不可移动文物的抵押登记实务应对丨崔文强专栏（26）

文摘 2024-09-27 09:09 天津

《民法典》第三百九十九条通过列举式立法体例的方式将不得抵押的财产予以了列示，其兜底条款规定法律、行政法规不得抵押的其他财产为禁止抵押财产做了留白，那么在具体实务中尚有一些法律或者行政法规明确的禁止抵押财产，这其中不乏属于不动产的应由登记机构登记的财产，比如《文物保护法》中规定的不可移动文物，再比如《宗教事务条例》中对宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员生活用房，本文就实务中申请人以文物提出抵押登记申请时，登记如何予以处理予以探讨。

不可移动文物申请抵押以禁止为原则

涉及列入文物范围的，与我们登记相关的必定为不动产，多表现为特定的建筑物、遗址等，而这种文物因其不可移动性故而被称为不可移动文物，所以与我们不动产登记相关的文物均体现为不可移动文物，《文物保护法》第三条对移动与不可移动文物进行了区分，不可移动文物表现为古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺、石刻、壁画、近代现代重要史迹和代表性建筑等。同时《文物保护法》第二十四条明确：“国有不可移动文物不得转让、抵押。建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所的国有文物保护单位，不得作为企业资产经营。”可见在抵押时，只要是国有不可移动文物的，均是不可用以抵押的。而且第二十五条又规定：“非国有不可移动文物不得转让、抵押给外国人。非国有不可移动文物转让、抵押或者改变用途的，应当根据其级别报相应的文物行政部门备案。”可见不可移动文物的所有权归属主体是存在国家和集体以及个人的区分的，但是非国有的文物明确规定不可以抵押给外国人。可见不可移动文物以国有禁止抵押为原则，但外国人作为抵押权人的，只要认定不动产属于文物，不论其归属国家还是集体及个人，均不可抵押。但是《文物保护法》仅规定国有的不可移动文物不得抵押，而不可移动文物如何区分国有和非国有呢？

国有和非国有不可移动文物的区分

《文物保护法》第五条第二款对不可移动文物属于国有的范围进行了界定：“古文化遗址、古墓葬、石窟寺属于国家所有。国家指定保护的纪念建筑物、古建筑、石刻、壁画、近代现代代表性建筑等不可移动文物，除国家另有规定的以外，属于国家所有。国有不可移动文物的所有权不因其所依附的土地所有权或者使用权的改变而改变。”同时第六条也明确了集体及个人所有文物亦受到法律保护，为该类不可移动文物申请抵押提供了可能性，其规定：“属于集体所有和私人所有的纪念建筑物、古建筑和祖传文物以及依法取得的其他文物，其所有权受法律保护。文物的所有者必须遵守国家有关文物保护的法律、法规的规定。”从上述法律条文判断，属于古文化遗址、古墓葬、石窟寺类型的不可移动文物，全部为国有所有，而对于纪念建筑物、古建筑、石刻、壁画以及近代现代代表性建筑等不可移动文物，只有国家指定保护的才属于国家所有，而国家指定保护范围为何？与国家重点文物保护单位是否重叠？还是与《文物保护法实施条例》规定的对国保、省保、市县保护文物划定的必要保护范围重叠？该种解释均非登记机构所能判断，而且《文物保护法》第五条第三款规定：“国有不可移动文物的所有权不因其所依附的土地所有权或者使用权的改变而改变。”有些国有不可移动文物基于保护的需要，可能存在地上的建筑物或者遗存的遗迹、石窟等与土地的所有权和使用权不一致的情形，比如坐落在集体所有土地上、坐落在个人或者其他主体国有建设用地使用权之上的不可移动文物，其产权归属仍归属于国家，该类亦应遵循禁止抵押原则。

所以在具体实务中登记机构针对一些文物很难判断其国有与非国有的归属，尤其土地权利可能存在个人享有使用权或者集体所有的情形。故而笔者建议经初步判断确定归属不可移动文物的，若属于难以确定归属的建筑类不动产，应与文物保护主管部门取得联系，利用其文物普查登记明确其产权归属，因为文物普查对不可移动文物的类别、年代、权属和使用情况均进行详细登记，由文物保护主管部门明确国有与非国有更具权威性。那么在具体实务中还存在一个问题，申请人提出以不动产申请登记，有些建筑并不具有文物的典型特征，登记机构面对该种“疑似不可移动文物”应如何处理呢？

登记机构面对“疑似不可移动文物”的实务处理

实务中，申请人申请登记的不动产名称，有时难以以名称判断其是否系文物，有些近现代建筑甚至为旧厂址、宅院，此时，登记机构应根据建筑年代、坐落等进行初步判断，对于年代久远的、所处坐落具有通识性系位于保护范围内的，应初步归属为“疑似不可移动文物”，并对申请人予以询问，确认是否系文物。若仍无法确定，可先行通过网站核实的方式，因为根据《文物保护法》第十三条的规定，国家重点文物保护单位与省级、市县文物保护单位均予以公布，且其第四款明确：“尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物，由县级人民政府文物行政部门予以登记并公布。”可见纵使不可移动文物尚未核定为文物保护单位，宜应予以登记公布，为此笔者查询了所在地的文物主管部门网站，查询到所属地市的不可移动文物一览表，其保护级别、类别、名称、位置和所属区县均进行了明示，登记机构可根据申请人提交的坐落和名称按图索骥。若纳入该公示范围的不可移动文物，属于古文化遗址、古墓葬、石窟寺的，因法定属于国有，均不应予以抵押，纳入国家重点文物保护单位的，重点考虑归属国家指定保护范围，禁止抵押，而属于其他情形的，根据产权归属又难以判断其国有与非国有的，应采用本文区分国有与非国有的方法，经利用文物普查登记明确归属后予以处理。

作者简介：崔文强，淄博市不动产登记中心；全国不动产登记实务研究专家库成员。

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