2024年,在行情波动回升的底色下,杭州市场的分化特征愈加显著。
先看土地市场,成交规模同比缩量,土拍热度分化加剧。今年杭州涉宅地成交建面约610万方,同比2023年缩减36%,成交金额约1171亿元,同比下降34%。供地缩量的同时,结构上呈现“主城占比提高、外围主推低密”的趋势。受供地结构和限价取消双重影响,土拍加剧冷热分化,优质核心宅地溢价率走高,例如北干宅地,溢价率甚至拼到77%,反观外围地块,则频现低溢价或底价成交。
再看新房市场,去化率继续下滑,刚改低密支撑量价。今年杭州新开盘热度继续下滑,杭八区整体去化率为58%,较去年下降5个百分点。从成交结构来看,刚改和低密项目成为市场量价的主要支撑。据统计,总价450-600万元的刚改类产品,今年成交超7500套,占杭州住宅成交总量的1/6;而总价800万元以上的叠墅类产品,成交量亦突破1300套。
面对供地端的整体缩量和结构变化,以及市场端的去化减速和机会显现,开发企业如何高效应对不下牌桌,同时前瞻布局赢在未来?克而瑞浙江区域发布《2024年度杭州房企排行榜》,解读头部企业的运营之道。
恭喜滨江集团、绿城中国、建发房产荣膺2024年度杭州房企销售流量榜&权益榜&全口径榜三甲!
本次榜单从销售金额和土地拓展两大维度,判断企业在杭州的占位,衡量企业在杭州的适应能力和深耕能力,以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。
销售金额维度,分为流量榜、权益榜和全口径榜。流量榜体现企业的品牌力和操盘能力,权益榜体现企业的投资布局眼光及能力,全口径榜体现企业的全面拓展和持续发展能力。
土地拓展维度,分为拿地金额榜和拿地面积榜,从两个层面反应企业在杭州市场深耕的决心。
统计口径
◆ 流量榜单:按照操盘划分销售业绩,联合操盘各算一半,代建计入流量;
◆ 权益榜单:按照股权划分销售业绩;
◆ 全口径榜单:所有股权项目业绩100%计入全口径;
◆ 拿地拓展榜单:包含住宅、商业、办公等经营性用地;包含招拍挂土地和收并购项目;联合拿地各算一半,后期入股不计入;
◆ 统计口径:商品房官方对外公布数据,统计时间为2024.1.1-2024.12.29,统计范围均覆盖杭州全市(含建德、桐庐、淳安)。
榜 单 发 布
榜 单 解 读
榜单概述
►全口径首位门槛达769亿元,同比下滑39%
纵观房企销售三大榜单,首位门槛同比去年均有明显下滑。
流量榜中,首位门槛超过509亿元,较去年降低35%,TOP3门槛达217亿元,TOP10门槛为64亿元,入榜门槛35亿元。
权益榜中,首位门槛超过406亿元,较去年降低37%,TOP3门槛达201亿元,TOP10门槛为63亿元,入榜门槛35亿元。
全口径榜中,首位门槛超过769亿元,较去年降低39%,TOP3门槛达271亿元,TOP10门槛为94亿元,入榜门槛51亿元。
►滨江绿城稳居第一梯队,支撑TOP20四成业绩
作为本土两大龙头房企,滨江、绿城稳居三榜第一梯队,于市场波动中持续保持高市占率。
从流量业绩看,滨江、绿城销售额合计约932亿元,占TOP20流量总额的41%;
从权益业绩看,滨江、绿城销售额合计约744亿元,占TOP20权益总额的39%;
从全口径业绩看,滨江、绿城销售额合计约1180亿元,占TOP20全口径总额的37%。
此外,今年强劲发力的建发,也以217亿+的流量业绩、201亿+的权益业绩和271亿+的全口径业绩,紧随滨江和绿城之后,跻身杭州房企三强阵营。
典型房企
►滨江集团
年度榜单中,滨江继续大幅领跑,其以509.92亿元的流量金额、406.26亿元的权益金额和769.60亿元的全口径业绩,稳居流量、权益、全口径三榜TOP1。
凭借三大底层能力,滨江在市场波动期依然保持稳进姿态。
一是全维迭代的产品力。凭借全维度迭代的产品力,滨江在高改、刚改、刚需市场,均打造出热销红盘。高改红盘如潮语鸣翠轩,两个月实现清盘,业绩贡献超23亿。刚改红盘如滨运锦绣里,首开即拼社保,单盘兑现货值超62亿。刚需红盘如滨杭滨纷城,首开中签率仅19.88%,业绩贡献超9亿。
二是聚焦核心的投拓力。今年,滨江全面回归核心板块,积极补充优质土储。滨江的年度拿地成绩单,恰好印证了这一点:新增土储约108万方,拿地金额超322亿元,平均楼面价高达2.98万元/平,地块质素之高可见一斑;其中包括安琪儿、奥体、申花、滨江区府、湘湖等核心优质地块,这些项目都是滨江业绩提升的强大支撑。
