登记机构如何处理超值抵押丨林莉专栏（16）
文摘
房产
2024-07-22 09:09
河北
超值抵押，顾名思义就是抵押品的价值低于所担保的债权数额。相当于不动产评估价值500万元，担保债权数额为600万元，中间产生了600-500=100万元的无抵押品担保的债权。针对这100万元担保物权的悬空状态，登记机构在审查抵押权首次登记时应如何处理呢？首先是担保的产生。根据《民法典》第三百八十七条“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权”得知，担保是建立在债权之上为债权的实现而产生的债务行为。同时，按照第三百八十八条“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外”得知，担保物权的建立依法应以担保合同的订立为准，以法的角度明确担保合同与主债权合同是从属关系，即无主合同则无从合同，并且主合同无效的，从合同必然无效。那么从合同无效的，主合同是否也无效呢？非也。因从合同依附于主合同而存在，若从合同未体现主从关系或未正确体现主从关系，则不一致的地方以主合同为主，从合同不一致的全部作废或部分作废。故从合同作废并不影响主合同的效力认定。其次是担保物的受偿。三百八十六条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外”，以及第三百九十四条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”得知，因担保物权存在的实质就是为满足主债权，主债权是担保物权的当然担保对象，当事人在订立担保合同时首先须明确担保的主债权的种类、数额以及债务人。而担保物权实现的条件有两种，一是债务到期时债务人不履行债务，二是当事人约定实现担保物权的其他情形出现。担保物权最主要的效力就是有优先受偿权，这里的优先通常体现为优先于没有担保物权的其他普通债权，或者相对于顺位在后的其他担保物权。还原到上述案例，则可理解为悬空的100万元担保物权不能优先于其他有担保物权的普通债权，以及顺位在后的其他担保物权。不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的确认行为。我国不动产抵押登记目前按照《民法典》第四百零二条“抵押权自登记时设立”的规定而采取的登记生效要件主义，即不动产物权的变动非经登记簿生物权变动效率。而抵押权作为不动产物权的种类之一，必然是办理登记方可发生效力。而登记机构在面对超值抵押时，首先是按照登记的既定流程和事实进行形式审查起到能力范围内的注意义务，包括抵押物中的房地是否一体，是否有查封限制，是否可抵押，是否属于禁止抵押范畴，是否还设有其他抵押权，是否与登记簿记载的信息一致，债务人是否是抵押合同中的权利人；其次是根据物权变动的行为选择的不动产登记类型是否与《主债权合同》中的抵押条款或《抵押合同》中约定的类型一致，是否属于当事双方一致申请，要件资料是否齐全清晰可辨认；最后是提交的材料是否符合登记要求和形式规范，是否真实有效且符合逻辑关系。 再次是超值抵押状况并不必然导致抵押合同的无效。根据《民法典》第四百九十条“当事人采用书面形式订立合同的，自当事人签名、盖章或者按指印时合同成立”、以及第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效”可知，一般情形下，只要合同双方当事人有签字、按手印或者盖章，且又无约定的生效条件限制的，该抵押合同就是已经生效的合同，登记机构可以直接用于登记的证据材料。至于超值的部分担保物权，若将来债务人不按期履行债务或其他状况的受偿情形出现，则属于同等情况下无优先受偿的抵押权。且按照法理解读，经当事人协商一致，自愿签订载明超值抵押内容的抵押合同，属于当事人的真实意思表示，且不损害国家和社会利益以及第三人的合法权益的，可按照意思自治的原则处理。最后是过去的《担保法》虽明文规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，简而言之超值抵押属于违反其法律规定的行为，而按照《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，违反法律、行政法规规定的不动产登记申请，登记机构应当作不予登记处理，即登记机构不得为超值抵押的违法行为进行登记。但《民法典》第一千二百六十条明确规定，自2021年1月1日起废止《担保法》，据此可知，超值抵押在法律上自此失去了依据，即登记机构面临对申请超值抵押登记时，在其他条件成就的情况下可以办理。这也标志着登记机构可以不再实质性审查超值抵押问题，也可以不再要求申请人提交抵押物的价值证明材料，也不再对抵押合同中载明的抵押物价值是否大于被担保的债权数额承担注意义务。需要说明的是，此处的超值抵押担保债权自始未超出主债权合同的债权数额，即作为担保合同的抵押合同与主债权合同保持了对应关系，即抵押合同载明的被担保主债权数额并未大于主债权合同载明的债权额。如果大于主债权后产生的抵押权，就不再是基于主债权的存在而设立，应视为无效，登记机构应当一次性告知当事人修正后申请。举个例，主债权是600万元，抵押合同担保物权也是600万元，此处不能超过600万元的主债权，但本案例中的抵押品价值只有500万元，故属于对应了主债权合同的超值抵押行为，按照现行法律法规视为“法无禁止则可为”的情形。按照《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条之规定，被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更的应当双方申请抵押权变更登记得知，主债权数额和担保范围均为登记簿上应当记载的内容。同时按照第二百一十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”以及第二百一十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”得知，不动产登记证书/证明是登记簿的外在显示，登记簿才是前者的本源，证书/证明只是后者的枝和叶。因此，通常情形下，不动产证书/证明的显示必然与登记簿记载一致；不一致的，以登记簿为主。于是，鉴于证书/证明的显示内容中除了规定的信息外，证书剩下的空白页只有附记栏，证明的空白可填写范围更狭小，因此实务中有些登记机构通常是在不动产登记证明中显示了主债权额，未显示担保债权额，抵押物的范围一栏显示“详见抵押合同”，在一定程度上也是为了协调公示与合同约定的一致性。按照《民法典实施精要》(上）总则编.物权编中所述，现行的《不动产登记簿》制式规定，不动产登记证明中抵押登记信息仅有被担保主债权数额一栏，但却没有担保范围栏。并未像工商登记中的《动产抵押登记办法》中对担保范围有明确的登记要求。因此登记部门对不动产担保不规范的登记引起了实务探讨，即抵押范围以登记的主债权数额为主还是以法定或约定的主债权数额作为优先受偿的数额。前者有利于抵押人的权益保护，后者有利于抵押权人的权益实现。随着《民法典》的施行，越来越多的人赞成尊重当事人约定，即认同以约定的范围作为登记内定，而不是简单地登记数字。但是在执行过程中，胜诉的案例再次确认了应当依据登记簿记载的最高债权数额为主，回归了公示力和公信力的原则，为争议划上了句号。不过，作为登记部门，若需要彰显尽到了能力范围内的注意义务，在符合法律法规的前提下，采取对当事人进行询问并记录，或记载于附记栏起到明示作用。登记机构的审查义务包括形式审查、实质审查以及形式审查和实质审查相结合模式。但三者各有优劣，其中形式审查效率高，但公信力没有实质审查高，而实质审查效率低，不仅要审查申请人提交的用于登记的文件或资料是否符合法定要求，还要对申请的不动产权利或其他相关事项的真实有效合法性进行审查，故公信力高，能有效维护不动产交易市场的秩序。实务中，登记机构通常根据自身实际情况，多采用二者相结合的模式，即对登记机构自身出具或提供的材料实施实质性审查，其余则采用形式审查。
作者简介：林莉，自贡市不动产登记中心；全国不动产登记实务研究专家库成员。| 全国不动产QQ群：626019340 |
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