如何运用预告登记转移来保障竞买人权益——以司法拍卖已取得预购商品房预告登记但未办理转移登记的商品为例
文摘
房产
2024-09-06 09:09
天津
司法拍卖商品房是由于债务人无法履行到期债务，而被债权人起诉，查封抵押房产，不动产登记部门依嘱托程序办理查封登记，最终被法院强制执行拍卖。人民法院在网络司法拍卖平台发布的《竞买公告》《竞买须知》《标的物介绍》只是简单表述有无《房屋所有权证》或《不动产权证》，并提示“对拍卖标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用”等类似内容，并未详细告之该商品房在不动产登记簿有无其他的登记状态，笔者现对司法拍卖某小区商品房举案例说明。1.2011年X月X日在信阳市房地产市场管理处办理预购商品房预告登记（信房预浉河区字第XXXXXXXX号），预告登记权利人为L先生，预告登记义务人为河南省ZF置业有限责任公司。其存档原件有商品房买卖合同、首付款收据、贷款合同等。2.河南省ZF置业有限责任公司办理有国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。3.L先生未办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。4.有抵押权登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司信阳市浉河支行。5.有查封登记，被某县人民法院查封，还有轮候查封登记。通过案例我们知道债务人当初购买商品房约定付款方式是按揭贷款的，在不动产登记簿记载有“预购商品房预告登记”“预购商品房抵押预告登记”“国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记”“抵押权登记”“查封登记”“轮候查封登记”。L先生因房屋按揭未办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。二、司法拍卖已完成首次登记商品房申请办理转移登记在不动产登记簿登记状态竞买人依据河南省某县人民法院执行裁定书[（2016）豫1528执XXX号]裁定：“1.信阳市浉河区某大道XXX号某小区的房屋所有权归买受人G先生所有，该房屋所有权自本裁定送达买受人G先生时转移。2.买受人G先生可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力”。去申请办理过户（即转移登记），让法院先办理注销查封登记、抵押权注销登记，不动产登记部门再要求买受人G先生办理L先生“预购商品房预告登记”和“预购商品房抵押预告登记”的注销，补充该商品房《不动产登记暂行条例实施细则》第38条第2款买卖合同，即河南省ZF置业有限责任公司与L先生对该房屋商品房买卖补充协议。和《不动产登记暂行条例实施细则》第38条第7款相关税费缴纳凭证，即河南省ZF置业有限责任公司对L先生开具的不动产发票和L先生向税务部门缴纳该房屋的契税凭证。造成补充材料周期长并存在有一定的风险，方能办理G先生的不动产权证。三、司法拍卖未完成首次登记商品房申请办理转移登记在不动产登记簿登记状态假如上面案例司法拍卖是未完成首次登记的商品房，不动产登记簿又显示有“预购商品房预告登记”“预购商品房抵押预告登记”“抵押权登记”“查封登记”“轮候查封登记”的，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第4章第1节第24条：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”，则办不成过户（即转移登记）手续。竞买人手中只有《法院执行裁定书》，又不知道用《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范》（试行）来保障自身权益，只能维持不动产登记簿登记现状，不动产登记簿不能体现房屋真实的登记状态。上述情况笔者建议可依据《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范》（试行）等相关规定，通过预告登记转移来保障购房当事人权益。第一，预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记与一般的不动产登记区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。“预购商品房预告登记”指购房人签了预售合同买期房，暂时不能办不动产权证(即转移登记），为了保障购房人权益，在不动产登记部门先做合同的“预告登记”，主要是预购人可以单方申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。第二，办理预告登记转移法律法规依据：《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》。一是《不动产登记暂行条例实施细则》第5章第3节第87条：申请不动产转移预告登记的。二是《不动产登记操作规范（试行）》15.3预告登记的转移，从适用条款【15.3.1(2)】、申请主体条款【15.3.2】、申请材料条款【15.3.3（1、2、3⑵）】上均符合《不动产登记操作规范（试行）》。三是《不动产登记操作规范（试行）》1.2.3连续登记原则：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的……”。上述条款的制定说明只能运用预告登记转移来保障购房当事人权益。第三，需要思考案例存在的几个问题。一是河南省某县人民法院执行裁定书【（2016）豫1528执XXX号】生效后，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第5章第3节第85条：预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。L先生作为预告登记权利人，不动产登记部门如何处理？二是预告登记已设立必定要预告登记注销，依据《不动产登记操作规范（试行）》15.4预告登记的注销对申请主体条款【15.4.2】：申请人为不动产登记簿记载的预告登记权利人或生效法律文书记载的当事人。L先生作为预告登记权利人不去申请，而生效法律文书记载的当事人在《不动产登记操作规范（试行）》15.3预告登记的转移对适用条款【15.3.1】有明确的规定。三是预购商品房预告登记转房屋所有权登记，依据河南省某县人民法院执行裁定书[（2016）豫1528执XXX号]，按照《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》的相关规定，不动产权证先办到L先生名下，而L先生已不具备申请主体资格，生效法律文书记载的当事人具备申请主体资格因缺少要件材料而无法去申请，不动产登记簿只能维持现状。预告登记的转移是解决案例登记的有效方式，在司法拍卖商品房成交情况下，不管是完成首次登记还未完成首次登记的情况下，依据《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》等相关规定，让法院先办理注销查封登记、抵押权注销登记后，竞买人作为购房当事人，可单方申请办理预告登记的转移，将之前的预告登记权利人由L先生转移到G先生名下，留有时间来补充该商品房买卖补充协议和相关税费缴纳凭证材料，之后再办理转移登记到G先生名下的不动产权证，不动产登记部门依据《不动产登记暂行条例实施细则》第20条：“除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书”。只有这样才能在不动产登记簿清晰显示房屋真实的登记状态，保护权利人合法权益。
作者简介：高文林，信阳盛鹏房地产估价师测量师有限公司。| 全国不动产登记QQ群：626019340 |
| 登记实务微信4群：15822982102 |
《全国不动产登记实务研究》投稿邮箱：bdcdjyj@126.com |
《房地产世界》投稿邮箱：fdcsj1993@126.com |
「实务研究」公众号投稿邮箱：bdcdj2020@163.com |
| 编辑微信：15822982102 |
