工业园区建设的六大痛点
工业园区是拉动区域经济的引擎，众多地方政府都制定政策推动工业园区的建设和发展。另一方面，为满足产能转移和扩大生产，制造业企业的建厂需求方兴未艾。工业4.0时代，在工业上楼和新质生产力等政策的号召下，“傻、大、笨、粗”或者缺乏运营柔性的工业园区已经无法适应新时代中国智造对基建设施的功能需求。同时，基于制造业企业的精益管理特点，企业对于园区建设工期和成本的管控要求很高。纵观国内众多工业园区建设的坎坷历程，诚则成结合诸多园区代建管理经验，总结出工业园区建设的六大痛点：
缺乏专业基建管理人员，单项目团队稳定性差，专业度和忠诚度难以被有效考核
大多数制造业企业的组织架构里面都没有基建管理模块，基建工程团队基本都是临时招聘，紧急招募。因项目开工而集结，因项目竣工而解散。基建团队成员对企业的文化认同和归属感较弱，并且清楚本项目是自己职业生涯中的短暂停留，在本项目中的管理行为缺乏长远考量，如：
基建管理方面
基建管理项目部一般会在项目竣工验收或交付后解散，这意味着项目部基本不需要对交付后的基建质量负责，从而导致建设工程在运营阶段质量问题较多，尤其是在水、电、空压、暖通的使用功能方面，故障频发，影响生产线的稳定性和产品良率。
知识结构方面
在知识结构方面，基建管理项目部与制造业生产管理人员迥异，从而导致公司对人员的招聘入职难以精准把关，难以制定并落实有效的针对基建管理团队的监管和考核机制。在项目建设阶段，项目上除重大决策由公司领导拍板外，设计、工程、成本、报批报建等操作层面的权力基本都掌握在项目部，项目部专业能力和忠诚度的不确定性会直接导致项目品质、工期和成本的不确定性。
廉洁管理方面
廉洁管理难度大，项目部权力没有被有效约束，就会容易滋生腐败，从而损害企业的长期利益。如发现材料和设备货不对板时没有要求退场，发现施工工艺不符合规范时没有要求返工，发现工程质量缺陷时没有要求整改，在设计变更和工程签证时罔顾甲方利益等。
缺乏园区建设管理体系，建设节奏混乱，导致大量工作漏项，频繁抢险
除富士康、比亚迪、中兴通讯等大型且有较多建厂需求和经验的制造业企业外，一般制造业企业都不会系统性地建立园区建设管理体系。在没有体系的支持下，园区建设的过程往往存在以下问题：
全局和节点
不擅长从全局的角度把控项目建设，不清楚项目的一二三级节点，不会预判项目建设的风险。如设计阶段甲方提资是否全面并经过评审？设计图纸是否存在优化和降本的空间？供电容量预留是否足够？地下车库的防水工程应该如何管控？车间的温湿度、照度、洁净度设计和施工如何管控？车间的布局、净高如何快速响应产线和仓库的调整？
流程与标准
在没有建设管理体系的情况下，基建管理团队的岗位职责、工作流程是没有固化的，工作成果没有知识沉淀和模板可以参考。现场人员主要是根据以往的经验来组织现场工作，对涉及成本、进度、质量的重要事项缺乏行事准则和和判断标准，从而带来管理风险。如设计图纸如何评审和确认？施工组织设计如何审核？如何开展施工单位进场交底？安全防护设施如何验收？如何组织生产和后勤部门验收实体质量？
缺乏地产项目思维的成本管理，没有成本预警机制，发现成本超标时木已成舟
与制造业成本管理不同，建设项目成本管理是遵循目标成本→动态成本→结算成本的管理逻辑，是一套完整的基于目标管理的PDCA流程。制造业企业管理基建成本的痛点主要体现在：
目标成本
目标成本的建立、动态成本控制与预警环节薄弱，最后只能把成本控制退守到结算阶段，导致索赔、谈判层出不穷，甚至诉讼。前期目标成本制定不严谨，过程中设计变更、工程签证没有有效把关，“先做后算”甚至口头指令单的管理方式导致成本目标失守。在每一个设计变更和工程签证下发时，现场工程师不会将其与成本关联，也不会推动针对每一个变更和签证的成本估算，并更新动态成本，从而发出预警，供公司领导决策是否实施该变更或签证。
造价
在成本管理过程中，需要造价咨询公司介入，根据图纸建模，编制工程量清单。企业如果没有专业的造价工程师，无法对造价成果的合理性与合规性进行审核。甲方外聘的造价咨询公司不会对项目目标成本负责，也没有替甲方节约成本的义务。
专业管控
专业及时的成本管控是推进现场工程进度的重要保障，像招标预算、重计量、变更签证费用估算、进度款支付审核这些日常工作，都需要成本专业的大力支持。如果成本管理工作力度不够，将会导致施工单位现场窝工，班组退场，甚至会发生工人讨薪事件。
建设项目招标与制造业供应链采购的差异悬殊。建设项目需要在前期做好合约规划，把项目需要招标的工作做好分解，包括设计类招标、工程类招标、咨询服务类招标。工程类招标是重点管控对象，需要明确每一个招标对象的内容、边界、招标方式和计划节点。确保各招标内容之间正好覆盖全部施工内容与成本科目，既没有空白区域，也没有重叠区域。
