解析登记机构对遗嘱登记的审查丨林莉专栏（15）
文摘
房产
2024-07-08 09:09
天津
近年来，随着年轻人生前设立遗嘱的趋势越来越常态化，遗嘱形式的多样化也与当今社会生活的现实状况和科技发展水平相适应，是趋势也是进步。故登记机构对继承登记中的遗嘱审查就显得尤为重要，既涉及继承也涉及赠与。《民法典》第一千一百二十三条“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理”，也就是说，继承遗产的方式有三种，法定继承、遗嘱继承和遗赠，此处的遗赠强调的是赠与而非前两者所述的继承本意。若三者同时出现的时候，又该如何办理呢？根据司法实务中《继承法司法解释》第五条规定可知，继承开始的那一刻起，无遗嘱和遗赠抚养协议的，按法定继承办理；有遗嘱无遗赠抚养协议的，按遗嘱办理；有遗嘱和遗赠抚养协议且不冲突的，分别办理，有冲突的，以遗赠抚养协议办理。因此，可以看出遗嘱在不动产继承登记中的优先级别仅次于遗赠抚养协议，而且不动产的遗嘱登记不属于继承，应该是遗赠登记。笔者按照《民法典》的有关规定，再结合实务案例，对遗嘱登记的审查做以下简要分析。首先，根据《民法典》第三章遗嘱继承的规定可知，遗嘱分为自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱以及公证遗嘱。其中，遗嘱形式的审查包含：自书遗嘱中是否有遗嘱人的亲笔签名，以及是否注明清晰可辨别的年、月、日；代书遗嘱中是否有两个以上（含两个）的无利害关系见证人的在场见证签名，是否有在场的遗嘱人、代书人和见证人的签名，及其是否注明清晰可辨别的年、月、日；打印遗嘱中是否由两个以上（含两个）的无利害关系见证人的在场见证签名留痕，以及遗嘱人和见证人是否在每一页遗嘱上均留下了签名，并注明了清晰可辨别的年、月、日；录音遗嘱中与代书遗嘱和打印遗嘱的审查一样，均需要核实是否有在场见证的程序，并且是否在录音录像中记录见证人和遗嘱人的姓名或肖像，以及是否注明了清晰可辨别的年、月、日，以及录音是否连续稳定，声音与画面是否同步等细节；口头遗嘱无载体不成为登记要件，必须以一定的形式呈现，或书面或录音或代书方式均可；公证遗嘱中必须是由公证机构做出的才行，因此审查中需要核实是否有公证机构的签章和公证人员的签名，以及核实公证书真伪的联系方式，公证书的制作是否符合法定形式等。其次是遗嘱内容的审查。包括遗嘱内容是否与遗赠抚养协议相悖，是否合法真实有效。顾名思义，遗嘱就是遗嘱人根据自己的意思表现而做出的单方赠与行为。登记机构对其真实性的判断只需履行力所能及的注意义务即可，无需对其进行实质性审查，遗嘱内容的真实性由受遗赠的当事人负责。因此，此处的审查多采用形式审查为主，包括遗嘱内容涉及的不动产是否有查封限制信息，遗嘱人是否是登记簿上记载的权利人，登记簿记载的房屋信息是否与遗嘱内容一致，遗嘱内容与本次赠与登记的形式是否吻合，遗嘱内容的前后是否笔迹一致，有无改动的痕迹等等。并且，登记机构为避免日后产生纠纷时被诉未尽到注意义务，工作人员还可进行问询记录和启动公示程序作为遗嘱内容真实性的辅助审查手段，以及告知涉不动产遗嘱可能产生的更正登记和异议登记以及法律救济途径。实务中，遗嘱赠与须与遗嘱人的死亡证明组合后，遗嘱才有效。按《不动产登记暂行条例》第十四章第二款第（二）项规定，因遗嘱赠与产生的转移登记由受让人单方申请。法律赋予了遗嘱人设立遗嘱处分个人合法的权利，但此权利也不是任意的。比如《民法典》第一千一百四十条明确了下列人员不能作为遗嘱见证人：（一）无民事行为能力人、限制民事行为能力人以及其他不具有见证能力的人；（二）继承人、受遗赠人；（三）与继承人、受遗赠人有利害关系的人。简言之，遗嘱的见证人除了具备完全的民事行为能力，还必须是与此遗嘱无利害关系的人，为的就是体现遗嘱人的真实意思不受他人左右，自由处分财产的权利。并且第一千一百四十三条也明确了“无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效”，此处首先对遗嘱人的民事行为能力做了明确固定，其次对遗嘱人的意思表达自由和遗嘱的内容真实体现做了规定，只有合法的民事主体做出的有效的意思表示才是真实的遗嘱内容。