房屋所有权首次登记，无《施工许可证》可否受理
文摘
房产
2024-09-04 09:09
天津
《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施，标志着我国不动产登记从分散登记时代正式迈入了全新的统一登记时代。随着不动产统一登记的全面实施，原分散登记时期存在的诸多历史遗留问题一一暴露。不动产登记部门应本着尊重历史，实事求是，全心全意为人民服务的宗旨，逐步把这些问题全部解决。申请房屋所有权首次登记，无《施工许可证》可否受理？一直是多地登记机构争论的焦点。笔者认为《施工许可证》不是房屋所有权首次登记的必收要件，不应要求申请人必须提交。《建筑工程施工许可管理办法》第2条第2款规定：“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院住房城乡建设主管部门备案”。在实际工作中，建筑面积可以通过测绘机构出具的测绘成果展现出来，而投资额登记部门却很难准确核定，何况不动产登记部门要求申请人提交投资额证据材料无法可依，也不符合党中央、国务院关于减证便民、优化服务的部署要求。实际中还存在有许多建筑工程建筑面积超过规定的300平方米，由于建房时候雇佣的本地施工队或泥瓦匠进行建设，不具备相应资质条件，也就谈不上办理施工许可证了。申请房屋所有权首次登记，无《施工许可证》的情况涉及范围广泛，现在网络信息发达，人人懂法，2021年1月1日《民法典》的实施更是提升了人民群众保护自身权益的意愿，因此化解社会矛盾，解决群众所需迫在眉睫。原房屋所有权登记的依据——《房屋登记办法》第22条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的……”。众多法规规章中仅有该条规定把未依法取得施工许可作为不予登记的情况。但2019年《住房和城乡建设部关于废止部分规章的决定》已将《房屋登记办法》废止，已不再具备法律效力。《中华人民共和国建筑法》第7条规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证”。第64条规定：“违反本法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款”。《建筑工程施工许可管理办法》第11条规定：“发证机关应当建立颁发施工许可证后的监督检查制度，对取得施工许可证后条件发生变化、延期开工、中止施工等行为进行监督检查，发现违法违规行为及时处理”。第12条规定：“对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令停止施工，限期改正，对建设单位处工程合同价款1%以上2%以下罚款；对施工单位处3万元以下罚款”。依据以上4条规定可以看出，施工许可审批和后续的监管同属建设行政主管部门的职权。前面所述未取得《施工许可证》施工建设的行为属于建设行政主管部门的管理责任范畴，不是登记部门审查内容。《不动产登记暂行条例》第8条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；(三)涉及不动产权利限制、提示的事项；(四)其他相关事项。从该条规定可以看出不动产登记簿应当记载的事项可以通过申请人身份证明材料、不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告等材料获取并核实，与施工许可内容没有多少关联。《不动产登记暂行条例实施细则》第35条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。该规定也没有把施工许可材料作为申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料。《不动产登记操作规范》1.1.2规定：“不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政法规以及《实施细则》没有规定的材料，不得作为登记申请材料”。综上所述，笔者认为《施工许可证》不是房屋所有权首次登记的必收要件，无需要求申请人提交，也不应要求申请人提交。申请房屋所有权首次登记，无《施工许可证》，只要规定的其他材料齐全，符合法定形式，登记机构便可受理。
作者简介：胡大鹏，河南省南阳市西峡县自然资源局不动产登记服务中心。| 全国不动产登记QQ群：626019340 |
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