正确。毕竟，只有完整、清晰地记载不动产权变动的过程，准确描述其所有变化阶段和变化结果，才能为查阅、利用登记簿的人提供可信赖的产权信息，避免因纠正一个登记簿错误而派生另一个登记簿错误的行为。 不动产登记实务中常见的司法文书主要是指人民法院制作的解决民事问题的法律文书，包括民事调解书、民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书。通常生效的民事调解书是当事人申请不动产登记的原因证明，故由此产生的不动产登记由双方当事人共同申请。但按照《民法典》第二百二十九条、《物权法司法解释（一)》第七条和二十一条可知，在不动产登记实务中，当事人持人民法院出具的处理2016年3月1日前受理的分割共有财产的民事调解书申请的不动产登记，由当事人共同申请，反之，可以单方申请。同时，按照《民事诉讼法》第一百二十七条和第二百零七条规定可知，作为登记原因材料的民事调解书被人民法院再审撤销的，登记机构应根据再审法律文书办理相关登记，这里的相关登记不包括撤销登记，而是指包括撤销原行政确认行为以及变更为正确的登记信息的意思理解。实务中的民事判决书是指法院对受理的民事、经济纠纷案件，经过审查，依据已查明并确认的事实，使用有关法律规定，对当事人之间的民事实体权利义务做出认定的法律文书。实务中经常遇到的民事判决书主要有给付判决书、确认判决书以及变更判决书。给付判决书主要是移交不动产和协助办理不动产登记手续，常见的情形有判决离婚后要求当事人的一方将财产交付给离婚当事人的另一方，并写明了双方的给付义务和条件。确认判决书在实务中主要是指用作登记证据材料的不动产转让合同、抵押合同等自始无效，登记机构可将此材料作为注销原登记或更正原登记的原因证明材料。变更判决书在实务中因婚姻关系变动带来的不动产权属变更较多，比如婚内财产的共有形式或共有份额在离婚时对分割结果有纠纷，最后因离婚判决的确认而变更财产的共有性质或持有份额。需要注意的是，实务中，若申请人提交一审判决书作为登记申请材料的，还应当附一审人民法院出具的该判决已经生效的证明。若判决双方需要配合执行而一方拒绝履行配合义务的，另一方当事人可以申请执行也可以执行员执行。常见的民事裁定书主要有：不予受理裁定，驳回起诉裁定，保全裁定，补正判决书中的笔误的裁定，中止或者终结执行裁定。实务中因主体不适格或超过诉讼时效期间驳回起诉的裁定书，登记机构可以作为办理注销异议登记的原因材料。因民事裁定书只解决程序问题，不对民事实体权利、义务做认定，因此其只对程序相关的当事人有约束力。有别于协助执行通知书只对协助个人或协助单位有约束力，但二者都具有强制执行效力。而《不动产登记规程》5.1.2.3 “人民法院等国家有权机关嘱托不动产登记机构协助办理不动产转移登记的，宜纳入登记、税 务“一窗办事”，不动产登记机构应查验相关完税结果材料是否齐全；未提供完税结果材料，但纳入税务机关追缴范围或者经不动产登记机构书面告知嘱托机关后仍被要求继续协助的，不动产登记机构不停止办理登记”中也再次明确了在嘱托登记中协助的效力以及登记机构的配合义务。（本文部分观点引自刘守君《不动产登记原理与实务》《民法原理与实务》等书籍）作者简介：林莉，自贡市不动产登记中心；全国不动产登记实务研究专家库成员。| 全国不动产QQ群：626019340 |
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