近两年全国法拍房数量攀升，据相关统计数据，2023年全国住宅类法拍房成交金额达到1500亿元，同比增长10%。同期全国新建商品住宅成交金额是10.3万亿元。
对比可知，法拍房成交规模的绝对量并不大，对商品房的挤占率（法拍房成交额/新房成交额）仅为1.3%，但因为大众对法拍房普遍陌生，由此催生了好奇感，让法拍房的话题度升温。
比如今年青岛成交了两套总价超5000万的法拍房，是位于崂山浮山前同一小区的两套独栋别墅，一时间引发人们对“豪门风云”的关注。
再比如，上周西海岸新区成交两套法拍房，房屋本身是老旧的大面积楼梯房，却吸引多人竞拍，最高溢价率达129%，成交量相比起拍价翻了一倍多，极具看点。
那么跳出这些热点事件，今年青岛法拍房市场又呈现出怎样的特征呢？
根据克而瑞监测，1-7月青岛共挂拍法拍房1503套，成交303套，成交率20.2%。对比看，今年全国法拍房平均成交率是17%，青岛法拍房的成交率比全国平均水平高约3个百分点。
分区域看，西海岸新区挂拍366套，挂拍量最多，这也与西海岸的经济活动规模相匹配。但就法拍房的“质量”而言，多数房源位于非核心板块，地段价值偏低，导致整体成交率仅达到16%，低于全市平均水平。
同样的问题也发生在胶州，且更加突出。今年胶州挂拍263套法拍房中，超六成位于上合示范区、空港新城，导致成交率低至6%，在各区市中垫底。
即墨法拍房虽然也存在量大、成交率较低的情况，但问题并不在于核心板块房源占比少，恰恰相反，约五成房源位于即墨中心城区、商贸城板块。之所以成交率较低，是挂拍的198套法拍房中，62套来自同一项目，均是未售出的新房，法拍难成交类似于新房难去化，背后是当地的住房需求被透支。
反观市内四区的法拍房成交率，全部高于全市平均成交率，其中市北区成交率高达43%，市南、崂山成交率均为38%，李沧区成交率稍低，也达到了29%。市内四区法拍房成交率高，核心支撑是资产安全度，越靠近城市核心区的不动产，资产安全垫越厚，更受消费者青睐。
普遍觉得，买法拍房是捡漏。那么实际情况是不是这样呢？
根据克而瑞统计，303套成交房源的总金额是6.47亿元，市场评估价是7.46亿元，平均折扣率为13.3%，相当于打了8.7折，折扣率并不算高。
其中近七成法拍房在一拍阶段成交，折扣率仅7.8%，当法拍房在二拍、变卖阶段成交，折扣率大幅上涨。
换个角度，以起拍价为基数，303套成交房源中，59%的房源是溢价成交的，平均溢价率为13%，最高的一套溢价率达到127%。可见，随着法拍房关注度的提升，参与者增加，法拍房的让价空间在减小。
打折率（成交价/评估价）一拍成交房源89%，二拍成交房源打折率69%，变卖成交房源打折率62%。
可见，二拍及变卖阶段成交的房源价格大幅低于市场评估价，但303套房源中，仅有32%的房源是在二拍、变卖阶段成交的，其他68%房源是在一拍阶段成交的，平均成交价相当于市场价的九折，不算是捡到大便宜。
法拍房以住宅类资产为主，303套成交房源中，包括别墅在内的的各类住宅共299套，成交总金额9.34亿元，总建筑面积约3.72万㎡。
从总价层面看，150万元以内成交的法拍房占68%。相比新房、二手房交易，法拍房交易存在的风险因素较多，低总价法拍房成交量大，核心不是市场购买力的限制，出于风险考量，付出的资金越少，承担的风险越低。相应的，在法拍房交易中，付出的资金越多，博得的收益也越大。如今年最贵的一套法拍房，市场评估价8021.05万元，成交价6214.73万元，对买家而言，省下近1800万元。
从成交房源面积分布看，80-100㎡占25%，120-140㎡占17%，140-160㎡占11%，刚需和一般改善为主，中高端改善为辅，和新房市场的成交结构相似。稍显不同的是，80㎡以下占16%，这一面积段产品在新房市场基本消失，意向客户只能在二手房、法拍房市场寻找。
对大多数人来说，法拍房提供的是茶余饭后的谈资，即便法拍房市场规模在增加，但在商品房交易中，仍是非常小众的市场。法拍房交易暗藏的风险较多，想“捡漏”的置业者，一定要谨慎再谨慎。
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