按份共有的不动产可以为部分按份共有人设立居住权吗丨崔文强专栏（29）

文摘 2024-11-08 09:09 北京

实务中与同行交流一则案例，某不动产由甲与乙按份共有，各占50%，二人系父子关系，因设立居住权请求共同至登记机构提出申请，要求在该不动产上为父亲甲设立居住权。

乍看之下，甲乙均为不动产的所有权人，只是所占份额不同，而依据《民法典》居住权的规定，居住权是对他人的住宅享有的占有、使用的用益物权，按份共有人虽然区分份额，但亦是不动产之所有权人，所有权人为自己设立居住权似乎并不符合居住权之创设初衷，作为所有权人，其自然享有对不动产的占有、使用的权能，自然居住作为占有、使用权能应为所有权人所享有，故而，甲之设立居住权请求不应予以受理。然而笔者认为，按份共有人对共有物所有权的享有与单独所有与共同共有尚有区别，且对“他人住宅”的解释亦存在解释空间，笔者有意对该种情形下能否为部分按份共有人设立居住权予以探讨。

对“他人住宅”宜做扩大解释

“他人之住宅”，不仅应包括他人具有完全产权的住宅，亦包括他人占有部分份额的住宅，因依据按份共有的属性，按份共有是按份共有人对不动产按照其份额享有所有权的一种共有方式，也即所有权人对其所有权并非是完全的，而是根据登记簿记载之份额而享有权益。诚然对于不动产而言，对其占有和使用这种利用行为不可能具象为具体份额，但不同份额之主体可能会利用其多数份额的优势，通过处分等行为影响其他共有人利益，同时可能通过约定等方式确定不动产的管理和利用方式，故而在对住宅这一不动产的占有和使用方面，部分按份共有人是无法向单独所有的权利人那般完全的自由行使权利的，故而，虽然按份共有人占有部分份额，但通过其他按份共有人同意，在自己占有份额的住宅之上设立居住权，可扩大解释为“他人之住宅”，即他人享有份额，自己并不完全享有全部所有权的住宅。

司法实践中亦有判例支持按份共有人可以为另一按份共有人在共有的房屋上设立居住权，其主要裁判理由亦认为：“他人按份共有的房屋在物权上属于‘他人所有’，文义上亦属于‘他人的住宅’的射程范围，并无违反物权基本理论之处。”（2021京01民终10858号），故而从司法实践中可知《民法典》规定“他人之住宅”可扩大解释至其他按份共有人之房屋。

根据住宅之功能和共有人管理不动产的约定考虑

住宅之居住功能，往往单一房间并不能全部满足居住人的生活需求，因为居住系生活起居、衣食住行的一整套人类活动，并非单纯的吃饭睡觉的单一活动，所以起居室、卧室、厨房、卫生间等均应属于居住权覆盖之范围，所以从居住权之性质来讲，倘若要在某不动产之上设立居住权，对于居住权人居住在该住宅的哪一间房间，实际是无需予以公示的。然而《民法典》对居住权合同内容明确了居住权条件和要求的条款，《不动产登记规程》进一步将其明确为登记簿记载事项，从《不动产登记规程》登记簿的填写说明来看，居住条件和要求明确了要填写居住范围，该居住范围采用两种填写方式，一种是对全部不动产单元享有居住权，填写全部住宅，另一种系对部分住房享有居住权的，需结合房屋平面图填写具体住宅部位。按份共有人对住宅的使用虽然并不能予以具象为具体份额，但是基于共有人对份额的占有关系，可以根据共有人的约定对住宅具体部位予以区分占有。比如说两个按份共有人之间约定，其一使用某一间房间，其二使用其他房间，对于起居室、厨房等公共区域采用共同使用方式。这种对共有物的管理和使用的约定符合居住权在住宅上设立的特点，也契合居住权登记簿对居住条件和要求的记载内容。所以当按份共有人提出要为其中部分共有人设立居住权时，实际是共有人之间对此种共有物使用约定的公示，通过居住权这种物权形式予以固定，也一定程度上为按份共有人之权益保障进行了补充。

为部分共有人设立居住权系权益保障之补充

将按份共有人对其他按份共有人的份额权益扩大至“他人之住宅”，为部分按份共有人设立居住权，系对按份共有人权益的有效补充，且符合登记申请意思自治的要求。基于按份共有人的共有关系，其并不像共同共有一般具有一定的“人合属性”并具有全部共有人共同管理和处分的限制规定，所以按份共有在共有人管理和使用共有物过程中呈现出不稳定的特点，这体现在按份共有人可以转让其享有的共有不动产份额以脱离共有关系，而新加入的共有人势必会影响原共有人直接对于共有物的管理使用关系，这体现在按份共有人基于其份额共有提出对管理和使用重新予以约定，体现在按份共有人通过对份额受让取得绝对份额后的支配地位，进而选择对共有物予以全部处分，一旦按份共有物被处分，势必影响部分共有人的权益。虽然按份共有人在其转让份额时可以行使优先购买权规避该风险，但是相较需付出高额的经济成本，通过可以物权公示的手段在共有物上设立可以公示的物权，即使后续存在重新约定或者共有不动产被处分，取得居住权的按份共有人仍可就公示的居住权主张权益，故而在该按份共有体系之下，通过设立居住权的登记申请，可以保障其居住权益实现，能够很好的起到权益补充保障的目的。

作者简介：崔文强，淄博市不动产登记中心；全国不动产登记实务研究专家库成员。

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