关于公证书在不动产登记中的几点解读丨林莉专栏（20）
文摘
房产
2024-09-16 09:10
天津
《公证法》第二条明确了“公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动”，即公证是依申请进行的证明活动。在公证中，与不动产物权登记相关的民事行为主要有：不动产转让、抵押、分割与合并，不动产赠与、遗赠，以及办理不动产登记相关的委托书或委托合同、声明、承诺、遗嘱等，声明中主要是《婚姻声明》和《放弃声明》以及处置未成年人不动产的相关声明。但公证机构对于申请公证的事项属专业技术鉴定、评估事项的也不能办理公证，比如民事行为能力和限制民事行为能力的鉴定，以及无效或效力待定的民事行为也不能公证或者直接公证。而第二十五条“申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定”，简言之，按照不动产属地管理的原则，涉及不动产的公证应在所在地公证机构办理，但涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证可以在所在地办理，但此处做了“可以适用”而非“应当采取”的从宽处理。上文中提到的公证中有法律意义的事实，通常指能引起民事法律关系产生、变更、转移和消灭的客观情形。在不动产登记中体现为：婚姻状况、亲属关系、收养关系、死亡、身份等。因此，公证的作用主要有：1、预防纠纷，保障当事人的合法权益，即当事人的民事行为或有法律意义的事实和文书，以公证书的形式将其真实性、合法性固定下来，促使相关当事人正确行使权利和履行义务；2、作为法律行为生效的条件。尤其应注意到，在不动产登记实务中，如果约定以公证书为生效条件的，必须收取经过公证的合同或协议，不得以合同或协议是当事人亲自制作、当场提交为由收取未经过公证的合同或协议作为办理不动产登记的证据材料；3、用作认定事实的根据，根据《公证法》第三十六条“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外”、第二十九条“公证机构对申请公证的事项以及当事人提供的证明材料，按照有关办证规则需要核实或者对其有疑义的，应当进行核实，或者委托异地公证机构代为核实，有关单位或者个人应当依法予以协助”、第三十条“公证机构经审查，认为申请提供的证明材料真实、合法、充分，申请公证的事项真实、合法的，应当自受理公证申请之日起十五个工作日内向当事人出具公证书。但是，因不可抗力、补充证明材料或者需要核实有关情况的，所需时间不计算在期限内”得知，在公证过程中，公证机构和公证人员对公证事项的真实性、合法性进行了审查，并予以了认可，故公证书的采用机构及其人员无须再对公证事项的真实合法性进行调查确认；4、具有强制执行的效力，实务中比较常见的是抵押登记要件里当事人提供的是经过公证并载明了债务人愿意接受前置自行承诺的条款，一旦抵押权未按照约定执行，债权人可按照《民事诉讼法》有关规定执行，要求债务人还本付息。按照《公证法》第二十八条“公证机构办理公证，应当根据不同公证事项的办证规则，分别审查下列事项：（一）当事人的身份、申请办理该项公证的资格以及相应的权利；（二）提供的文书内容是否完备，含义是否清晰，签名、印鉴是否齐全；（三）提供的证明材料是否真实、合法、充分；（四）申请公证的事项是否真实、合法”可知，公证机构的审查更多是形式审查，而不动产除了形式审查还有实质性审查，但鉴于在司法实务中公证书的证明力大于未经过公证的资料，在发生不动产物权争议的民事诉讼时，公证书的优势更突出也更有效力。但登记机构在办理继承登记时，无法判定公正的遗嘱是否是最后一份遗嘱下，尤其是《民法典》第一千一百四十二条“立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准”中，也并未说明哪一种遗嘱的效力优先，也就排除了公正遗嘱的优先效力。因此，登记机构应当以收取最后一份遗嘱为主，不一定是经公证的。同时，《公证法》第三十二条“公证书应当按照国务院司法行政部门规定的格式制作，由公证员签名或者加盖签名章并加盖公证机构印章。公证书自出具之日起生效。公证书应当使用全国通用的文字；在民族自治地方，根据当事人的要求，可以制作当地通用的民族文字文本”可知，不动产登记机构在收到公证书时，可按照上述规定核验公证书的真实性，如公证员的签名或签名章是否加盖公证机构印章，公证事项是否与登记事项一致，有无公证核实方式和渠道，证书是否符合法定形式等。实务中，经常遇到当事人或受托人持异地公证书来不动产所在地登记机构办理登记，而按照《公证法》第二十五条“自然人、法人或者其他组织申请办理公证，可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定”可知，公证的办理也有地域限制，不仅和《不动产登记暂行条例》的属地登记原则如出其里，也与《民法典》第二百一十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”的规定保持了一致。但对于不动产的委托、声明、等事项的公证，不仅在所在机构办理，还可以在住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构办理，除此以外转移、抵押、继承、分割和合并等处置不动产的公证，则应当按照不动产的属地办理。可是随着互联网的普及，在互联网+不动产+公证的互通共享下，是否可以在不动产登记中收取异地公证书？或者说异地公证机构超越地域办理不动产公证，其出具的公证书有无公证的效力？根据《公证法》第三十二条“公证书应当按照国务院司法行政部门规定的格式制作，由公证员签名或者加盖签名章并加盖公证机构印章。公证书自出具之日起生效”得知，当事人或其代理人提交的真实的公证书都可以作为登记机构办理不动产登记的证据材料采用，无须要求当事人或其代理人另行提交公证书已生效的证明。简言之，真实合法的公证书一旦由公证机构出具，且没有更有力的证明材料推翻前，从出具日起就产生效力。而登记机构在合法的前提下不断拓展便民的维度，采取视频公证留存，联网核实等方式制作的视频公证，其形式虽有别于纸质公证书，但符合公证的灵魂即公证事项真实合法，笔者认为应当予以认可。并且，三十二条中公证书符合制式要求下其生效再无明确限制性条件。那么，异地公证处会承担什么法律责任呢？根据法院以往判例可知，公证机构超越地域办理公证事项，应承担行政责任，但不推翻公证书的效力。据此，关于不动产处置的公证无论是属地还是异地，均可以作为不动产登记的证据材料，且不动产在审查该公证书时，以形式审查为主，无须实质性调查取证。《公证法》第三十六条“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外”，即公证书的事实认定以无相反证据推翻为限。而《民法典》第二百二十条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”可知，若登记机构采信公证书登记后被权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。经当事人书面申请其要件证明确有错误的，登记机构应当予以更正。登记机构在审查中以现有条件按照审查要点尽到了主客观上的注意义务，则不承担责任。
作者简介：林莉，自贡市不动产登记中心；全国不动产登记实务研究专家库成员。| 全国不动产QQ群：626019340 |
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