委托他人申请登记的实务变化和处理丨崔文强专栏（20）
文摘
房产
2024-07-05 09:09
天津
《不动产登记规程》（以下简称《登记规程》）将于2024年9月1日实施，其中关于不动产登记申请书中委托他人申请的规定有所变化，在具体实务操作中可能会产生一定的误区，笔者有意就相关意思表示的表达和申请材料中签字或者盖章的操作予以阐释，以图厘清实务的操作争议。《不动产登记规程》4.7.4.1对于不动产登记申请书的填写形式进行了明确，其规定：“申请人申请不动产登记，应如实、准确填写不动产登记机构制定的不动产登记申请书。申请书可采用电子介质。申请人为自然人的，申请人应在不动产登记申请书上签名或者按指印；申请人为法人、非法人组织的，申请人应在不动产登记申请书上盖章。委托他人申请不动产登记的，代理人应在不动产登记申请书上签名，委托人无需再签名或者盖章。”该规定表述了自然人申请登记的，应在申请书上签名或者按指印，取代了操作规范仅签字的表述。法人、非法人组织仍采用盖章的表达。但是对于委托他人申请登记的实务操作改变较大。操作规范以自然人和法人做区分，对于自然人委托他人申请的，由代理人在申请表上签字即可，而法人委托他人申请的，代理人除了要在申请书上签字之外，还需要加盖法人的公章，通过法人公章表达意思表示附加代理人表意的方式提出申请。《登记规程》将委托他人代为申请部分进行了修改，改变了规范区分自然人和法人组织的体例，仅规定委托他人申请不动产登记的，代理人应在不动产登记申请书上签名，委托人无需再签名或者盖章。那么此处便存在一种认知的差异，此种委托他人申请的不动产的情形，是囊括自然人和法人或非法人组织委托他人申请情形还是仅仅指自然人委托情形。对照其起草体例和表述，笔者认为：该处《登记规程》应隐含了自然人和法人或非法人组织申请登记两种情形。首先对照规范体例，在自然人和法人组织主体亲自申请之后随即规定委托申请的模式延续了操作规范的起草体例，故而理应囊括上述两种情形；其次，《登记规程》明确表述无需再签名或盖章，明确将法人或者非法人组织表达意思表示盖章的实务处理予以明确，显然是包括了法人或者非法人组织委托申请的情形。但是此种操作似有不妥，其未予以区分法人或者法人组织该类主体表达意思的方式以及委托的类型，也未准确区分“委托他人”的意思，单纯为了便利申请人，通过代理人自行签字表达意思的方式亦存在一定风险，笔者认为有必要予以细化明确。在委托他人申请中自然人一般委托其他自然人代为提出申请，自然人委托法人或者非法人组织申请的情形是否存在呢？此种情形亦是存在的，比如一些房地产中介和代理机构，经常被委托处理登记事务，只要其委托行为经见证或者公证，申请相应的处分登记便并无不妥。而法人或者非法人组织接受委托提出申请，也只能采用其法人或者非法人组织内部员工到场申请的方式，此时存在委托与法人组织内部职务代理的关系，对于法人组织内部职务代理是否可以理解成“委托他人”便影响具体实务的处理。对于法人或非法人组织委托申请的，实际也存在几种不同情形，法人委托其他法人或者非法人组织代为申请，此情形与上述自然人委托法人或者法人组织类似；法人委托自然人代为申请的，该自然人区分其内部员工和非员工，前者为法人参与民事活动的惯常操作，通过委托内部员工代为履行相应行为，持公章表达一定的意思表示，此种具有职务代理性质的实务操作是否应归属于“委托他人”呢？基于法人和非法人组织的特殊性，其只能采用由其指定代理人表达意思提出申请的方式，而该指定代理人多系其内部员工，此时受托人持法人或者非法人组织盖章的委托材料，其行为与法人组织行为等同，此时不能视同一种对他人的“委托”，应视为一种法人行为的代为实施和意思表示的代为实现，故而法人组织委托自己员工代为申请的，不应视为“委托他人”，而应视同自身意思表示的行使，这也符合贯彻法人主体从事民事法律行为的习惯。同时从自然人处分不动产委托他人申请与法人组织委托的区分来看，无论是操作规范还是《登记规程》均遵从了对法人主体委托较为宽松的审核模式，针对自然人处分不动产委托他人申请的，采用了必须公证或者到场见证的方式，由公证机构或者登记机构对申请人的委托事项以及权限等予以全面审核，确保其代为申请的真实性，规避权利人不动产被不当处分的风险。而针对法人或者非法人组织却并未明确，只因法人在处分不动产时鲜有前述委托非机构内部自然人的情形，甚至委托其他主体代为申请的情形也极其少见，多表现为内部员工或者被委托书中明确为内部员工的自然人持委托材料及加盖公章的申请表提出申请。此种申请应建立在视同为法人主体自行申请、自主表意的基础上。故而在处分时，由法人自行把控风险，只要其在委托材料和申请材料上加盖公章，登记机构便有理由信任其委托内部员工行为构成自主表意。这与明确审核自然人委托处分风险不同，自然人基于其个体特性，表意具有特定性，若无到场表达处分意思，登记机构对其委托处分的意思显然是难以把握的。倘若按照《登记规程》规定，代理人在代为申请时由代理人签字即可，自然人并无问题，因为自然人处分不动产存在见证和公证的前置审核。而法人委托的，尤其以法人委托内部原工申请的，倘若将其亦视同委托他人申请登记，仅仅代理人在申请书上签字即可，那么便存在一定的潜在风险。委托材料中倘若明确可由代理人在申请表上签字表达意思尚可，但是一旦仅由代理人到场申请，是否存在单独签字即表达意思的委托并不明确，且对该种委托的真实性登记机构是无从予以核实的。假设某法人或者非法人组织的职工按照日常习惯获取了批量的委托材料，该材料均已加盖法人公章，委托事项内容存在空白可自主添加内容，此时因为不存在类似自然人处分不动产时见证或者公证对委托书效力的赋强，则存在该员工通过其他渠道获得加盖印章委托书之可能，私自增加了表意内容，在申请表上由其签字即可，纵使对于登记机构而言可以基于对委托材料的信任信赖其已取得法人授权，但对于权利人不动产之处分显然是存在极大风险的，且容易为法人或法人组织内部员工利用该规则漏洞，仅仅依靠委托材料便可以提出对法人或法人组织名下不动产的登记，包括但不限于处分或者设限登记，此种风险不可不防。故而笔者以为，在《登记规程》已明确法人或者法人组织加盖公章表达意思的操作之下，应明确区分自然人委托和法人或法人组织对于内部员工的委托行为。对于法人或者非法人组织委托员工申请登记的行为，不应视为委托他人代理行为，其委托材料中明确委托某自然人系职务行为，系内部员工提出登记申请的，配合登记申请表中加盖公章，以赋强其登记申请的意思表示，规避潜在的无权代理申请登记风险。同时登记机构亦应主动向法人或者非法人组织单位宣传引导申请的实务操作，强化法人或者非法人组织对于印章等这类表达其意思表示的重要工具的管理意识，对于法人或法人组织的申请仍遵循以加盖公章为基本原则。同时对于法人或者法人组织委托非职工自然人或者法人申请登记的情形，虽然发生概率较少，但应着重对其委托的真实性予以核实，必要时应取得与法人或法人组织的联系。
作者简介：崔文强，淄博市不动产登记中心；全国不动产登记实务研究专家库成员。| 全国不动产QQ群：626019340 |
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