不动产登记中异议登记的理解与适用
文摘
房产
2024-09-20 09:09
天津
在办理不动产登记业务时，经常出现申请人提出异议的事项，但因为平时对异议登记使用较少，掌握不透彻，常将日常的信访纠纷、权籍调查纠纷、房屋司法处置等申请人提出的信访事项和有关房屋买卖纠纷理解为异议登记，这与异议登记的本质和要求有着根本性的区别。案例：A与B为夫妻，在婚后共同购买了一套房，但登记在A名下，共有情况登记为单独所有。在B不知情的情况下，A与C签订了房屋买卖合同，准备将房屋卖给C。B得知情况后，在双方尚未完成转移登记的情况下，到不动产登记机构反映，要求停止为Ａ和Ｃ办理转移登记，同时向登记机构提出了异议登记的申请。登记机构能否受理B的异议登记申请?异议登记到期后，B未向登记机构提供相关材料办理注销登记，A是否还可以与C办理转移登记？一种观点认为：不能受理B的异议登记。因为《物权法》第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。也就是说，登记簿中记载的权利人才是该不动产的合法拥有人，具有排他性和唯一性。房屋登记在Ａ名下，且为单独所有，Ｂ虽然是Ａ的配偶，但不是登记簿记载的所有权人或共有权人，所以B不能主张权利。原国土资源部的《不动产操作规范》以及现在的三级十同等办理要件中，也明确要求在办理登记时，不需申请人提供婚姻关系证明。《物权法》第19条也规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。特别是在不动产统一登记后，在相关规定中并未要求审查转移登记申请人的婚姻状况。在屡次的国务院大督查中也要求各地不得擅自增加没有法律法规依据的申请材料。所以，A与Ｃ的交易尚未进行登记，且B不是登记簿上记载的的共有人，所以，Ｂ所提出的事项不能进行异议登记，而是B应该与A一同到不动产登记机构申请办理变更登记，增加共有人，而不是申请异议登记。另一种观点认为：应该受理B的异议登记。因为按照《婚姻法》第17条规定，“婚姻期间取得的的财产属于夫妻共有财产，具有平等的处置权”。目前，对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归属，规定以夫妻财产约定优先，没有约定或约定不明确的，适用法定的制度。本次《民法典》也基本沿用了原婚姻法的有关规定，即：“除非当事人另有约定，在婚姻关系存续期间，夫妻一方取得或者双方共同取得的工资、奖金、劳务报酬、生产经营、投资的收益均为夫妻共同共有的财产”。也就是说，夫妻关系存续期间取得的不动产，无论财产登记在谁名下，其对方都具有平等的处置权利，不因未登记而致使权力灭失。在上述案例中，虽然房屋登记在A名下，但在实质上不属于A单独所有，Ｂ作为隐形共有人也对房屋享有权利，而涉案房屋应该视为A与B的共同财产。A在未经B同意的前提下，擅自转让房屋，使B的财产权利受到损害，有权对登记簿上现时登记在Ａ名下的房屋主张权利，作为利害关系人，登记机构应当受理B的异议登记。目前涉及此类案件，各地也判例不一。异议登记，是《物权法》中新增一种登记类型，在平时的业务中，虽然使用的不是很多，但却影响很大。它不是一种权利登记，通过登记可以影响或者暂缓权利的转移或者变更。它是一种阻断登记、延迟登记的一种临时性措施，主要出现在已经登记的权利关系和正在申请的权利关系出现不一致，不能及时进行更改，但继续登记将会损害相关利害关系人利益的情况下，通过异议登记阻断和中止正在进行的权利变动，以保护真正的权利人的利益的登记类型。它的登记并不直接发生物权变动的效力，目的在于保证登记簿的公信力。因此，异议登记的作用在于，既给真实的权利人提供了一种阶段性的保护，给予其搜集证据提供一定的时间，避免第三人善意取得存在错误登记的不动产权利。同时，阻断可能存在纠纷的不动产登记，从而保证登记的公信力。也就是说，它是在登记权利与真实权利出现不一致、抵触甚至矛盾但又无法立即更正时，暂时保护真实权利人的一种办法。它具有以下几个要点需要在办理时注意：一是申请的时效。原住建部《房屋登记办法》第78条规定，“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理”。该办法只是要求，提出异议后，应该暂缓办理，没有规定具体时间，导致很多利害关系人或者信访人提出一些无理的异议后，没有时间限制，也不能及时注销异议登记，致使正常的权利无法进行登记。而原国土资源部《不动产登记条例实施细则》第83条中规定“异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料;逾期不提交的，异议登记失效”。从这条规定中，我们可以清楚的看到，异议登记的时效为15天。即：申请人需要自异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的证明材料。未在规定时间内提交异议登记材料的，该登记自动失效。二是申请的主体及要件。《中华人民共和国物权法》第19条规定，“利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记”。这说明，异议登记的申请主体应该是与登记簿记载有利害关系的人，当认为该不动产登记在记载权利人名下损害了自己的合法权益时，才能对该不动产的物权归属和内容提出了异议。只能是已经登簿并且对登记的结果或者内容产生异议时才能启动异议登记，而不是在未进行登记或者正在进行登记尚未确定物权的内容提出异议。在实践中，如果在权籍调查环节对边界提出异议，或者是正在进行登记的环节时影响其他人的利益，第三人如果提出异议登记，因为尚未登簿，未形成真正的登记结果，在这时提出异议登记是与登记主体的要求是不符合的。在办理时需要提供的要件，应该按照《不动产登记操作规范》17.1.3规定，异议登记时需要提交：不动产登记申请书、申请人身份证明、证实对登记的不动产权利有利害关系的材料、证实不动产登记簿记载的事项错误的材料。在办理的过程中要注意以下几个问题：利害关系材料是否能够证实申请人与被异议的不动产权利有利害关系、异议登记事项的内容是否已经记载于不动产登记簿、同一申请人是否就同一异议事项提出过异议登记申请、不动产被查封、抵押或设有地役权的等几个方面的情况。三是申请的启动与灭失。异议登记因申请而产生和启动，但在实际工作中，因为申请异议登记的双方，一般是存在矛盾或者纠纷。利害关系人申请了异议登记，但是到期以后不进行注销，影响转移登记的进行。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第84条，“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺”。《不动产登记操作规范》1.10.4.4中规定，“不动产登记机构宜通过以下方式对登记业务中发现的已失效的查封登记和异议登记进行有效管理，采用电子登记簿的，查封登记或者异议登记失效后，宜在信息系统中及时解除相应的控制或者提醒，注明相应的法律依据；采用纸质登记簿的，查封登记或者异议登记失效后，宜在不动产登记簿附记中注明相应的法律依据”。虽然在当前的相关法律法规中未规定异议登记到期后自动失效，但在异议登记失效后，尽管申请人未进行注销，但作为登记部门应该不能再限制权利人进行登记。从以上规定中可以看出，异议登记到期后，登记机构不能拒绝办理该不动产的转移登记，但应该尽到告知风险提示的义务，并由权利人和受让人自行承担登记带来的相关风险和责任。因此，以上案例中，Ｂ应该主动要求Ａ共同到登记机构办理增加共有人的登记业务，将不动产登记结果变更为ＡＢ共有。如果Ａ不配合Ｂ办理，在Ａ与Ｃ办理完转移登记时，Ｂ可以向登记机构申请异议登记，并在15日内向登记机构提供法院的立案等相关法律文书，如未在规定时间内提供，则异议登记失效，登记机构应该办理A与C的转移登记业务。
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