农村“房地一体”调查及其不动产确权登记发证工作的四点思考
文摘
房产
2024-08-14 09:09
天津
农村“房地一体”是为了保障农民不动产权益，维护社会和谐，切实保护农民和农民集体的切身利益，有效促进乡村振兴的重要基础性工作。这一政策的执行能够将农民的利益最大化，是将农村宅基地和集体建设用地使用权及地上的建筑物、构筑物实行统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发“房地一体”不动产权证书。首先，“房地一体”能够明确农民宅基地使用权，同时能够得到法律的确认和保护，而且对于农民来说赋予了更多的权利，为农民的增加收入提供了很多的保障。其次，明确农村的房地产权，完善房地数字化信息，为查询提供了便利条件。再次，经过确权登记之后，有效解决土地权属纠纷，确定房地的权属问题，能够解决历史遗留的问题，对农民来说起到了积极的作用。农村“房地一体”调查以“两权”调查成果为基础，依据《农村地籍和房屋调查技术方案(试行)》和《农村不动产权籍调査工作指南》为技术指导；补充调査农村范围内的宅基地、集体建设用地权属状况，获取每宗地的权属、界址、面积和用途等信息，形成完整的地籍调查成果和房屋调查成果。依据有关法律法规和政策，规范确认农村“房地一体”宅基地和集体建设用地使用权主体及登记发证面积。试点工作中出现了几个典型问题，本文试将相关法律法规依据及处理方式分析如下：第一，某村一处宅基地在“两权”调查时为一宗地，甲是该宅基地的权利人。在“房地一体”调查时有围墙将该宅基地分为甲、乙两宗地，且各有权利人（如父子或兄弟），权源资料属于甲，现（父子或兄弟）要求分宗，如何开展调查？这种情况应由其（父子或兄弟）提供相关佐证资料。一是提供分家析产的协议或者材料，且面积不超宅基地使用权规定[《山西省农村宅基地审批管理办法(试行)》第11条规定：“村民宅基地以户为单位计算，一户只能拥有一处宅基地。新申请的宅基地面积每户不超过200平方米”]。二是不能违背一户一宅的原则，《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地使用权确权登记，必须坚持‘一户一宅’，除‘一户一宅’外多占的宅基地不予确权登记”。三是“户”原则上应以公安部门户籍登记信息为基础，同时应当符合当地申请宅基地建房的条件。在达到分户条件的前提下，应先行在户籍所在地办理分户手续，并由村委会加注意见后经所在地的乡镇人民政府批准。《土地管理法》第62条规定：“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准”。《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）规定：“宅基地申请审批流程包括农户申请、村民小组会讨论通过并公示、村级组织开展材料审核、乡镇部门审查、乡镇政府审批、发放宅基地批准书等”。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第303条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿”。该宅基地由权利人分宗申请并用围墙分割，形成单独的两宗地，用地界址明确，边界无异议，具备独立成宗条件。可以依法办理分宗手续，土地权属来源材料中界址不明确、实地界址有变化（或者无法提供土地权属来源材料的），应当完善现场指界、填写权籍调查表、所在乡镇批复等权源资料，经公示无异议。可给其权利人（父子或兄弟）分别核发“农房一体”不动产登记证书。第二，某处宅基地上有两个使用权人，且共用一个大门及厕所，“农房一体”调查时使用权人要求将该处宅基地分为两宗地，是否能按使用权人的要求进行调查？按照《不动产单元设定与代码编制规则》（试行）规定：“两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗”。《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令63号，以下简称《细则》）规定：“《条例》第8条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元”。《规范》1.3.1规定：“不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用”。《民法典》第283条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定”。第297条规定：“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”。因该宅基地共用院落、大门及厕所，土地使用权界线难以划清，没有各自形成封闭的独立单元。土地应当按共用宗地办理；房屋按两个使用权人各自所占房屋面积调查；在权籍调查表“说明”栏注明院落、大门及厕所按共用处理较妥。第三，原土地权利人去世后，配偶健在，“两权”调查时权利人已经调查为子女，但没有分家析产或房屋继承等相关资料，是否依旧调查为子女，还是改为配偶进行调查？宅基地是以“户”分配和使用的，原土地权利人去世后，只要“户”中还有其他成员，批准使用权人的死亡就不影响该“户”的宅基地使用权，可由现在的户主申请登记。是登记在子女名下，还是登记在配偶名下，需要从多方面考虑，应重点尊重分家析产协议和保护妇女儿童对该宅基地的使用权、居住权。首先，该“户”应提供补充的分家析产材料等为基础依据。其次，根据户籍情况，原土地权利人配偶（大部分为遗孀）作为第一继承人是否是该户的户主；如不是户主就应当考虑原土地权利人配偶的合法居住权。《中华人民共和国妇女权益保障法》第31条规定：“在婚姻、家庭共有财产关系中，不得侵害妇女依法享有的权益”。第32条规定：“妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者征用补偿费使用以及宅基地使用等方面，享有与男子平等的权利”。第33条规定：“任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益”。《民法典》第1061条规定：“夫妻有相互继承遗产的权利”。第1153条规定：“夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产”。在农村存在一些陋习，发生过将宅基地登记到某一子女名下后，子女不再赡养老人，甚至将老人赶出家门的情况。为防止因确权登记带来此类问题，一是原权利人配偶为独立户籍，应当按照户籍情况依法登记至原权利人配偶名下；二是原权利人配偶户籍跟随子女的，应当在家庭成员中体现原权利人配偶。以便合法保证妇女、儿童对宅基地的使用权、居住权。农村妇女、儿童作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。第四，某伙院，有一方自愿放弃土地使用面积分摊，只享有独有的房屋产权，且提交了双方签定的协议，是否可以依据协议进行调查？该种情况应本着厘清历史原因、正当合法、化解矛盾、维护和谐稳定为原则。依实际用地周边环境，能否满足权利人的要求，补充完善权源资料，灵活调查。《规范》9.3.1第6款以及9.3.3中关于国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记需提供的材料第6款规定：“不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果”。《细则》第5条第4款规定：“前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间”。《民法典》第291条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”。第304条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。![]()
该宅基地一方自愿放弃土地使用权面积分摊。需注意，如独有房屋（如图1所示）不涉及与另一方共用部分、不影响通行走道、可独立成幢使用、权属界线封闭的空间及双方自愿的情况下，应当尊重双方权利人意愿，可以按照双方签定的协议（协议中应当注明《民法典》第7章相邻关系第292条的规定，“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利”等条款规定的必要项）进行调查登记。如涉及不能独立成幢使用、影响通行走道、破坏相邻关系、用益物权等事项的不建议按照权利人提供的协议进行调查登记。上述四个实际问题的分析，如何进行调查登记的关键在于地役权的，涉及分家析产、确定家庭继承人、保护妇女儿童权益、用地审批、权利人之间的协议有效性等。作为权属调查单位应把以后可能遇到的纠纷隐患考虑在内，充分利用法律法规保护权利人的合法权益不受侵害。尤其保护好妇女儿童、老年人生活、居住的权益，使他们有更多的幸福感、获得感。在即将大面积开展的农村“房地一体”调查中可能会有更多的情况出现，调查人员需灵活运用法律法规依据，因地制策，避免纠纷。既要尊重权利人的要求，还要保证调查成果的严肃性和权威性。| 全国不动产登记QQ群：626019340 |
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