一个抵押权如何同时担保两个主债权丨林莉专栏（21）
文摘
房产
2024-09-30 09:09
天津
甲企业因资金周转困难，向乙企业和丙企业分别借款100万元和150万元并同时签署《借款协议》。乙企业和丙企业均向甲提出须将其名下价值300万元的某工业厂房作为各自借款的担保品，甲表示同意。于是甲乙丙三方当事人到不动产登记窗口申请办理抵押权首次登记。但是乙企业提出其先与甲企业签署协议，因此按照先来后到的顺序，应先行办理抵押权首次登记。为此丙企业坚决不肯，声称都是同一天签署的协议，不存在先后顺序，不应成为顺位抵押权人，应视为同时签约的借款人。随即乙企业与丙企业经办人在窗口争执不休。而甲企业经办人只得向工作人员咨询能否用该厂房同时担保以上两个主债权？《民法典》第三百八十七条明确了“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权”，即合法债权产生以后，债权人可以向债务人提出担保要求。因此，案例中的乙企业和丙企业提出以甲企业的工业厂房为借款担保物的要求，是合情合理合法的。但是工作人员经查两份《借款协议》，发现签署日期确实为同一天，且也未详细到具体时间，同时按照甲企业提供的借款证明显示也均为同一日期，故无法判断两份《借款协议》的先后顺序。并且因丙企业对顺位提出了异议，而登记机构也对于有争议的不动产登记申请，不予受理后进行了一次性告知。之所以乙企业与丙企业都想成为第一顺位抵押权人，其本质就是取得抵押物的优先受偿权。因为《民法典》第四百一十四条明确了“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定”；以及《不动产登记暂行条例》第六十七条“同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记”。所以，尽管案例中两笔债务加起来的金额250万元小于抵押品的市场估价300万元，但是出于对债权安全性以及市场的不确定性考虑，故债权人乙企业和丙企业无法达成顺位的合意，也就无法进行抵押权的顺位登记。 并且作为申请人的三方经办人前往登记机构申请办理抵押权登记，就表明其已知晓《民法典》第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定。即对于登记的效力是无异议的，只是在登记的先后顺位及其由此产生的法律后果上，出于对自身利益的考虑产生了分歧。而作为抵押人的甲企业，面对都是债权人的乙企业和丙企业，既无法拒绝其合理要求且又无法都满足，于是才提出在抵押品的工业厂房上设定担保两个主债权的申请。那么，若如此，登记机构是否予以受理呢？根据《民法典》第三百八十八条“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同”可知，先有主债权合同，后有担保合同。而第四百零七条“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保”也表明了债权与抵押权的不可分离性。因此主债权与担保物权中的抵押权既有先后顺序，还不可分离，抵押权是主债权之后派生出来的担保物权。从甲乙丙三方当事人签署《借款协议》的一刻开始，甲与乙以及甲与丙的债权债务关系就已经产生，即使未经登记，也不影响三方的两份《借款协议》的合同效力。但若未经登记，则不能对抗其他合法登记的债权人的优先受偿权，毕竟登记并非针对合同行为，如果当事人之间均对物权变动达成了合意而没有登记，则其合同仍然有效。但需要注意的是此处的担保物权具有不可区分性。即被担保的债权在未受到全部清偿前，担保物权人须就担保标的物的全部行使其权利，简称担保物权的不可区分性。担保物权的不可区分包括：1.担保物的各个部分均对整个债权有担保责任。比如案例中的工业厂房整体既对乙企业的100万元债权整体担保，也对丙企业的150万元债权整体担保，而不是将价值的300万元进行拆分担保两家企业的债权；2.债权的分割或合并，并不对担保物权产生影响。《民法典》明确了担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同，且担保合同是主债权合同的从合同。也就表明了在有主债权合同存在的情形下，当事人设立担保物权的，以签署担保合同为证，只要主债权合同与担保合同的内容能够明确担保权是基于主债权而来(何况案例中主债权的目的还指向性同一)，同时主债权合同与担保合同又能够形成担保物权设立的原因证明即可。而抵押权属于担保物权，理应遵循以上的逻辑。并且，按照《民法典》第四百条“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围”的规定，案例中的两份《借款协议》内容中均体现了以上条款，按照《不动产登记暂行条例》第六十六条“抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款”的规定，借款合同中包括了抵押条款的内容属于二合一的制式合同，符合不动产登记中关于一般抵押权首次登记的申请资料要求。加上担保物上无查封无抵押，权属清晰无争议，具有合法性、独立性、特定性，以及可让与性与价值交换性，不属于禁止抵押的范畴，当事人的其他资料齐全真实有效，若形三方成合意后共同向登记机构提出申请，笔者认为登记机构应当予以受理。担保物权实现的条件有两种情形：一是债务期满时债务人不履行债务，包括不能履行和不愿履行，不能履行又包括客观不能和主观不能；二是当事人约定实现担保物权的其他情形出现。而担保物权最主要的效力就是优先受偿权，即当条件成就时，担保物权人可以对担保财产进行折价或拍卖、变卖，用取得的价款优先实现自己的债权，这里的优先体现为优先于没有担保物权的其他普通担保债权，或者相对于顺位在后的其他担保物权。这也是乙企业和丙企业就“谁先登记”发生争执的原因所在。就本案例而言，若甲乙丙三个当事人就同一个抵押品上同时负担两个主债权的意思申请达成一致，那么登记机构应如何进行登记呢？笔者认为可参照所有权转移中的按份共有进行处理，即甲乙丙三方共用一份写明双方债权债务比例的主债权协议，或以债权人团体名义提供主债权协议，再附件关联各自的《借款协议》。操作时抵押权人选择乙和丙企业，抵押人为甲企业，抵押财产为甲企业名下的工业厂房，担保主债权数额为250万元，其中乙企业为100万元，丙企业为150万元。为简单明了地显示各自的担保主债权数额的占比，可在不动产登记证明的附记栏处进行记录，如乙企业本次的抵押权为100/250=2/5或40%，丙企业为150/250=3/5或60%。而我们都已知晓，《民法典》有关规定已同意抵押财产上设立两个或两个以上的抵押权，因而各抵押权之间清偿顺序的确定对债权人而言来说就显得异常重要，甚至直接决定了能否获得清偿或清偿多少债权。为此根据法条规定，在一个抵押财产上有多抵押权而出现清偿情形时，其顺序如下：一是看登记的时间先后。登记作为公示方式，其先后顺序决定了受偿的顺序，因此在不动产抵押权登记中，受理完成的先后决定了债权的清偿顺序。自进入不动产统一登记以来，普遍实行的是网络登记，即使是同一天的登记，也是按照先后时点排序，也就不存在无法区分先后的情况。这也是登记制度的不断精细化发展带来的抵押权人利益保护更周全更公平的体现，同时也避免了因无法确定登记的先后进而引发不动产纠纷状况的出现。二是抵押权已经登记的先于未登记的受偿，此处的登记只是对抗善意第三人，也是对已经登记的财产的一种法律保护手段。三是抵押权均未登记的，按照债权比例清偿。如案例中的《借款协议》，若因一直无法达成合意从而无法完成抵押权登记的，则按照债权比例进行清偿。如发生了债权清偿情形时，抵押财产变卖价值为200万，则乙企业取得200*2/5=80万元，丙企业取得200*3/5=120万元。若抵押财产变价为300万元，则乙企业取得100万元，丙企业取得150万元。作者简介：林莉，自贡市不动产登记中心；全国不动产登记实务研究专家库成员。| 全国不动产QQ群：626019340 |
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