此消彼长，用以形容当下的新房市场和二手房市场再合适不过。
根据克而瑞监测，今年前7月青岛新建商品住宅成交3.28万套，同比下降36%；二手住宅成交3.83万套，同比上涨0.8%。
同期二手房成交量超过新房，在青岛房地产业发展历程中是罕见的现象，是住房供求关系发生重大变化的表征之一。
为什么当下住房消费者热衷二手房？“现房“是重要因素，近两年烂尾现象屡见不鲜，导致消费者对期房的担忧情绪上涨，二手房即买即住的特性为消费者提供了安全感。但归根结底，是二手房价超跌，在消费降级大势下，成为住房消费的优选。
二手房，从配角成为主角，在今年的”买卖“中呈现哪些特征呢？
根据克而瑞监测，1-7月份，青岛二手住宅市场新增挂牌5.74万套，成交3.83万套，和新房一样，供大于求是二手房市场的一个显著特征，但各区市的供求特征也存在显著的分化。
西海岸新区二手住宅供求规模最大，但供需失衡现象也最突出，1-7月新增挂牌1.77万套，成交0.94万套，供求比为1.9。城阳、即墨、胶州的二手住宅供求比同样较高，城阳、即墨为1.8，胶州高达2.5。供应集中必然导致竞争加剧，主导权进一步向买方倾斜，前7月外围城区二手住宅成交量同比上涨13%，背后是大量卖家的”忍痛割肉“。
前7月主城区二手住宅成交1.43万套，同比下降13%，一方面与外围城区二手房低价吸引、分流需求有关，另一方面也是主城区二手房价筑底的体现。今年主城区二手住宅挂牌量与成交量基本相当，整体供求比1.1，其中市南、崂山供求比低于1，市场走向供求平衡，有利于价格企稳。
今年前七月全市二手住宅成交均价14192元㎡，平均折扣率7%，相当于在挂牌价的基础上打9.3折。
市南、崂山二手住宅成交均价约2.7万元/㎡，虽高于其他区市，但一二手房价差较大，二手房价约为新房价的六成。相比新房市场的豪宅化，两地的二手房市场偏向有限预算内的地段改善。
市北、李沧二手房价相比新房价低了约三成，西海岸低约两成，城阳、即墨、胶州低约一成。可见，主城区一二手房价差明显大于外围城区，这并不意味着主城区二手房保值力更差，主要在于房源结构上，主城区二手房市场以”老房子“为主，外围城区则更多”次新房“。
从折价率表现看，主城区普遍折价8个点，外围城区折价约6个点，这表明主城区二手房成交价与卖家的预期差距更大。
从成交二手房的套均面积看，房价越高，买的越小，崂山是例外。
主城范围内，只有崂山区二手住宅成交套均面积高于100㎡，显示出崂山区对中高端改善需求的强吸引力。
同为高房价区域，市南二手住宅成交套均面积仅85.5㎡，在高购买力买家被崂山虹吸的形势下，低总价的”书包房“、”通勤房“成为市南二手房市场的主力支撑。而同样的情况，也发生在市北。
反观外围城区，二手住宅成交套均面积全部过百，低价刺激下，买方更愿意一步到位购买大户型。
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