同时，第一千一百四十一条还明确了“遗嘱应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额”，此处法律用词为“应当”强调的是善待特殊群体的用意，体现对公平友善的公序良俗的执行。因此，登记机构在进行遗嘱登记时，可在受理时进行询问并进行记录，避免主体申请资料违法失效带来的登记瑕疵甚至登记错误。而按照第一千一百四十二条“遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱。立遗嘱后，遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的，视为对遗嘱相关内容的撤回。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准”可知，遗嘱人在生前可变更遗嘱内容或做出与遗嘱内容不一致的行为以示撤回。而此处的撤回不同于撤销，撤销一般针对已经生效的法律行为，使已经生效的法律行为自始无效，撤回一般针对尚未生效的意思表示，使其不再发生法律效力。同时，法律赋予了自书遗嘱、代书遗嘱、公证遗嘱等相应的效力，但并未指定哪种遗嘱的效力优于其他，只是以最后一份遗嘱为准的“时间在后”标准就使得登记机构无法对是否最后一份遗嘱进行验证。实务中，登记机构对收取的遗嘱是否是最后一份可通过询问+公示程序+救济途径告知后尽到合理审慎的注意义务即可，无需要求当事人提交该遗嘱为最后一份遗嘱的证明材料。若与利害关系人产生纠纷，可通过协商、仲裁和诉讼予以解决，登记机构按照处理结果再次办理相关登记即可。作为登记机构在受理登记申请时，首先是查看申请资料与登记类型是否匹配，若当事人为法定继承人，则属于继承遗嘱继承登记；若当事人不属于法定继承人之列则属于遗嘱赠与登记。登记机构有协税的义务，因此选择不同类型的登记形式是履行协税义务的体现。其次遗嘱材料与本次登记的关联性审查，包括内容是否清晰明了，财产的处分是否可执行。曾经有当事人持遗嘱到不动产登记窗口办理登记时，工作人员发现其遗嘱上写的是“其中某间卧室的产权赠与当事人某某”，导致不符合登记单元的设定要求而无法予以登记。因此，遗嘱除了内容上符合形式审查的合法真实有效外，还应符合不动产登记的登记设定要求才行。再次是遗嘱上的不动产属于遗嘱人的合法可处置的财产。即遗嘱上的不动产在登记簿上无查封抵押等限制信息，权利人均为遗嘱人。若存在遗嘱人与其他权利人共有该不动产的，则遗嘱赠与的只是遗嘱人的部分，因此还需要其他产权人共同提出申请，共有的形式和份额与遗嘱人之前的一致，除非全部共有人协商一致重新进行分配和处置。值得注意的是，有些遗嘱在制定的时候并未取得产权，仅有模糊的坐落位置，而房产又是有一定价值的财产，因价值对应权利，权利对应义务，所以为实现物尽其用的原则，取得产权的受益人就同时兼具管理责任，这也是有利于财产管理、维护当事人合法权益的体现。而对于自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱以及公证遗嘱的内容若不符合法定形式要求的，则不宜认定其遗嘱的法律效力。而判断遗嘱的真实性和法律效力可按照来源审查、形式审查、内省审查和辅助证据审查相结合的方式，最大限度降低遗嘱被伪造和被篡改的可能性。特别是涉及撤回和变更的遗嘱时，登记机构可采用以下的审查方法判别：1.遗嘱人是否在新的遗嘱内容中明示已撤回或变更原有的遗嘱；2.变更的内容是否与原来所立遗嘱内容相抵触；3.遗嘱人是否在遗嘱上进行了涂改和损毁或标明废弃；4.遗嘱人是否做出了与遗嘱内容相抵触的行为，比如提前完成不动产的处置。此处的抵触行为是在设立遗嘱内容以后，对财产是处置而不是限制。并且，抵触部分视为被撤销，但其余无抵触部分仍然有效。
作者简介：林莉，自贡市不动产登记中心；全国不动产登记实务研究专家库成员。| 全国不动产QQ群：626019340 |
| 登记实务微信4群：15822982102 |
| 《全国不动产登记实务研究》投稿邮箱：bdcdjyj@126.com |
| 《房地产世界》投稿邮箱：fdcsj1993@126.com |
| 「实务研究」公众号投稿邮箱：bdcdj2020@163.com |
| 编辑微信：15822982102 |
点击下方【喜欢作者】，支持更多原创作品。
