拿到不动产登记受理凭证代表什么丨王玉霞专栏（19）
文摘
房产
2024-07-26 09:09
天津
实务中，经常有办事人拿到《不动产登记受理凭证》后询问，“这个凭证有什么用”“我的业务办完了吗，需要拿着这个凭证再去哪里”“为什么没有给我房产证”？这个凭证通常出自不动产登记大厅常见的“受理窗口”，要回答这些问题，离不开“受理”这个不动产登记程序。要理解《不动产登记受理凭证》，先认识一下“受理”。根据《不动产登记操作规范（试行）》3和《不动产登记规程》5.3，受理是指不动产登记机构依法查验登记范围、申请主体、申请材料，询问登记事项、录入相关信息、出具受理结果等工作的过程。《不动产登记操作规范（试行）》和《不动产登记规程》（以下简称《操作规范》《规程》，“两个规定”）在规范登记一般程序时，除依职权登记外，将受理列为继申请或嘱托后的第二个程序。同时，两个规定均在总则或总体要求部分强调，不动产登记机构应严格按规定规范不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证等环节，严禁随意拆分登记职责。由此可知，不动产登记申请提交后，要先进行受理，才能进入下一个登记程序。受理这个环节出具的结果，便是受理凭证。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第17条要求不论受理与否，均需当场书面告知，未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。因此受理窗口会在受理申请后，出具受理凭证。一是提示办事进度。两个文件均要求不动产登记机构予以受理的，应当即时制作受理凭证，因此拿到受理凭证，便能知道受理这个环节已完成，可以进入下一个审核程序。二是记录受理要件。根据两个文件给定的受理凭证样式，从受理凭证中，既能看到申请人、不动产坐落及登记类型，也能明确申请受理日期、业务办理期限和提交的申请材料。如申请人有疑问，可以据此查阅一二。三是作为领取权证的凭据。《操作规范》3.5.2中明确受理凭证应交予申请人作为领取不动产权证书或不动产登记证明的凭据。《规程》虽删除了相关表述，在受理凭证样式的下半部分，仍然保留了领取登记结果的内容。随着电子证照的应用和自助制证设备的普及，更多申请人选择自助领取权证，但通过人工制发证窗口领证，乃至中途通过窗口查询业务办理情况时，受理凭证仍可作为凭证快速定位业务，为申请人提供便利。需要注意的是，根据《操作规范》1.10.2.1原应在撤回申请时提交的受理凭证，在9月1日即将生效的《规程》5.2.9.2中无需交回，进一步减少申请人负担。受理窗口直接接待办事人，是不动产登记服务的前沿阵地，肩负查验登记申请是否符合受理条件、提交初审结果进行合法登记的重要职责。有序接待登记申请，依法查验申请事项，也能提升企业群众申请的便利度，保障后续登簿准确，维护合法权益。正是因为受理工作责任重大，受理人员需要查验的内容，在《条例》第18条及其《实施细则》第15条，以及两个文件关于“受理”的规定中，都描述得非常明确，需要查验登记范围、查验申请主体和查验书面申请材料。从权利的法律关系的角度来解读，受理人员需要从提交的身份证明材料和书面申请材料中，判断以下三类内容：一是权利主体，主要查身份证明材料。核实申请主体是否适格（双方申请/单方申请，全体/部分共有人申请，是否具备民事行为能力），查验身份是否相符（判断申请人与其提交的合法有效身份证明指向的主体是否一致、权源材料记载的权利人与申请登记的权利人是否一致），见证或查验授权委托关系（委托内容是否明确、授权委托书与申请主体是否一致）等。当然，为落实房地产调控政策，可能还有一些基于项目属性的或地方属性的查验要求，例如需要查看权利主体是否为协议安置人、是否具有购买资格等等。二是权利客体，主要查不动产相关的规划、用地、建设、验收、测绘等文件。查验申请登记的不动产是否是权属界线封闭且具有独立使用价值的不动产登记单元，文件记载的不动产界址、空间界限、面积等与申请登记的不动产状态是否一致，不动产登记簿证载状态与不动产实际状态是否一致等。三是权利内容，主要查登记申请书、权源材料或登记原因文件、利害关系材料等。核实不动产权利是否属于《条例》《实施细则》规定的不动产权利，申请登记的类型是否属于《条例》《实施细则》规定的登记类型，申请登记的不动产是否属于本不动产登记机构的管辖范围，登记申请是否符合法律、行政法规规定等。此外，完税情况也是受理人员的查验内容之一。虽然完税情况并不影响物权变动，但追溯地籍应征税需求而产生的历史传统，且《契税法》《个人所得税法》等法律法规明确要求“先税后证”，《实施细则》第15条要求受理时查验法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。印象中的受理人员大多时间只是坐在窗口，怎么能核验以上内容呢？受理人员采取的查验方式主要是三种：一是询问。询问登记事项是在受理的定义中已明确的。《操作规范》3.4和《规程》5.3.5专章规范了询问工作，要求根据不同的登记事项询问，并制作询问笔录。询问笔录只是必要的真实意思确认和过程记录，其实从接待的第一句，“您好，请问办理什么业务”，就已经开始通过询问进行查验，且询问这一查验方式贯穿受理过程的始终。实务中，也有很多通过询问过程中申请人言辞不详、神情闪躲或是无法清晰表达真实意思而终止受理的案例，能够通过询问进一步了解情况，避免合法权益受损。二是申请材料的相互比对。主要是查验申请材料是否齐全、相互间是否一致，以及申请材料是否符合法定形式，并将受理过程中产生的申请书、询问记录等材料交由申请人签章确认。对不同形式的材料，有不同尺度的查验标准。例如，对申请人自行提交的材料，根据《条例》第16条，由申请人对材料的真实性负责，受理人员主要查看齐全性、一致性。对其他部门出具的材料，主要审核是否由适格主体出具、是否在规定有效期内、签字和盖章是否规范，如身份证可通过身份证识别器查验，已实现信息共享的可以通过部门共享信息核验。对不动产登记部门颁发的不动产权证书和不动产登记证明，应核查其真实性、有效性。现实工作中，核验材料时出现的问题最多，协调核验的工作量和难度也最大，落实《条例》第24条、第25条，推动更多部门间信息实时互通共享成为一条有效的解决途径。三是查阅不动产登记簿。通过查阅不动产登记簿核实权利内容信息，审核申请业务类型是否准确，核实申请材料与不动产登记簿记载的内容是否一致。经过以上询问和查验，符合受理条件的，应当予以受理，进入审核环节，有必要的，将采取更多的查验方式。实务中也经常有争论，不动产登记机构是需要实质审查还是形式审查？除嘱托文书不需要实质审查外，现行的法律法规并没有明确规定。但结合以上受理查验的要求，以及《条例》第19条和《实施细则》第16条对后续审核环节的审查要求，可以认为，不动产登记机构并不是只有简单询问、查验申请资料的权限，也有后续实地查看、调查的职权。不动产登记的审查是需要以形式审查为主、实质审查为辅，只有在充分结合运用的情况下，才能算是尽到了“审慎审查”义务。| 全国不动产QQ群：626019340 |
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作者简介：王玉霞，全国不动产登记实务研究专家库成员。
