征收不动产存在查封、抵押时办理注销登记的实务处理丨崔文强专栏（22）
文摘
房产
2024-08-02 09:09
天津
某集体土地上房屋已经因拆迁而灭失，但其上原房屋登记时颁发的房产证尚未注销，且房屋存在抵押及查封限制，抵押尚未办理注销登记，查封期限已到期且查封主体未办理续封。因政府征收，现要办理不动产的注销登记，那么该注销登记是否应径自办理，是否需考虑其上的抵押和查封的限制呢？该例情形较为特殊，办理基于征收而产生的注销登记，系一种对不动产的处分行为，根据相关法律法规规定，处分具有查封限制的不动产是明确予以禁止的，而对于不动产之上的抵押权限制，因法律规定对于抵押物转让限制规则的变化，实际对于抵押物的处分并非绝对禁止，宜考虑担保物权的追及效力和物上代为性规则以明确该情形的处置原则。对于不动产之上存在查封的，此例情形下，查封主体仅对房屋进行了查封，且查封已到期未续封，而且房屋实际存在已被拆除灭失的情形，实际其上存在的查封效力已经灭失，根据《不动产登记规程》对已失效查封登记的处理，登记机构可以在系统中解除相应的控制，实际该失效查封对于注销不动产的相应登记已不产生限制影响，故而可以无需考虑该查封情形。那么倘若查封尚未到期，基于征收的注销登记是否需考虑该限制呢？根据《城市房地产管理法》第三十八的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的是不得转让的，那么征收不动产作为一种行政行为，实际系将非国有的土地收归国有的过程，这期间势必存在所有权的转移，那么也必然需遵循该条规定之限制。同时《土地管理法》第四十七条及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条均对征收部门应对拟征收的土地、房屋状况明确了调查的责任，也即征收前应对房屋和土地的权利状况、其上限制情况予以明确调查，而查封作为不动产登记簿记载事项之一，属于权属状况内容，征收部门是有义务对不动产之上的查封或抵押限制予以查询的，自然应对查封和抵押限制情形予以知悉。那么在潜在认定征收部门对查封和抵押予以知悉情形下，查封尚未到期的，征收部门对存在查封的不动产嘱托办理注销登记的，登记机构应否受理呢？笔者认为，征收部门既然具有查询义务，应视同其嘱托登记时知悉不动产之上的限制，而根据《城市房地产管理法》及相关司法解释的规定，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三十二条规定：“被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。”可见，对于处分查封财产的，应明确予以禁止，那么登记机构在受理该种申请时，应予以出具明确的书面审查建议，重申存在查封限制且未失效情形，并征询是否继续办理，就征收部门是否取得查封机关同意予以询问，嘱托的征收机构要求继续办理的，登记机构方可继续办理。此外，从行政权与司法权的关系角度，征收系一种行政权利，查封系司法权，行政权的行使需对司法强制予以尊重，基于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：“查封、扣押、冻结的财产灭失或者损毁的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。”房屋或土地被征收后，其上存在查封的，其效力及于其补偿款等替代物，征收部门应在查询知悉存在查封限制情形下，及时联系查封机构，就补偿款或者其他替代物予以划扣以替代查封不动产，或者协商采用其他方式解除查封，在取得查封主体同意征收的前提下予以嘱托登记机构办理注销登记。该例情形仅办理地上房屋的抵押登记，系2006年办理，那么当事人仅以地上房屋抵押的，抵押效力是否基于土地，也即一体登记原则是否适用于物权法实施前的抵押行为？如果效力基于土地，在房屋已灭失的情形下，是否尚需考虑其上的抵押权限制，在征收部门嘱托办理注销登记时予以关注，并要求提供抵押权人同意的材料呢？一体登记原则实际在物权法实施前便由多部法律法规予以明确，物权法对这些法律法规的规定予以吸纳总结形成了一体登记原则。原《担保法》第三十六条便明确：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用翻译内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”可见集体土地使用权抵押的，系以经营性用途为主，且不存在单独抵押房屋的情形，以地上房屋抵押的，其占用范围土地同时抵押，可见该例情形，虽然土地并未单独办理抵押，但仍存在抵押限制。那么登记机构是否应对存在抵押限制的不动产在受理注销登记时予以特别关注呢？笔者以为，基于抵押物的物上代位性，以及从抵押权人权益保障来看，抵押权限制并不影响政府征收，更无从干预基于征收申请的注销登记，登记机构实则无需要求征收部门提供抵押权人同意材料，依据征收部门嘱托，办理相应的注销登记即可，具体原因分析如下：首先，从物上代位性来说，被征收的不动产具有抵押限制的，在征收后，抵押权人仍可就抵押人获得的补偿金等替代物予以优先受偿，并不存在抵押权人之利益损害。其次，从立法演变来看，追及效力保障下的抵押权，经历了对抵押物转让存在限制到无限制的转变，更大限度的发挥了抵押物的价值，便于其流转。而征收作为潜在的一种流转方式，自然更无需受抵押限制的阻碍，再之，从登记规程规定来看，只有权利人放弃情形下，需要提交抵押权人同意的书面材料，因该情形，抵押人放弃并不存在替代物的取得，无法保障抵押权人权益，其与征收具有补偿款之代位物不同，具有明确的法律和权益保障，故而《不动产登记规程》并未要求将征收抵押不动产的注销需提交抵押权人同意材料。不过鉴于行政机关征收时查询权属并保障利害关系人的考虑，对于原存在抵押限制的不动产予以征收，笔者建议参照具有抵押权限制转让的处置，采用民法典立法时点先后不同的处理模式予以过度，具体操作如下：《民法典》实施前存在抵押的，因注销处分为不动产的绝对处分，纵使具有物上代位规则的保障，征收部门应事先取得与抵押权人联系，采用提存抵押代位物，由抵押人与抵押权人重新协商变更抵押物等方式实现抵押限制的解除，进而再行予以注销。而民法典实施后的，设立抵押的应遵从是否具有限制约定，具有限制转让约定的，注销处分应一并予以限制，无约定的则可径自依据嘱托机构嘱托办理即可。
作者简介：崔文强，淄博市不动产登记中心；全国不动产登记实务研究专家库成员。| 全国不动产QQ群：626019340 |
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