一周参考消息︱政治局会议“稳住楼市股市”，核心在于稳定这两类资产的价格

文摘 2024-12-20 14:17 浙江

政治局会议“稳住楼市股市”，核心在于稳定这两类资产的价格

①央行：明年启用新修订的M1统计口径

12月2日，央行发布公告决定修订狭义货币（M1）统计口径，纳入个人活期存款、非银行支付机构客户备付金，并从2025年1月启用，2月上旬将首次向社会公布。修订后的M1包括：流通中货币（M0）、单位活期存款、个人活期存款、非银行支付机构客户备付金。

新统计口径将更全面地反映货币的实际流动性，帮助制定更精准的货币政策。

②统计局：11月份CPI同比上涨0.2%，环比下降0.6%

据国家统计局消息，2024年11月份，全国居民消费价格同比上涨0.2%，环比有所下降，同比小幅上涨。扣除食品和能源价格的核心CPI继续回升，同比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。从环比看，CPI下降0.6%，降幅比上月扩大0.3个百分点，主要是受食品价格超季节性下降影响。

③中办、国办：推进新型城市基础设施建设，打造韧性城市

12月5日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见。其中提出：发展智慧住区，支持有条件的住区结合完整社区建设；提升房屋建筑管理智慧化水平，建立房屋使用全生命周期安全管理制度。

④自资部：全国65个城市的配售型保障房项目加速落地

11月26日，据自然资源部消息，全国65个城市的配售型保障性住房项目正加速落地，目前已落实到全部270宗土地。其中，35个试点城市首批建设任务涉及土地面积约7258亩。

⑤金监总局：房企可以采取审核和备案纳入“白名单”的流程

近日，金融监管总局会同住建部进一步完善了项目纳入“白名单”的流程，房企可以按照自身需要采取审核和备案两种方式。

通过推动“白名单”扩围，所有合规商品住房开发项目都要进“白名单”，这样房地产保交付也将更有保障。

⑥国资委：推动中央企业穿越经济周期

要推动中央企业穿越经济周期，支持企业开启增长的“第二曲线”。加强新领域新赛道出资人政策供给，健全精准化、长周期的考核评价体系和政策支持体系，探索更加有效的尽职免责机制，引导企业树立正确的发展观，实现更多依靠创新驱动的内生型增长。

⑦武汉开创全国盘活存量先河：10余个“商改住”项目推进中

11月29日，武汉市挂牌8宗地块，成交总金额20.48亿元。其中，P（2024）112号地块由御江轩（武汉）房地产开发有限公司以楼面价1.95万元/平方米竞得。目前，武汉市正在加快推进全市各城区10余个“商改住”项目。

武汉全市“商改住”项目已经全面开花，此前很多项目商业指标过高，与市场需求错配，这种现象在全国普遍存在，库存亟待盘活。

⑧广州：新建配售型保障房单套原则上不超过90㎡

近日，广州市正式发布《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）》，成为首个发布相关办法的一线城市。《办法》规定，新建配售型保障性住房项目单套建筑面积原则上不超过90平方米，以实用紧凑型的两居室、三居室成套住房为主，价格结合同地段普通商品住房市场价格的一定比例确定。一个家庭只能拥有一套配售型保障性住房，不得变更为商品住房上市交易。

⑨11月北上广深二手房网签量创出年内新高

11月，北京、上海、广州、深圳二手住宅网签量均较10月继续上涨，并且创出年内新高。不仅成交量持续上涨，价格也明显回稳，一线城市二手住宅价格环比降幅较10月收窄。

11月上半月的成交热度得益于10月势能的延续，下半月的成交动力则主要来自降低税费的预期与落地。

⑩贵阳市将探索工业用地弹性出让机制

实施差别化供地政策，积极主动探索工业用地弹性出让机制。具体来说，将支持工业项目结合产业类型和生命周期，除按国家规定最高年限出让外，采取长期租赁、先租后让、弹性年期出让等方式供应土地，按弹性年期确定出让金(租金)。将优化城市工商业土地利用模式，鼓励“工业+商服”“工业+科研”等混合开发，促进产业融合发展，提高土地综合利用效率。

⑪宜昌市城镇住房发展三年行动计划：探索供应链思维

12月1日，宜昌市启动实施《宜昌市城镇住房发展三年行动计划（2024—2026年）》。提出以供应链思维加快构建房地产发展新模式，力争通过三年时间，推动全市房地产业由虚转实，加快构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。

⑫太原：新出让土地施行封顶预售制度

12月2日，太原推出楼市新政：施行商品房项目封顶预售。对已出让土地上建设的商品房项目，要确保自有可用资金能够完全满足后续工程建设资金或者通过将符合“5+5+1”条件的项目纳入“白名单”等方式落实资金来源渠道，否则必须封顶之后才可办理预售。

