行民交叉的不动产登记纠纷案件处理
文摘
房产
2024-08-28 09:09
天津
1996年6月，经Z市住房制度改革办公室审批后，项某荣购买Z市邮电局黄山二村2幢301室51.41平方米公有住房（以下简称301室）并申请房屋所有权登记。同年10月17日，Z市房屋登记机构填发了项某荣黄七路二村2幢301室房屋所有权证。1999年，经Z市住房制度改革办公室审批后，项某荣购买Z市电信局黄山二村2幢305室61.72平方米公有住房（以下简称305室），并申请房屋所有权登记。同年10月18日，Z市房屋登记机构填发了项某荣黄山二村2幢305室房屋所有权证。2003年2月21日，Z市邮政局申请黄山二村2幢301室（51.41平方米）等房屋所有权登记，申请材料有原房屋所有权证明、Z市邮电局邮电分营实施方案。同年3月，Z市房屋登记机构填发了Z市邮政局黄山二村2幢301室房屋所有权证。后因Z市邮政局更名为中国邮政集团公司Z分公司（以下简称“Z市邮政”），该房屋所有权证相应变更。2019年8月8日，Z市自然资源和规划局作出撤销登记的决定书，撤销权利人为Z市邮政，房屋坐落为黄山二村2幢301室房屋登记；撤销权利人为原Z市邮政局，房屋坐落为黄山二村2幢301室房屋登记；基于上述登记颁发的证书自始无效。2019年11月17日，Z市邮政向人民法院提起行政诉讼，要求撤销案涉房屋（301室）的撤销登记行为。法院审理认为，同一案涉房屋存在两个首次登记的错误情形，Z市邮政提交的证据亦不能证明案涉房屋系其所有，故第二次登记依据不足，撤销登记并无不当。法院据此判决驳回原告诉讼请求。该判决现已生效。本案的争议焦点是不动产登记机构撤销登记行为的合法性。早在2017年9月，项某荣便向人民法院提起行政诉讼，请求确认房屋登记机构给Z市邮政办理案涉房屋登记行为违法。此案例经一审判决驳回项某荣诉讼请求、二审撤销一审判决发回重审、重审期间不动产登记机构撤销Z市邮政房屋登记、Z市邮政不服撤销决定起诉、一审判决驳回Z市邮政诉讼请求、二审维持一审判决等一系列流程后，暂告一段落。之所以说暂告一段落，是因为不动产登记、撤销登记等行政行为合法性争议解决了，但当事人民事纠纷并未解决。本案例的实质矛盾不在登记而在于房屋权利归属。Z市邮政认为，项某荣购买305室系用301室产权进行调换并贴补差价所得，项某荣当时已将301室交还单位，此后单位多次安排本单位职工居住使用301室。故301室房屋权属应归Z市邮政所有。其在邮电分营后申请房屋所有权登记并领证，并无不当。而项某荣对此并不认可：根据房屋所有权证书（登记簿）记载，301室房屋权属应其所有。因此，行政案件审结并不意味着民事纠纷同时得到处理。本案例中，双方对房屋买卖（成本价出售公有住房）存在重大分歧，在调换贴补差价购买一套还是先后购买两套的问题上各执一词。但不动产登记机构不具备批准公有住房买卖的权力，对相关事实无法查实，故而无法明晰权属并作出处理意见。由人民法院对民事争议审理完毕后，再由不动产登记机构依据生效法律文书纠正、变更登记行为，是最好的解决方案。在项某荣起诉不动产登记机构为Z市邮政办理301室房屋登记行为违法案件审理中，不动产登记机构以《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第8条的规定作为答辩意见，即“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议”。但二审法院并未支持，认为一审法院“未查明该事实”，系“认定基本事实不清”，裁定发回重审。行政案件审理中，Z市邮政也曾以“要求协助办理注销登记”“返还财物”为由起诉项某荣，但均未达到诉讼目的。经属地派出所确认，黄山二村2幢301室、黄七路二村2幢301室系同一房屋。这意味着原房屋登记机构对同一房屋办理了两个所有权登记。Z市自然资源和规划局经研究认为，先民事再行政是行政民事交叉案件的处理原则。但本案例中，同一房屋办理了两次房屋登记，违反了“一物一权”“连续登记”的原则。在民事争议无法及时解决，权利归属暂时无法明晰的情况下，为方便民事争议当事人解决矛盾，应先行启动撤销登记程序，纠正错误登记行为，而不是机械执行“先民事再行政”的规定，坐视一房两证而不管。成文的法律中，设置撤销登记类型的本就较少，对撤销登记程序作出具体规定更罕见。不动产登记机构行使撤销权，应当慎重审查实体，认真履行程序。错误的不动产登记是否可以撤销，存在两种说法。持否定意见者认为“不能”也“不必”。“不能”的理由是：《不动产登记暂行条例》及其实施细则均未设置撤销登记的情形，其本意为限制不动产登记机构权力，防止滥用撤销权，故已经登记的不动产权利不得擅自撤销。“不必”的理由是，错误的不动产登记可以用更正登记来处理，无需撤销。Z市自然资源局认为，错误不动产登记“应当”撤销。不动产登记行为，不是不动产物权赋权行为；不动产撤销登记行为，也不是不动产物权涤除行为。不动产登记行为中，存在权属来源材料虚假、基础法律关系无效导致登记原因材料无效等情形。对于这类情形，机械等待法院通过行政案件撤销登记或通过民事案件确认权属，既会导致不动产登记机构在行政考核中失分，也会让不动产登记机构陷于入“知错不改”的批评，在群众心中失分。《江苏省不动产登记条例》规定，“不动产登记确有错误，且通过更正登记不能纠正的，不动产登记机构应当撤销不动产登记行为”。此规定说明，更正登记适用范围并不足以涵盖撤销登记适用范围。本案例中，Z市自然资源和规划局经过调查核实，在作出不利于Z市邮政的撤销决定前，向其进行书面告知及书面通知，保障其陈述和申辩权，符合《江苏省行政程序规定》中“行政机关在作出行政执法决定前，应当告知当事人、利害关系人享有陈述、申辩的权利，并听取其陈述和申辩”的规定。法院审理认为，Z市自然资源和规划局对错误的不动产登记自行纠正，程序正当，撤销决定符合法律法规规定，并无不当。本案例涉及住房制度审批、房屋交易管理、不动产登记等多行政行为交织，分房、调房、买房、退房等多民事行为混合。由于历史原因导致的证据缺失等因素，加大了认定事实、处理案件的难度。因此，不动产登记行政案件的审结，并不意味着案涉不动产权利的明晰，解决民事争议还需依赖其他机构介入。不动产登记机构只是不动产登记职能部门，依职权办理登记是既是其权力核心，也是其权力外延。不动产登记不能解决民事争议，但并不意味着在民事争议解决前，不动产登记机构可以一直在等待。适时依法作出相关行政行为，既是依法履职尽责的体现，也是积极作为勇于担当的需要。
作者简介：郭继军、曹利华，镇江市自然资源和规划局。| 全国不动产登记QQ群：626019340 |
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