三是多元合作的发展力。滨江善于放大合作杠杆,助力企业更好发展。在核心区域,滨江既携手本土头部房企绿城,又与建杭、越秀、兴耀等企业深度合作,共同开发热门项目。在外围区域,滨江则与杭铁开发等城投合作,且倾向于拓展轨交大盘。
拥有产品、投拓、合作三大底层能力,滨江在大本营将继续放大深耕和领跑优势。
►建发房产
作为深耕杭州的国企代表,建发冲入年度榜单TOP3。2024年,建发在杭州实现流量金额217.22亿元、权益金额201.50亿元、全口径销售额271.91亿元,跻身头部房企三强阵营。
今年建发流量业绩超10亿的项目达到6个,其中,云湖之城单盘贡献业绩超93亿,成为建发业绩增长和排名攀升的最大助力。
透过云湖之城,可以瞥见建发在杭州营造品质大盘、实现发展进阶的特色化路径。
其特色化发展路径,首先在于踩准拿地时机,低成本获取优质大盘,并在合宜之时快速兑现货值。建发在土拍热度不高的上半年,零溢价拿下未来科技城宅地,打造46万方大盘云湖之城,项目自9月首开以来,乘势楼市政策利好,多次开盘均热销,今年已推出超2000套房源,助力建发业绩持续攀升。不止云湖之城,建发今年其他新获项目的拿地节点也都在上半年,且均为底价拿地。
除了踩准拿地和营销节点,建发还在产品端下足功夫,不断擦亮新中式标签,打造引领需求的特色化产品。在云湖之城,建发进一步强化新中式产品IP,在归家礼序、园区配置、户型功能等维度精益求精。凭借出色的产品力,云湖之城获评「2024年度浙江&杭州十大品质项目」。
建发在拿地节点、营销节奏、产品打造等方面的策略化运营,为其在杭州大跨步发展提供了保证。
►招商蛇口
央企招商在年度榜单中表现优异。流量榜中,以78.43亿元的流量金额位列TOP8;权益榜中,以68.10亿元的权益金额位列TOP8;全口径榜中,以83.73亿元的金额位列TOP12。
从业绩构成来看,流量贡献超过1亿的项目已达10个,其中,申花的杭著臻邸、崇贤新城的招商爱达1872和乔司的璀璨映澜,为贡献前三,单盘业绩均超13亿。
布局上强调战略深耕,产品上做到锐意创新,是招商获得佳绩的两大驱动力。
布局方面,招商以深耕之决心,持续压仓改善板块,战略布局潜力片区。一方面,瞄准杭州高端改善市场,深耕布局湘湖等低密板块,下半年新获上塘低密地块,继湖秀臻和府之后,再度发力低密市场;同时,进驻申花等核心板块,打造契合高改需求的先锋性高质产品。另一方面,战略布局崇贤新城等潜力片区,获取优质大盘,提高刚需刚改市场份额。
产品方面,招商以锐意创新的产品力,逆市打造红盘,成功转化货值。以璀璨映澜为例,项目通过全维度的高标营造和全方位的人性化考量,在产品内卷严重的杭州品质改善市场脱颖而出,凭借板块内唯一的下沉式庭院、52处产品细节等,打磨出强大的产品力,获评「2024年度浙江十大品质项目」,单盘兑现货值超13亿。
自成章法的深耕布局和高于市场的产品进阶,将助力招商在杭州的发展再上新台阶。
►保利发展
保利发展在年度榜单中亦有亮眼表现。流量榜中,以64.84亿元的流量金额位居TOP10;权益榜中,以63.26亿元的权益金额跻身TOP10;全口径榜中,以67.66亿元的金额位列TOP14。
在杭州,我们看到保利发展产品力、品牌力和口碑的持续进阶。在杭业绩的持续增长,归功于三大项目的高货值转化:高铁新城的云珹瑧悦府、闲林的和著薇棠轩和运河新城的和著文华轩。
透过业绩贡献TOP1的云珹瑧悦府,可以看到,保利发展的致胜之道,在于深耕新中式赛道,打造出差异化产品。其在新中式赛道的发力,主要体现在投拓端和产品端。
投拓端,聚焦核心板块及其延伸区域,补充优质土储。云珹瑧悦府择址西站TOD旁的高铁新城,受到西站和云城的利好辐射,可承接城西以及更大范围的改善需求。
产品端,围绕新中式进行创新迭代,落地浙江首个“悦字系”产品——云珹瑧悦府,通过精细化的定制设计强化产品标签,打造更符合当代审美且具有在地特色的中式产品。
此外,保利发展还通过优化组织架构,助力企业更好发力新中式赛道,包括成立华东区域共享中心,对供应链作出集约化管理,确保产品高品质输出。基于组织架构的优化,云珹瑧悦府提前兑现超5700㎡实景示范区。
以强大的投拓力、产品力和架构保证,深耕新中式赛道,保利发展将继续提升在杭市场占位。
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