产品洞察 | 今年杭州的低密度住宅太卷了

文摘 2024-12-27 14:32 浙江

今年，杭州不仅频繁推出低密度住宅项目，还在产品层面进行了显著的升级与优化。

文/克而瑞产品力研究中心

过去几年，容积率在2.5上下的住宅地块是杭州土地市场的主流，在主城区、萧山、余杭都有较多分布。而这两年来，随着城市的发展和土地政策的调整，商品住宅的容积率有下降趋势。

2023年9月底，自然资源部曾发文，建议各省市自然资源部主管部门，取消土地拍卖中的地价限制、取消远郊容积率1.0限制等。

2023年11月，杭州土拍新规出炉，不再设地价上限，重新恢复“价高者得”竞价方式。同时，也开始在部分区域实施取消容积率1.0限制的政策。例如，临安等远郊区域在土地出让时，容积率下限已经控制在0.7左右。

今年5月，杭州发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，明确指出要“支持因地制宜开发低密度、高品质住宅产品”。

在此背景下，今年下半年以来杭州低密度项目集中入市，6-9月期间开盘墅类项目26个，其中年内首开的数量就达13个。大部分项目容积率在1.5以下，部分项目容积率甚至低至1.0以下，例如临安区的青山湖半岛花园，以联排为主要业态，外加部分双拼，总体容积率仅0.8。部分项目开盘即热销，例如霞映锦绣里、上城金茂府、揽晴轩等，皆实现100%去化。

低密度项目叠墅主流化、趋中心化、更热销

随着政策对容积率限制的松绑，杭州市场上密度住宅项目供应增加，此前积压的对低密度住宅的需求得到快速释放。这些低密度住宅项目不仅在市场上引发了广泛的关注，而且还展现出了一些新的趋势和特点。

首先，叠加正逐渐占据墅类项目中的主流地位。通过近三年的数据梳理我们发现，2022年的杭州墅类项目以联排为主，另有少量叠加及独栋，其中含有叠加的墅类项目占比仅37%；2023年叠加占比显著提升，与联排并驾齐驱，共同构成市场主力。而今年1-9月，包含叠加业态的墅类项目占比提升至65%，成为市场绝对主力。

其次，近年来墅类项目在区位上呈“回归中心化”态势。通过数据观察，杭州墅类项目的区位总体呈现“从中心向郊区扩展，而后又回归中心”的变迁轨迹。主要受政策导向、土地资源分配以及客需变化等因素影响，促使墅类项目在区位上寻求更加符合市场需求的布局。

具体来看，2020年杭州中环以内的墅类项目合计占比超五成。2020-2022年间，墅类项目的分布呈现向更外围延展的趋势，2022年中环以外的新推盘叠墅项目合计占比近七成。而从2023年开始，墅类项目又开始向中环内及绕城内的中心城区回归，近两年中环内合计占比提升至六成左右。

此外，在高低配等组合项目中，墅类产品往往更为抢手。例如位于临平区的星缦和润，推出小高层及联排，截至目前小高层成交均价27755元/㎡，去化率34.7%；而联排成交均价30720元/㎡，去化率高达98.6%。

墅类产品尽管溢价更高，但去化效果往往比高层更好，主要基于其低密度、舒适环境、额外使用空间和高私密性，为业主提供了超越高层住宅的居住体验，满足了现代人对生活品质和隐私保护的追求。

低密度项目在产品端升级加码

随着更多低密度产品的涌现，杭州墅类住宅除了项目层面的变化，在产品层面的竞争也逐渐加码，推动产品设计不断超越传统框架，向精细化、差异化和智能化方向持续发展。

叠墅产品动静倒置、各户型“平权化”、无柱少梁化

在户型、空间设计方面，叠墅产品的升级最为显著，对比过去总体呈现三大趋势。

一是动静倒置，作为叠墅空间布局的新理念，颠覆传统布局。通过上下叠动区错位、静区相连，有效减少噪音，营造宁静高品质居住环境。以杭州即将开盘的绿城咏山樾庐为例，动静倒置设计在降噪的同时，优化了上叠社交区与露台花园的动线，增强了空间连通与使用便捷性。

图：杭州绿城咏山樾庐叠墅动静倒置

二是各户型“平权化”，在一些三叠产品的设计中，上叠通常配有宽敞露台，下叠则拥有独立花园，而中叠往往因为夹在中间而缺乏这样的户外空间，同时因为需要考虑到上叠和下叠的空间需求，中叠在户型设计上可能受到更多的限制。

