高能级核心高价地更具投资价值，成为头部房企“头号避险湾”
◎ 文 / 马千里、邱娟
时隔八年之久，绿城总价48.05亿摇号斩获的徐汇滨江原小米地块，成交楼面价131045元/㎡，刷新了2016年融信总价110.1亿元、溢价率139%拿下上海静安区中兴社区地块的名义楼板价（100218元/平方米），地价增幅高达31%。本文基于2014-2023年这十年的单价地王数据，对各年度地王入市和去化、盈利情况进行梳理分析，为土地投资提供相关参考。
地价纪录：时隔八年全国地价纪录再被刷新
楼板价超13万元/平方米
上周刚刚结束的上海集中土拍，绿城摇中的徐汇滨江原小米地块，刷新了维系八年之久的融信地王楼板价，引发了业内的广泛关注与讨论。
该地位于徐汇滨江板块，紧邻西岸金融城，周边优质配套丰富，并且该地块没有中小套型比例要求、最低套数和保障房，可以打造豪宅产品，周边同类的香港置地启元项目，全部为258-548㎡的大户型房源，均价178000元/㎡，于今年4月开盘热销，认购率235%，两个小时就清盘。
如此高的去化预期引得保利、招商&徐汇城投、中海&西岸集团、华润、绿城、越秀&象屿、宸嘉多家房企积极参拍，经过72轮竞价触达地价上限进入摇号环节，招商&徐汇城投、中海&西岸集团、绿城、宸嘉4家竞买人参与摇号，由绿城以总价48.05亿摇号斩获，成交楼面价131045元/㎡，溢价率30%，刷新了全国名义楼板价纪录，较融信地块高出30827元/平方米，涨幅高达31%。考虑到房企融资环境依然偏紧，资金压力仍较大，并且这种优质地块较为稀缺，相信在未来较长一段时间内这一价格无法被超越。
入市周期：八成地王已经开盘
平均拿地2.5年后上市
根入市，除2015年和2022年度地王外，其余年度地王均已经入市。8宗入市地王的平均入市周期约据CRIC统计，截止2024年8月12日，2014-2023年各年度地王（共10宗）中有8宗已经为2.5年，慢于全国平均入市周期。
其中2014年度地王——位于上海前滩三湘印象名邸项目上海地王入市周期最长，该项目2014年12月拿地，2020年6月才开盘入市，历时5.5年之久，可见入市之艰难。究其原因，很大程度上与行政调控有关，该地拿地楼板价高达66629元/平方米，要想获得盈利，房价水平势必也上涨。彼时，房管部门对新房售价严格指导，因此该项目取证过程较为曲折，最终在2020年6月才开盘，当时项目也早已完成施工，最终以准现房出售，售价高达12.18万元/平方米，142套房源，首日认筹破230组，认筹率超160%，成为妥妥的日光盘。
2023年度地王入市周期最短，仅仅6个月就入市。该地位于北京海淀四季青板块，起始价17亿，地价上限19.55亿，上限楼面价约8.96/㎡，指导价12.1万/㎡±10%，采用“限地价+摇号（交高标）”方式出让。该地块吸引了31家房企及联合体参与，地块在挂牌期间经过30手报价直接触达上限价19.55亿进入摇号环节，最终由天恒正同摇号摘得，成交楼面价89640元/㎡，溢价率15%。仅仅6个月之后的12月24日，该项目就开盘，可谓神速，99套房子开盘认购68套，认购率达69%。其余已经入市的大部分地块入市周期在2-3年不等，与一般项目差不不大。
去化利润：限价制约下地王项目性价比较高
绝大多数入市地王已售罄或尾盘
去化方面，就已经入市的8个地王项目来看，除2023年地王——天恒广安·印香山去化在七成左右外，其余地王均已经售罄或尾盘，去化率均在95%以上。究其原因，很大程度上与地王项目的稀缺性有关，这些项目多位于核心区位、配套较为丰富，这些区域新房销售价格由于受到政府监管，新房性价比较高，因此去化表现较佳。
盈利方面，地价房价比值处于50%-89%不等，房地差在7576-69375元/平方米之间。盈利空间较大的项目多在2020、2022年入市，这些项目拿地相对较便宜，入市时新房市场热度还尚在高位，尤其是核心地块项目市场热度较高，并且能很快的去化，因此去化和盈利空间都表现较佳。典型如三湘印象名邸，地房比仅有0.55，房地差达5.5万元/平方米，盈利空间十分可观；不仅如此，项目位于前滩九宫格一线江景位置，加之前滩拥有优质的学区，日光也在意料之中。
值得注意的是，并非所有的核心区地王都有丰盈的利润，典型如2017、2018年地王——西城天铸和禧瑞春秋项目，两个项目均为限竞房，即“限房价、竞地价”。以西城天铸为例，2017年，经过38轮的竞拍，九龙仓以62.6亿触及价格上限，进入商品住房自持面积竞拍环节，最终，九龙仓以62.6亿元+16％自持比例的代价拿下，溢价率达49.05％。项目的楼面价折合约60905元/平方米，而限售均价为77800元/平方米，最高销售单价不得超过81690元/平方米，这样测算下来，地房比达78%，房地差仅16895元/平方米，剔除掉建安、财务、营销等相关费用后，盈利空间不大。2018年地王项目——禧瑞春秋盈利压力更大，该地在2018年拿的地，当时拿地成本价高达61348元/平方米，该地销售均价为68924元/平方米，测算下来，地房比高达89%，房地差仅有7576元/平方米，土地成本的大幅上升使得盈利空间大幅压缩，亏损概率较大。
高能级核心高价地更具投资价值
成为头部房企“头号避险湾”
总而言之，作为核心城区，地王所在区域内各项配套醇熟，是高净值客户重点关注的区域，存在大量的购房需求，同时购房者的购买力都比较强，地王入市去化表现都比较不错。值得注意的是，在市场正周期中，地王往往意味着项目盈利空间难有保障，北京2017、2018年的限竞房项目，由于地价高、新房售价严格限定，盈利空间较小或者濒临亏损。不过稍晚入市的恒基·天汇、三湘印象名邸等地王项目盈利颇丰，地房比相对较低，房地差均在5万元/平方米以上，盈利表现还是不错的。
近期刷新全国单价纪录的徐汇滨江小米地块，该地块没有中小套型比例要求、最低套数和保障房，可以打造豪宅产品，周边同类的香港置地启元项目，全部为258-548㎡的大户型房源，均价178000元/㎡，于今年4月开盘热销，认购率235%，两个小时就清盘。不设置房地联动价的徐汇滨江地块，给了市场更多想象空间，徐汇滨江的价格天花板有望再次被刷新，即使按照香港置业启元的售价测算，房地差也高达4.7万元/平方米，尚能实现一定的盈利，去化速度也大概率和香港置地启元一样，是妥妥地日光盘。在当前市场下行的大背景下，高能级核心区高价土地去化和盈利更有保障，安全系数较高，已成为房企的头号避险湾，同时也是地方政府“稳市场、优化增量”的重要抓手，建议各地进一步优化供地质量和节奏，提高优质地块的供应占比，助力市场预期恢复。
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以上仅为个人观点，不代表所在企业观点
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