公证委托书被撤销 登记机构是否应撤销登记
文摘
房产
2024-09-25 09:09
天津
办理转移登记的公证委托书被撤销，不动产登记机构是否应当撤销不动产登记？对此问题聚讼纷纭，一般存在两种观点：第一种观点认为，公证委托书是不动产登记机构办理转移登记的依据，根据《公证法》的规定，公证委托书被撤销，该公证书自始无效。因此，依据该公证书作出的转移登记丧失了合法性基础，不动产登记的事实依据存在缺损，不动产登记也应当撤销或确认违法。第二种观点认为，不动产登记在作出的时候并无过错，不动产登记机构作出转移登记的基础法律关系为房屋买卖合同，而非公证委托书。故不能仅凭公证委托书被撤销，而直接撤销不动产登记。本文将具体结合一则案例，对此问题展开探讨。
某房屋登记权利人为甲、乙、丙三人共同共有。某日，权利人甲、乙出具委托书，委托丁全权办理将甲、乙共同共有部分全部转移给丙的房屋买卖及转移登记事宜，该委托书经某县公证处公证。随后，丁以受托人身份与丙签订了“上海市房地产买卖合同”，将甲、乙名下房屋份额全部转让给丙，再由丁、丙共同向不动产登记机构提出转移登记申请并取得不动产权证书。后来，甲、乙发现上述房屋已全部转让给丙，认为自己长期居住在房屋内，并不认识受托人丁，也从未办理过这份公证委托书。于是，向某县公证处申请复查，要求撤销该份公证书。某县公证处告知甲、乙，该处已撤销了该公证书，并出具“撤销公证书的决定”送达不动产登记机构。由于当时申请办理转移登记的公证委托书已被撤销，甲、乙诉至法院要求登记机构撤销不动产登记，将涉案房屋的权利人恢复登记为原权利人甲、乙、丙，并重新颁发不动产权证书。本案争议的焦点在于申请办理转移登记的公证委托书已被撤销，登记机构是否应当撤销不动产登记？原告认为，他们对房屋买卖及不动产登记均不知情，这些并非他们本人的意思表示，因此登记机构应当撤销转移登记。具体理由是：第一，原告没有去办理过或委托他人办理过这份公证委托书，不认识委托书中的受托人丁，没有在公证委托书上签过字，对公证内容更是毫不知情。第二，他们也没有到不动产登记机构办理过转移登记手续，亦未自己或委托丁在申请书上签名，申请材料不符合办理转移登记的条件。第三，既然当时申请办理转移登记的依据公证书已撤销，据此已经完成的不动产登记也应当撤销。不动产登记机构认为，公证委托书被撤销，登记机构不能直接撤销不动产登记。具体理由是：第一，作出不动产登记时，事实清楚、收件齐全、程序合法。登记机构对涉案房屋的转移登记已经尽到审慎审查义务，涉诉登记行为并无不当。第二，涉诉的公证书事后被撤销，但是登记机构作出转移登记之时公证书尚属有效，当时作出的转移登记是合法的。第三，涉诉房屋存在抵押权登记和司法查封，房屋权利受到重大限制，无法直接撤销登记。第四，公证书被撤销后，应该先解决房屋买卖的基础法律关系。故请求法院驳回原告的起诉。本案经上海市一审法院审理，判决驳回原告的诉讼请求。之后原告不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。本案中，对于甲、乙的撤销申请，登记机构应当如何处理，可以从以下几个方面考虑。物权变动指物权的设立、变更、转让或者消灭，依其发生根据的不同，可以分为依法律行为而发生的物权变动，以及非依法律行为而发生的物权变动。前者是指以当事人的意思表示为核心，通过买卖、赠与、互换等法律行为实现物权的变动。后者主要包括《民法典》第二百二十九条至第二百三十一条之中，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等与当事人的意思表示无关，基于特定法律事实等导致物权的变动。物权变动可能因基础法律关系无效而无效，但公证委托书不是物权变动的基础法律关系。涉案公证委托书虽在转移登记之后被撤销，但不动产登记机构作出转移登记的基础关系为当事人之间签订的“上海市房地产买卖合同”。证明委托关系的公证书被撤销，并不能就此证明作为买卖关系的“上海市房地产买卖合同”无效，更不能导致物权变动当然无效。本案中，登记机构在审查作出涉诉房屋转移登记时，申请人向登记机构提交的申请书、身份证明、不动产权证书、房地产买卖合同、公证委托书等登记材料齐全，符合《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《上海市不动产登记技术规定》等相关规定。不动产登记机构受理申请后，在法定期限内完成审核，依据清楚、收件齐全、程序合法。涉诉委托公证书在转移登记之后被撤销，虽根据《公证法》第三十九条的规定，公证书自始无效，但委托公证书在不动产登记机构作出转移登记之时属于合法有效，申请事项也符合公证委托书的委托权限。因此，不动产登记机构对涉案房屋的转移登记已经尽到审慎审查义务，作出涉诉转移登记并无不当。（三）公证机构的撤销决定，能否成为登记机构撤销登记的直接依据《民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”。本案中，公证机构出具的“撤销公证书的决定”，只是撤销当事人之间的委托关系，并不能导致物权的设立、变更、转让和消灭。此外，公证机构并不是司法机关或行政机关，这一点可以从我国公证制度的立法演变可以看出。1982年发布的《公证暂行条例》第三条规定：“公证处是国家公证机关”；第六条规定：“公证处受司法行政机关领导”。但随着2006年《公证法》的施行，公证机构的定义发生了变化，该法第六条规定：“公证机构是依法设立，不以营利为目的，依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构”。因此，从现行法律规定来看，公证机构不再定义为机关，既不是司法机关，也不是行政机关，而是属于一种证明机构。那么，公证机构作出的“撤销公证书的决定”显然不适用《民法典》第二百二十九条，不能作为登记机构撤销转移登记的直接依据。（四）撤销登记是否因不动产之上存在其他登记而受到限制经查，涉案房屋存在抵押权登记，抵押权人的物权受法律保护，在合法有效的抵押权未涤除前，房屋权利人的变更可能损害抵押权人的利益，应先行涤除抵押权。虽然丙与第三人申请涉案房屋抵押登记，有可能系出于恶意设置抵押权，但是否属于恶意，尚需法院认定，不动产登记机构无法对民事法律关系作出实体认定。此外，本案房屋还存在查封登记，根据不动产登记的相关规定，因涉案房屋权利受到重大限制，亦无法对之正常办理相关登记业务。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。本案中，原告表示未办理过公证委托书，并对涉案房屋买卖毫不知情，其实质是对房地产买卖合同的效力提出异议。因此，当事人之间对作为转移登记行为基础的买卖等民事法律关系具有争议，且涉及第三人权益，需要先行解决该房屋买卖基础关系的民事争议。在涉案房地产买卖合同效力争议未解决之前，如果不动产登记机构直接撤销登记，会缺乏相应的事实基础和法律依据。
作者简介：曹海燕，上海市自然资源确权登记事务中心。| 全国不动产登记QQ群：626019340 |
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