下半年以来，青岛房地产市场成交规模在年中冲刺的衬托下再现颓势，7月至今，同比降幅超8成，外围市场严重收缩，主城市场成为重要支撑。
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2024年以来，全市普宅成交面积同比降幅为54.2%，主城四区普宅成交降幅为48.9%，降幅略窄。青岛市主城四区凭借其独特的地理位置和丰富的配套资源，成为购房者心中的理想居住地。
从近几年的数据看，主城市场份额从2020年开始出现较为明显的变化。供应面积占比从2020年的11.8%提升至2024年的27.2%，成交面积占比从11.0%提升至17.1%，成交金额占比从20.0%提升至36.9%，均呈现走高态势。4个主力板块占据主城市场近半份额，竞争激烈，特价房拉低客户预期2024年以来，主城区普宅成交规模约在70万方左右，崂山张村河南、李沧东李、市北科技大学、李沧世园板块成交规模均在7万㎡以上，分别占据主城总量的12.8%、12.2%、11.0%和10.3%。4大板块中，均有3-5个主力在售项目且多为品牌开发商大盘，竞争激烈，已经出现价格踩踏，且不断刷新特价房下限。据了解，张村河东部个别项目已经出现了3.6万元/㎡的特价房，东李板块个别项目进入清盘阶段也推出了1.5万元/㎡的特价房，特价房虽是个例，但难免拉低客户预期，对市场信心还是有一定影响的。7板块狭义库存、10板块潜供超10万方，存量去化形势严峻从存量层面看，当前主城四区普宅取证库存即狭义存量，约为220万㎡，去化周期23.5个月，主要分布在崂山张村河南（约34万㎡）、李沧东李（约20万㎡）及世园（约17万㎡）、市北欢乐滨海城（约16万㎡）等板块，其中狭义存量规模存量在10万㎡以上的板块有7个。除了狭义库存的压力，还有潜在供应的压力。2023年以来，主城四区成为土地市场的主要供应和成交区域，涉宅土地成交规模占全市成交建面规模的43%，截至目前尚有23个地块/项目待入市，建面规模约109万㎡。在售项目待供部分叠加待入市地块/项目，整体潜在供应规模约246万㎡，潜供规模10万㎡以上的板块有10个。李沧东李板块潜在供应规模最大，超40万㎡，板块内白热化竞争态势仍将持续，崂山浮山前潜供规模25.7万㎡，银丰玖玺城单盘挑大梁，李沧楼山板块潜供规模也在20万㎡以上，但目前板块内流速较慢，个别项目停盘，可见去化压力之大。当前青岛市主城区普宅广义存量约在465万㎡左右，按照近一年的去化能力看，去化周期大约需要50个月，这还是不考虑近期将出让宅地规模的基础上。广义存量规模排名前三的是李沧东李板块，广义存量超60万㎡，崂山张村河南板块48.4万㎡，崂山浮山前板块36.7万㎡。主城市场虽享受高人口密度、改善需求支撑，但当前经济及市场环境下，亦举步维艰。无论是从当前的市场形势、狭义存量、还是潜在供应看，李沧区的东李及世园板块、崂山区的张村河南板块、市北老四方的科技大学等板块都将面临较长周期的、激烈的市场竞争，短期内难有改观，但不排除个别项目在其产品力基础上，通过深挖客户、适当的价格策略与渠道策略下，实现阶段性“抢滩”。
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