为了解决中叠的不平权问题，一些开发商采取了创新的设计策略。一种做法是摒弃中叠，打造纯粹四层叠墅。

另一种则是通过革新式退台错落式设计，让中叠也拥有大露台、入户花园、独立电梯及地下室，真正做到各户型“平权化”。例如杭州保亿·东润府，通过退台错层拼接产品，层层退叠，空间变换，做到户户庭院，建面约248方中叠享有不少于30㎡的大露台。实现户户独立户门、私梯入户、全通透采光地下室，叠墅产品更加独栋化。

图：杭州保亿·东润府叠墅楼体效果

图：杭州保亿·东润府中叠大露台实景

三是无柱少梁化，通过厚板承重等方式优化建筑结构，减少室内梁柱的数量，释放了更多的室内空间，使得叠墅的内部空间更加灵活，能够满足住户对功能多样性的需求。同时该设计得以提升建筑效率，并体现了可持续发展理念。

例如杭州保亿东润府室内公区采用了无柱设计，将原本相对独立的客厅、餐厅、厨房及阳台四个空间，形成一个开放且共享的互动空间。

图：杭州保亿东润府建面约245㎡下叠户型示意

低密度产品也设有大面积会所

在杭州，低密度住宅产品的设计和规划越来越注重提供高品质的居住体验。其中，向高端高层产品看齐，引入大面积会所的做法在近年来屡见不鲜。一方面为业主提供一个集休闲、娱乐、健身和社交于一体的综合性空间，满足其高端生活方式需求；另一方面借此提供一些定制化服务，满足业主个性化需求，进一步凸显圈层价值与项目价值。

例如近期入市的雲隐星润府，打破了传统低密楼盘缺乏社区感的局限，打造约1500㎡的会所——雲隐馆。内设有休闲会客区、恒温泳池、室内健身区、咖啡BAR等功能区，且与下沉庭院景观相互渗透，进一步提升了使用体验。

图：杭州雲隐星润府会所实景

墅类产品精准普及化

过去，墅类产品以毛坯交付为主；现如今，墅类产品愈来愈不止步于此，亦向精装交付看齐。根据克而瑞数据显示，杭州近年来新入市的墅类产品中，精装交付的比例逐年增长，2023年该比例已经提升至74.1%。

这一转变一方面是在高层产品精装交付覆盖率越来越高背景下，墅类产品也及时跟进，能够为居者提供更为舒适、便捷的居住环境，省去繁琐的装修过程；另一方面，在墅类产品日益涌现的情况下，开发商也通过精装修来提升产品品质、增强市场竞争力，凸显项目差异化优势。

墅类产品的精装交付模式显著缩减了业主的入住等待时间，有效节约了装修成本，同时规避了因装修进度不一而给住户带来的噪音干扰。从成本与时间效率的综合考量来看，此种交付模式无疑为业主提供了极高的性价比体验。

杭州上城金茂府以智慧科技为核心驱动力，集成了十二大绿金科技系统，精准实现“五衡”居住标准，让房子全面实现衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡静。

同时，践行环保节能理念，采用高效热回收技术回收排风余热，降低能耗；运用超低能耗建筑工艺，结合优质保温材料与定制系统窗，提升建筑能效；并引入太阳能光伏、雨水回收等可再生能源系统，减少对环境的影响，展现绿色科技生活新高度。

图：杭州上城金茂府“五衡”科技示意

总结：

今年，杭州不仅频繁推出低密度住宅项目，还在产品层面进行了显著的升级与优化。除了叠墅结构的创新设计外，低密度项目在室外景观到室内装修的各个方面，都积极向高层住宅产品看齐，比如引入了精装修和会所等高端配套。

然而需要注意的是，低密度项目在实施这些高端配置时，往往将面临更高的成本挑战。特别是会所这类设施，由于服务的户数较少，如果不考虑对外开放，后续运营可能会面临财务压力，难以持续。但若对外开放，又可能影响到社区的安全性和私密性。因此，在推进低密度项目升级的过程中，如何平衡成本、运营和社区品质之间的关系，成为了摆在开发商面前的一项重要课题。

【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】

产品洞察 | 今年杭州的低密度住宅太卷了

叠墅产品动静倒置、各户型“平权化”、无柱少梁化

图：杭州绿城咏山樾庐叠墅动静倒置

图：杭州保亿·东润府叠墅楼体效果

图：杭州保亿·东润府中叠大露台实景

图：杭州保亿东润府建面约245㎡下叠户型示意

低密度产品也设有大面积会所

图：杭州雲隐星润府会所实景

墅类产品精准普及化

图：杭州上城金茂府“五衡”科技示意

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