近期北京地价出现实质性下降，与此同时产品力不断提升

①中海年底连续补仓，半月内在京竞得两宗百亿巨无霸地块

今年，中海的拿地规模有着明显的缩量，从前十个月拿地情况看，中海的权益金额才209亿元，同比下降80%。不过，年底时刻，中海还是加大了对一线城市核心位置获取土储力度，特别是巨无霸地块，以确保明年的销售。据粗略统计，今年以来，中海在一线城市新权益拿地金额约526亿元，占拿地总金额的约86%。

②长沙首个商改住项目落地，中海阅湘台率先将商业改为住宅

该项目不同于长沙此前的那些“擦边”商改住项目。比如项目总图变更而非土地控规变更。此次，中海则是按照商改住文件的要求进行的调规，由于项目已经建成，建面/容积率/限高都均未进行调整，直接变商业性质为住宅性质。

③中海北京的内部“赛马制”，中海新城反超中海北京

在北京，中海有两个公司，分别是由张欣领衔的中海新城公司和由倪健刚领衔的中海北京公司，两家兄弟公司在北京施行“赛马制”，同台竞争。据悉，中海似乎很喜欢“左右手互搏”这种竞争发展模式。除了在城市公司层面，在企业层面也有相似的局面。

④保利杨浦滨江豪宅认购率727%，创下2024年上海认购率记录

保利外滩序热销背后，价格（首开均价12.9万/㎡）、位置（杨浦滨江）、产品（洋房、高附赠面积）等因素或都必不可少。但更需注意的是，保利已深耕杨浦滨江区域多年，通过把整个区域的产品力和市场口碑都做到极致，逐步在板块内积累了较大的客群基础。

⑤华润置地合肥万象城35亿挂牌出售，继续推进“收益做多、模式做轻

值得注意的是，尽管华润置地将出售合肥万象城的所有权，但根据已签署的《运营管理服务协议》，该商场将继续由华润商管公司负责运营。这意味着，即使易主后，华润依然长期捆绑这些商业项目的运管权，将品牌运营牢牢掌握在自己手上，一边快速推进轻资产，降低财务压力，一边继续扩张新项目。

⑥四代宅放开导致房企存量货值折损，招商蛇口或托底北京亦庄相邻地块

第四代住宅建筑核心是享受设计规范调整红利，较过去的新房项目有大面积赠送、高得房率，但这对新规出台前的新房项目、二手房或均有一定的打击。如果房企此前开工的项目未能快速去化，就可能被后来的新产品淘汰，影响货值，同时存量次新房、房企老项目也可能面临一定价格压力。

⑦ 广州今年首次民企拿地，龙湖再进番禺

12月5日，广州番禺区洛浦街地块成功出让，竞得人为南通亚伦。随后，龙湖表示，后续将参与该地块合作。据悉，此次龙湖进入的地块不仅地价有所下降，且地块素质较此前更好。对于房企而言，随着土拍市场优质地块供应不断，出让条件平易近人，又有设计新规助力，利于打造新一代产品，加强布局的机会窗口期或正在出现。

⑧ 万物云首推“弹性定价”，寻求价格向下市场向上

万物云杀入低价市场的底气，即利用人工智能实现最大的程度的“降本增效”+“私人定制”。以改变物管行业劳力密集的属性。根据万物云提供的数据，在万科物业3402个价值街道内，超7成小区物业费处于2元以下区间。如果物业费能下探到1-2元，那么市场商机将增加110%。

⑨ 北京市场现状：地价向下，产品力向上

在如今的北京土地市场中，一方面，近期新成交的地块，楼面价整体开始向下探，已成为不争的事实。但另一方面，目前的新房已全部按照“好房子”标准来，架空层、大阳台、风雨连廊应有尽有。北京楼市，或跨入一个崭新的时代，楼面价更低，产品更佳。

⑩惠誉评级：拐点未至，维持2025年房地产负面展望

尽管10月多项地产数据报喜，新房和二手房市场出现边际改善的迹象。不过惠誉认为，成交量回暖城市以一线城市为主，外溢效应尚不明显。二手房成交量上涨的同时价格依然下跌，挂牌量不减反增，这表明当前部分卖家想趁短期市场回暖出售房子。只有当成交量上升到一定程度带动价格企稳，挂牌量逐渐缩量，才接近市场拐点。由此判断，二手房市场尚未触底。

⑪ 标普：2025年内地房地产销售额跌幅将显著收窄

12月6日，标准普尔发表报告预计，明年内地房地产销售额跌幅将显著收窄至5%-10%，全年销售额预计介于8.7万亿至9.2万亿元。其中，高线及低线城市的房地产销售额增速将呈现较大分化。标普预期，一二线城市商品房价格有望在2026年企稳，但企稳前价格仍有5%至8%的下跌空间；至于三线及以下城市2025年仍将量价齐跌，销售额跌幅约15%。

⑫ 招商国际：25年持续缩量，二手房将首次超越新房成为地产市场主导

我们预计24、25年二手房成交额分别达7.1、7.5万亿，并首次超越新房正式成为房地产市场主导。整体上，虽然销售端展现初步恢复，但行业库存仍在历史高位，且部分关键政策落地仍需时日，故我们认为行业基本面见底信号并未显现。

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近期北京地价出现实质性下降，与此同时产品力不断提升

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