01
住房市场长期由新房主导，今年这一情况变了。
根据克而瑞青岛监测，今年1-6月青岛新建商品住宅成交28740套，同期二手住宅成交32321套，一二手住宅成交比例0.9，首次低于1。
上半年2.87万套的新房成交中，包括安置房收购、保障房收购、工抵房等非市场化消化的房源，总量约0.8万套，意味着上半年真正被普通住房消费者消化的新房仅约2.07万套，新房市场容量大幅萎缩，红花变绿叶，衬托得二手房市场成交活跃。
从历年趋势看，青岛的二手房成交量基本与新房成交量涨跌同步，仅有两个时间段特殊。
2018年上半年，上合峰会期间新房施工受限导致供应走低，部分地区摇号售房，而住房投资热情高涨，大量需求转向二手房市场。
2022年下半年，房企暴雷潮蔓延，新房交付信心受挫，年底“动态清零”政策取消，住房需求集中释放，导致二手房成交翘尾。
今年上半年，新房市场行政化干预手段全面退出，力度空前的支持政策陆续出台，没能止住新房成交的下滑趋势，反而二手房市场成交量U型上扬，走出了独立行情。
其实从绝对量看，上半年二手住宅成交量并不算是最高水平，相反与去年同期相比减少了3%，自2015年有完整统计以来，仅属于半年度成交规模第六高。之所以给人感觉今年二手房市场成交热，一是上面提到的新房成交萎缩，一二手房成交量罕见倒挂；二是二手房价超预期下跌，经平台公示和媒体传播后，大众感知强烈。
02
二手房价降了多少，先说说官方的统计。
根据国家统计局的住宅销售价格统计，青岛市辖区二手住宅销售价格在2018年11月达到峰值，此后房价持续阴跌，以该时点价格为基期量计算，到今年6月二手住宅销售价格下降了18%。
相比最高点18%的降幅，与大众感受的”房价腰斩“差距比较大，这也是”统计温差“的表现之一。
基于采样数据，克而瑞青岛对二手房价的监测显示，2018年11月青岛市二手房成交均价为21774元/㎡，今年6月成交均价为14722元/㎡，相比峰值下降32%。
综合官方数据及社会机构研究数据，二手房价相比峰值下降3-4成是比较贴近现实的状况，而5成以上的跌幅，仅仅是市场极端个例，有的被自媒体解读，放大了个例影响，造成大众误解。
03
6月”517新政“全面落地，对二手房市场的影响通过最新公布的70城房价指数有所体现。
一是北京、上海、南京、杭州二手住宅销售价格环比上涨，其中两个一线城市今年以来首次转涨。
二是二手住宅销售价格同环比降幅收窄，青岛环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.6个百分点；同比下降8.8%，降幅虽比上月扩大0.2个百分点，但相比1-5月0.9到0.6个百分点的变化，明显收窄。
降幅收窄，是价格筑底的第一步，关键还要看信心的变化。
公众的直观感受是，当下二手房市场仍然没有走出“以价换量”的阶段，买卖双方仍在“磨底博弈”。
尽管如此，我们还是从供需双方微妙的心态变化中，看得到预期正在发生变化。例如近期关于二手房投资收益的讨论热度提升，这也是南京、杭州近期二手房市场走高的一大因素。
这种预期的变化，能否成为趋势性的变化，还要看未来3个月左右市场的量价表现。
二手房价是否到底的答案，或许就在三个月后揭晓。
— END —
以上仅为个人观点，不代表所在企业观点
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