![]()
01
行业重启及未来的推导脉络
伴随政策叠加发力，本轮地产调整或已临近尾声，行业的重启正在逐步孕育。那么，行业重启后会发生哪些变化？在我们看来：一方面，利润无法修复，“疤痕效应”持续，风险资金消失或成为无法回避的客观现实，由此导致即使是幸存下来的企业或没有意愿也没有过去的条件再去实现跨越式增长以及市占率的进一步提升。同时，企业也将更加注重安全性，更加注重现金流为王，由此出现投资和运营上的趋同；另一方面，中小城市结构性机会仍存以及地方平台公司的不可或缺，或都为更多幸存下来的民营企业及新的轻资产操作平台提供了诸如地价回落、结构性投资机会、辅助地方平台公司解题等等发展机遇。本轮地产调整或已临近尾声，行业的重启正逐步孕育。那么，行业重启后会发生哪些变化？利润无法修复？“疤痕效应”仍存？风险资金消失？企业或将面临与以前完全不一样的情形。我们应警惕所谓的“政治正确”，并实事求是的思考这些问题。地方隐债约束和化解的思考迭代
本轮调整除了一条明线“房价的‘奇妙’逻辑”，还有一条暗线即“地方隐债的化解”：原因是地方隐债和土地财政是地方政府得以运转和发展的“孪生子”，一者的原则和环境发生变更，另外一者也一定会同时发生变化。因此，中央将如何约束和化解隐债，也就是土地财政，直接决定房地产行业发展的背景和基础。一是抑制新增，用“绿环”箍住城市，限制绝大多数城市进一步发展新区的冲动，同时通过城市更新提高土地出让金净收益。隐债化解的过程也将为未来城市的健康发展、未来房地产行业的良性运转提供趋势性方向。房地产开发企业赖以生存的土地财政以及地方隐债，本身就是地方政府融资的重要途径，所以地方政府在处理隐债问题的一些变化也会对房地产行业产生深远影响，比如行业增量开发投资缩减？城市发展路径分化？REITs化资产运作？从龙坞项目来看低密的运“营”和“营”销
政府的热衷和房企的追捧，使得低密成为当下市场的“香饽饽”，在这一发展态势下，探讨该类产品如何着力在“营”上花精力、下功夫，实现精准运营和营销，就变得尤为重要和紧迫。在日常的市场调研中，我们注意到溪映听庐和月陇云岚两个低密项目，作为同属杭州主城但并非核心区龙坞板块的楼盘，两项目的具体实践及其产生的销售结果，对于当下低密产品的运营和营销具有一定的借鉴启示意义，包括：- 一炮而红+小步快跑，是低密产品应有的销售之策等等。
低密，俨然成为当下市场炙手可热的“香饽饽”。那么，对于此类产品该如何实现精准运营和营销？在市调中，我们注意到溪映听庐和月陇云岚两个低密项目，作为同属杭州主城但并非核心区龙坞板块的楼盘，两项目的具体实践及产生的销售结果或对当下低密产品的运营和营销具有启迪和借鉴意义。三组数据理性看待“充满韧性”的市场
近三年房地产市场遭遇了既大且深的回调，在跌跌不休中不管是购房者还是开发商悲观情绪日益浓重。
但是我们想通过三组非常客观的数据更加理性、更加冷静地看待本轮房地产的回落和调整：
第一组是新房+二手房的总成交近几年的走势，我们会看到总成交规模在2021年7月下了一个台阶之后就没有再次下台阶，这中间存在二手房对新房的刚需替代。
第二组是新房成交的圈层变化，我们会看到塌陷最严重的其实是城市最外围圈层，核心圈层成交并没有怎么减少。
第三组是期房和现房的对比，我们会看到期房销售收缩而现房销售不受影响，说明新房衰减很大原因在于消费者害怕爆雷担心无法交付。这些数据也证明房地产行业还是有很强的韧性的，我们对其应该保持更加冷静的判断和认识。
当前行业遭受大规模的回落和调整，除了与企业端的爆雷和二手房的回调有关，从数据上看也与行业巅峰期在城市外围形成的巨量供给有关，但当行业深度调整的时候，投资的退潮、理性的回归导致外围滞销，而地方政府在“美林时钟”运营机制下也是对外围放弃“救治”、因势利导将重心收回到主城核心区.....『 产品介绍 』
《晨光地产行研》
房地产行业研究领域知名专家『刘晨光』先生主持出品
每2月一期
从国际视野、金融趋势、城市运营、财政运营、企业运营等多维度
全盘监测地产行业运行态势
前瞻分析影响地产走势的中宏观要素
为企业战略决策提供高质参考
帮助企业管理者洞察趋势，制胜未来！
数年打磨成型，获江浙沪派系房企高管盛赞
是房地产投资者必读的战略内参
更多讨论，请联系我们
![]()
