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近年来，房地产行业面临着巨大的挑战，尤其在“保交楼”以及资金压力下，快周转、控成本、降标准的一套“组合拳”下来，房屋质量让位于施工进度成为“常规操作”，加之施工总包单位追求利益最大化，分包多层施工主体，无疑加大了房屋质量监管、后期责任追溯的难度。
反观业主群体作为买方一侧，在投资期望逐渐降低的情绪下，房屋质量这一确切可得的实用性价值成为关注重点。
由此可见，在关于房屋质量的重要性及优先级上，买卖双方存在着明显的认知“剪刀差”，激化了双方的对立博弈，有关商品房质量的投诉量连年攀升，货不对板、渗漏、墙体及天花开裂、墙面空鼓、精装修工艺粗糙等等问题甚嚣尘上。
本期文章，诚则成将结合深耕房地产及物业产业链评估与咨询的经验，跟读者聊一聊关于“房屋交付质量”的话题。
当我们在说交付时，究竟指交付什么？
01 交付项目实体及功能
项目实体是交付的具体对象，也就是业主购置的固定资产。对住宅实体的基本要求是观感良好、功能适宜、坚固耐用。但是交付阶段的质量问题无处不在，包括户内、大堂与电梯厅、地下车库、设备房、电梯、消防设施、智能化设施、外立面、园林景观等。
项目交付验收工作的目的，就是把上述风险控制在可接受水平。一般地产公司对于交付验收发现问题消项率要求不低于95%，重大交付风险类问题消项率必须100%。
02 兑现对客承诺
开发商对客户的承诺是具有法律效力的，同样需要完整地向业主兑现。对客承诺的主要表现形式有：
对客承诺类问题常见的如装修标准降档、设备品牌变更、违规加建、取消配套设施、公共区域私用、报批报建证照不全等，其本质是违约，很容易引起客户群诉和批量拒收。
因此早在交付阶段前，开发商需要组织专业团队针对全生命周期中涉及对客户承诺类风险进行详细排查并督促整改消项，包括法务、营销、报批报建、设计、客关等部门联合排查。
03 兑现客户期望的生活方式
住宅具备情绪价值，交付住宅也是在交付客户期望的生活方式，而客户期望的生活方式又需要工程实体来支撑，包括呵护备至的户内部品、赏心悦目的眺望视野、优雅的园林景观、人车分流适合儿童玩耍的小区环境、以及交通便利、生活配套齐全的外部设施等。
这也意味着在项目实体及功能以及对客承诺都不满足的情况下，客户将很难在这个层次需求上获得满足。
高分交付为何越来越难？
交付阶段的每一次查验都是在为完美交付冲刺。诚则成顾问根据十余年的交付验收经验总结出高分交付存在以下障碍：
01 讳疾忌医，回避问题
基于诚则成顾问的查验分析，对于一个建筑面积10万平方米的精装住宅，充分查验后发现的问题点数一般情况下会达到1万个以上，下图为诚则成查验团队在交付前验收阶段识别的典型质量问题：
但是一旦开发商管理团队心存侥幸，或者认为发现问题是对自己管理水平的否定，从而拒绝组织深度查验，也拒绝第三方专业机构开展查验工作，将必然导致“带病交付”。
02 闭环缺失，销项乏力
检查发现问题是交付验收的第一步，推动整改考验的是开发商项目管理团队的智慧和决心，这一过程亦是困难重重。
一是当开发商项目管理团队无法逐一跟进问题整改时，一些隐蔽工程等部位的施工质量问题会在赶工期的情况下被覆盖。这类隐患可能在交付后才会逐渐显现，并且部分“先天设计、施工问题”也难以在交付后的维修阶段根治。
为前置性规避此类情况，诚则成顾问在为某国企搭建内部控制与风险管理体系时，对工程建造过程中重要部位、关键工序、客户敏感点及质量短板项等强制性地设置停止点检查作业指引，加强针对桩基础、主体钢筋隐蔽、防水隐蔽、外墙螺杆洞封堵、精装吊顶隐蔽等关键环节的现场验收管理，必要时必须采用停止点验收通过后方可实施下道工序。
二是对于部分施工单位而言，施工质量问题的整改费时费料费工，缺乏产值和回报，整改动力不足。
三是问题记录不全面，导致跟进销项过程中存在缺项、漏项，甚至存在虚假整改，直接销项的现象。
03 买方进化，不满升级
购房群体的理性、专业性及维权意识在多年的市场培育下不断提升，同时伴随着市场上第三方验房服务的发展，交付验收时住宅质量问题会得到充分暴露，从而引起客户拒绝收房等一系列问题，加剧买卖双方的矛盾升级。
因此，从客观中立和系统专业的角度出发，风险管理意识较强的开发商一般都会选择采用第三方机构加持。
诚则成顾问团队在二十余年的发展历程中，协助数百家家地产企业开展第三方交付前查验等业务，已经形成指标体系化、查验全面化、记录数字化、闭环实时化的专业服务。
诚则成第三方交付查验
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指标体系化
诚则成团队在查验开始前，前置性系统性比对交付标准、合同附图等客户承诺、工艺质量标准、主要材料封样样板、以及建筑、精装修、园林景观、水电管井等施工图在内的资料，搭建系统化的查验指标体系，根据项目需求可全维涵盖项目共用部位、共用设施及设备、分户户内验收等内容。
查验全面化
诚则成团队秉持“为业主负责，替业主把关”的重要原则，基于业主视觉观感及居住体验的角度，结合现场巡查、现场试验、实测实量等查验组合拳全面、科学扫描整改问题，拒绝“经验主义”。
记录数字化
目前诚则成作为国家高新技术企业，已成功搭建诚则成查验数字化系统，根据导入的指标体系，查验人员可现场上传问题照片并精准定位问题点，便于后续的整改跟进。
闭环实时化
依托诚则成查验数字化系统，整改数据看板实时更新，且对于长期未整改问题实行分级预警，已整改问题可实时点击关闭，实行“日跟踪、日复检、日反馈、日总结”，助力开发商团队实时进行闭环进度管控。
诚则成顾问作为深耕房地产及物业产业链评估与咨询的专业机构，提供的是一揽子解决方案，全专业、全过程护航项目顺利交付至业主，坚持“以专业成就价值”，与客户在精雕高品质工程与服务的路上携手同行，共同守护生活的桃源之美。
