二手房能申请预告登记吗丨王玉霞专栏（20）
文摘
房产
2024-08-09 09:09
天津
自《物权法》首次确立预告登记制度以来，预告登记制度得到越来越多人的关注和认可。实务中较为常见的是预售商品房的预告登记。购房人购买的预售商品房并没有被建造完成，不具备交付使用的条件，但购买人预期合法物权仍可通过预告登记受到保护。能够申请预告登记的情形可不止于此。预告登记的本质是使本来属于债权性质的请求权具有物权的排他效力，同时，对债务人的处分权进行限制，以防范交易风险。一是当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。简单理解，预告登记仅是一种债权实现的担保，预告登记申请人在法律上尚未取得物权，不能对物实施直接的支配，只能作为债权的实现的一种担保方式而存在。从这个意义上讲，预告登记本身不具有独立性，是为本登记作准备的程序性登记。当下办理本登记的条件缺乏或尚未成就，便先登记债权请求权，赋予其物权效力。债权请求权依据的协议有两类：一类是签订买卖房屋的合同，主要涉及不动产物权的转移，这也是最典型的预告登记原因文件；另一类是其他不动产物权的协议，主要涉及不动产物权的设立、变更，例如以预购的商品房或者在建工程设定抵押的担保合同、抵押物范围或抵押顺序变更的协议等。二是预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。在办理预告登记后，原权利人对该不动产的处分权被暂时限制，且当其因破产或强制执行时，预告登记权利人优先于普通债权受偿或可以排除强制执行。需要注意合同效力与物权效力并不等同，不能根据预告登记直接判定中间处分的协议无效。但是即使协议有效，也无法申请办理不动产登记，从而产生法定的物权公示效果。《不动产登记暂行条例实施细则》第85条明确预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。例如甲售房给乙并进行预告登记后，乙成为预告登记权利人，未经其同意，甲再次出卖或者抵押房产后，不能再次办理预告登记，也不能进行转移或抵押首次登记。三是预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。反之，当事人申请登记的，不动产登记机构应按照预告登记事项办理相应的登记。需要注意是，如果预告登记的权利人已在规定期限内申请正式登记，且非因登记权利人自身的原因导致未能进行正式登记的，不能视为预告登记失效，登记机关应在障碍消除后为登记权利人办理正式的登记。不论是购买现房还是期房，一手房还是二手房，都涉及签订买卖房屋的协议，预告登记并不仅适用于预售商品房。《不动产登记暂行条例实施细则》第85条列举的适用情形便包括了商品房等不动产预售的，不动产买卖、抵押的，以预购商品房设定抵押权的，法律、行政法规规定的其他情形。这个问题既是因为预售商品房及其抵押权的预告登记是最常见的业务，也有部分原因是大家对预售商品房备案制度印象深刻，认为预告登记实际是强制预售备案的延伸。早在1994年的《城市房地产管理法》就规定商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。《城市商品房预售管理办法》明确预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。未按规定办理备案和登记手续的，应由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可处以罚款。以北京市为例，上世纪90年代开始人工备案登记，2006年后发展到联机备案、网上签约，在2016年统一登记前作为缴税、不动产登记的前置条件，当前仍是限购、银行批贷和不动产登记业务的重要参考数据。一是法律效力不同。预告登记是不动产登记制度，将债权添附了预期物权，债权人可以享有例如对抗后续转让、抵押甚至查封的对抗权利。备案制度是行政管理制度，仅表明买卖行为已纳入行政监管，履行时可优于后续未备案合同，但没有物权效力，即登记权利人没变。二是登记程序不同。预告登记是民事行为，协议当事人依申请启动不动产登记，未达成合意可不申请。备案是行政管理要求，商品房预售企业应履行报备义务。三是适用范围不同。备案范围仅限于预售商品房买卖合同，预告登记还包括现房买卖、二手房买卖、国有土地使用权的有偿转让等。实务中，受理预告登记申请时，应审查已经办理土地或在建建筑物抵押权首次登记的，是否已经办理了注销登记。这一要求是基于对预告登记权利人和抵押权登记的权利人合法权益的保护。基于房地一体的原则，《民法典》第397条、《城市房地产管理法》第32条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条、《不动产登记暂行条例实施细则》第65条等均规定建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权随之抵押。工程项目在建设时办理了土地使用权抵押和在建工程抵押，竣工后未解除抵押且抵押物没有消灭的情况下，抵押登记仍然延续，具有对抗第三人的效力。同时，预告登记对将来发生的与保全债权、实现物权相同的处分行为，同样具有排他性。因此，为保障预告登记申请人的权益，同时兼顾抵押权人的权利，《城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例实施细则》都规定需要注销原来的抵押登记。此外，单套预售商品房申请预告登记的，解除在建建筑物抵押或土地抵押时，可以理解为抵押物发生了部分变化，也可以通过变更登记使抵押部位不再包含已网签售出房产。| 全国不动产QQ群：626019340 |
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作者简介：王玉霞，全国不动产登记实务研究专家库成员。
