诚则成会客厅
一期一会之香港站
2024.9
高质量发展的主题下，诚则成致力为客户撬动更广阔的资源，助力客户“走出去”拓宽国际物业管理视野，“引进来”先进的服务管理模式与标杆经验。
9月13日，诚则成会客厅奔赴香港，由诚则成董事长陈俊携福田物业协会、越秀物业物管中心一行走进香港新鸿基旗下的康业服务在管的住宅项目，就香港物业管理模式、服务专业化路径、低碳转型等进行深入研讨。
本次参观的【朗晴居】项目交付已近30年，而【誉88】亦已交付10年，小区内的绿化环境、建筑外墙、会所设施及服务等仍然令人眼前一亮，这背后离不开物业服务团队的专业性、业主自觉意识、香港物业管理相关法律及监管机制的护航，本篇推文就让我们一起看看当中的重要知识点。
高效的沟通监管机制
根据香港政府引导，小区在交付后的9个月内，物业管理团队应辅助业主成立业主委员会或业主立案法团，作为加强业主与物业公司之间的沟通桥梁。
业主委员会根据公契成立，可以代表全体业主与物业公司沟通，但业主委员会的意见并不具法律效力，亦非“法人”。
而业主立案法团则是根据公契以及香港《建筑物管理条例》（第344章）规定成立的，具备“法人身份”，可以行使法定权利和义务，有诉讼权力，因此可以监察管理公司的运作，甚至在必要时辞退物业管理公司。
对于小区内的各类费用支出及服务情况，物业管理公司每月会在业主大会（有效出席业主不得低于10%）进行汇报，并在楼栋大堂进行公示；每年需聘请由业主大会通过的决议所批准的会计师对当年收支情况及资产负债表进行审计。
（小区楼栋内的业主委员会资讯板）
（小区财务审计报告公示）
在今年通过的《2023年建筑物管理（修订）条例草案》特别针对关乎修理、更换、保养建筑物公用部分，以及牵涉采购价值超过30000元的大型维修工程采购，需要至少5%的业主或100名业主（以较少者为准）亲身投票通过有关的采购决议。
而小区各项公开采购的项目，符合资质的企业可以直接在小区会所或服务中心找到“投标箱”，直至开标前，箱内的相关资料才会在业主委员会的见证下取出并进行审阅决议，以确保采购的透明与公正。
（小区会所内的投标箱）
洞悉业主关键需求
本次交流的两个项目均配备小区会所，在设计建设之初即根据客户群体的特点与需求进行配备，包括阅读室、自习室、健身房、乐器房等。
同时，康业服务每月根据业主使用的频次、时段及满意度分析优化会所服务。例如交付之初配备的室内壁球室使用率持续走低时，物业团队根据业主的使用需求，主动提出将闲置空间改为舞蹈室，并经由业主大会决议同意后实施改造，与时俱进，不断基于业主需求优化服务设计。
（会所内多样化的兴趣班服务）
同时，对于业主间存在的房屋租售、车位租售等交流需求，康业服务亦在会所大堂内设置“住户资讯交流园地”，业主可以选择付费发布租售信息，也成为撬动创收的“小支点”。
（会所内的住户资讯交流园地）
动线上的服务“巧思”
在参观学习过程中，我们发现小区内在儿童娱乐及康体设施区域均设置了“迷你”保安岗亭，安保人员在完成巡查后可在岗亭内值班，可观察儿童玩耍及业主在使用康体设施时的安全情况，把安保“定点”在了“高风险”区域，实现24小时的重点关注。
（小区会所内的“迷你”保安亭）
结语
在此特别鸣谢深圳市物业经理人学会的指导与安排、感谢已从事物业管理行业近40年，并曾任国际专业房地产服务企业高管的香港物业管理师雷志超、许国丰先生，以及康业物业团队的大力支持。
诚则成将持续打造行业内友好交流的会客厅，共享互通创新探索，为更多物企及从业人员带去专业价值和国际视野。
诚则成从未停下探索的脚步，学习的印记走向了美国、新加坡、日本、台湾、河南......读者也可以点击下方链接，回顾诚则成过往的研学分享。
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