没有合约规划的采购工作必然会容易漏项，从而导致施工过程中重要工序和区域无法安排施工。如某园区在概念方案阶段就仓促组织EPC招标，导致甲方需求输入不完整，施工过程中反复调整防火分区、净高和外立面，并导致设计成果重新报批规自局和住建局。某园区幕墙工程采用光伏发电玻璃，施工过程中发现幕墙招标文件的工程量清单中缺少电气系统，直接导致项目停工。某园区建筑设计合同中，已经包含了方案设计和施工图设计，但是在此之前，甲方已与该设计院签订了一份概念加方案设计合同，方案设计被重复计费。
在合同签约阶段，甲方缺少避坑经验，导致履约时被套路。如合同中针对涉及观感、功能和安全的重要材料和设备（如瓷砖、石材、电缆、电气开关、电梯、厨卫部品等）未约定品牌和规格，施工时只能采取认质认价方式，甚至直接由现场人员决定材料设备品牌和规格，从而损害建造标准和项目档次。如某园区总包合同中电梯品牌、规格约定不明确，施工过程中总包报价与电梯品牌档次不匹配，后经甲方委托专业机构组织认质认价，重新确定了品牌、规格和价格，直接节约成本超400万元。
对于制造业企业来说，建设类供应商库是一个短板，基于甲方之前缺少和该类供应商合作经验，因此与很多供应商合作都是熟人推荐，缺少供应商考察和优中选优。供应商的专业能力和服务过程的配合度存在很大的不确定性，为了达成自身效益可能会损害甲方利益，而这一点供应商通过信息不对称可以很容易实现。
设计管理需要由充分经验的设计师或工程师来主导。设计出错，将会导致现场施工质量系统性缺陷；项目80%的成本将由设计环节来决定，设计管理至关重要。
在项目前期，需要甲方系统性梳理设计需求，包括土建需求和机电需求，根据各生产线设备、周边设备与仓库容量，来提出各楼层荷载需求，根据产能来测算水、电、空压、空调的负荷需求、废水废气废渣的排放需求，根据员工数量和男女比例来测算宿舍和食堂面积、卫生间配比等。
设计实施阶段，甲方需要与设计单位保持密切沟通，设计成果输出后，应及时组织设计审图，消除错漏碰缺，避免将设计问题留到施工阶段，导致工程返工和设计变更。设计审图时，应制定系统性的审图要点，避免审图漏项。如某园区IT机房和档案室未设计空调系统，导致温湿度无法达标；某园区项目因设计深度不足，未明确排水立管与幕墙衔接处的构造做法，从而导致幕墙无法收口；某园区宿舍淋浴隔间未设计地漏，导致宿舍精装修完工后需整体返工。
在实践中，由于甲方的专业度不足，未能在设计阶段规避图纸质量问题，导致设计变更剧增，成本和工期目标被不断突破，大多情况下都是由甲方承担损失。
工程进度、质量、安全管理是基建团队的主要工作任务，但是由于团队专业度与协调能力不足，加上上述成本、招采和设计管理方面的问题，现场管理目标很容易失守。
工程进度方面，总包和甲分包单位在工程进度安排时，往往从各自利益出发，各自为政。在施工交界面上，各单位互相争抢作业面，导致成品破坏，甚至工序颠倒，被迫返工。如某园区在装修阶段，精装分包负责天花施工，总包负责天花上方的管路施工。因总包水电班组进度延误，管路施工进度较慢，精装单位在管路没有打压的情况下实施了天花封闭。总包管路系统施工完成后打压时，多处爆管，导致天花、灯具、办公家具、生产设备被淋水。同时精装修天花需全面返工，整体进度滞后。
工程质量方面，基于甲方工程管理能力偏弱，总包单位容易掌握现场管理的主动权。总包可能会在材料进场验收、工序验收、隐蔽验收时设置障碍，甚至不通知甲方和监理参加验收，改为后补验收资料。如某园区项目屋面防水工程，未按照设计要求的正置式屋面做法增加透气管，防水隐蔽前未做闭水试验，未通知监理和甲方验收，直接隐蔽。屋面完工后，在雨季出现大量渗漏，严重影响了甲方的办公和生产环境。
安全文明施工方面，安全文明措施费未能充分投入到现场。各工序阶段的安全防护措施不到位，劳务班组进场后未接受有效的安全交底和三级安全教育。施工单位为了节约成本，用普通工人替代特种作业人员。针对现场的临边防护、基坑、临时用电、高空作业、施工电梯、吊篮和塔吊等危险源，未定期排查风险，对危险源抱有侥幸心理。一旦风险酿成事故，伤亡和财产损失无法挽回，项目也会被住建局勒令停工整改。
综上所述，工业园区的建设存在众多风险点，包括外部供应商的风险和内部管理的风险。对于业主方来说，要规避这些风险，就需要完善对项目建设全过程的精细化管理、监督和审计。在项目结束后，需做好对主要基建管理人员的离任审计，避免管理责任风险延展。
近年来，工业园区的代建管理蔚然成风。第三方代建模式，就是以持续提供专业服务的法人公司替代短期履职的临时基建团队，以目标明确服务范围明确的代建合同替代难以考核的基建团队岗位职责，以科学健全的项目管理体系替代参差不齐的基建团队个人经验。代建是解决工业园区建设管理问题的创新思路，诚则成在这方面已有非常成功的实践案例可资借鉴，并打造了完善的工业园区建设管理体系。通过科学系统的全过程代建管理，确保项目进度、质量、安全、成本可控，快速实现项目竣工和进驻生产，护航工业园区快速进入运营状态，实现投资回报，助推地方经济发展。
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