不容易啊，居然真的破万了——11月杭州二手房成交量出炉，10429套，比10月更上一层楼，今年第一次超过10000套。它的含金量不止「今年最高」。事实上从2021年至今，将近4年时间，杭州二手房月交易量只有三次破万，分别是2021年3月、2023年3月，以及这个11月。还有一点跟以往不太一样，这波「年底翘尾」，似乎没有一闪而过，而是依然在稳定地提供成交量。![]()
☝三年来杭州二手房月度成交量对比丨图自杭州贝壳研究院
还是先看看谁在支撑高成交——杭州贝壳研究院列出了成交TOP20的楼盘，最突出的一个板块，依然是奥体。总量来看，整个钱江世纪城11月一共有352套成交，高居全杭州板块榜首。Top20里，奥体核心区和辐射区总共6个楼盘上榜。有新交付的亚运村桂冠东方、日耀之城；有「莲花碗」附近次新房御虹府、澄品；也有奥体辐射区，跨过机场高速的世纪之光，萧山市北西的龙湖·天玺。![]()
☝杭州11月二手房成交套数TOP20丨图自杭州贝壳研究院
表现最突出的，是跃居全杭州第二的世纪之光，用经纪人的说法是，「卖疯了」。9.26新政后，这里的交易量基本每个月都在翻倍。9月仅有9套，10月网签19套，11月则是37套，而且「还有部分没来得及签约」。第一是配置好。世纪之光的位置不错，其实它就在奥体的「南大门」，往北过了机场城市大道，就是奥体本体。而且，它有强有力的学校加成。世纪之光对应的，是崇文世纪城实验小学+学军文渊中学这样「强强联手」型的学区配置，在整个奥体板块，基本算是天花板级。第二，在这个学区对应的所有次新房里，它的门槛最低。世纪之光是2018-2019年交付的超级大盘，两期一共约2500户。这个楼盘最大的面积段都不到130方，大量的面积段在90方以下。园区配置一般，涂料外墙，也是有些旧了。现在它能成交的均价，小户型差不多是4万出头。也就是说，总价300来万，可以买到三房两卫，崇文+学军配置；门口过几个红绿灯，要不了一公里就到奥体印象城；再攒攒劲，开车不到两公里就是国博本博。未来西边过一个路口还有15号线丰二站的规划……![]()
☝世纪之光区位示意
有业主这么说：「跟我们直线1公里多就是最近刚拍的奥体地块，跟我们一个初中，用同一条15号线，它的地价都已经4.8W/㎡了，我们连人家的地价成本都不到。」这就是为什么，世纪之光，尤其是它的90方以下小户型，最近成交特别热的重要原因。而再看奥体的其他项目，每一个高成交的背后，都得默默说一句：这交易量归他们，不亏。亚运村的桂冠东方，量价齐升。它比9月还多成交了4套，价格嘛，按照中介经纪人的说法：「上调的房东越来越多，尽管幅度有些只是万把块。」根据杭州贝壳研究院的数据，桂冠东方的签约均价从10月的4.59W/㎡上升到了11月的4.77W/㎡，涨幅4%。略早交付的日耀之城，成交量则是减少了不少，但不妨碍它依旧在前20榜单里，签约均价也有8%的涨幅。毕竟是亚运村，到目前为止，论「光环加持」，在全杭州依旧是数一数二。而除了亚运村，奥体其他几个高成交项目，尽管自身条件有所不同，但总体来说，它们基本都是所处的小板块里，各自占据「性价比高地」的项目。像是御虹府，基本算是奥体核心区的「性价比之王」；像是澄品，是奥体几个品质top级楼盘里，价格与品质的平衡度，把握得非常好的。常年在世纪城卖房的经纪人小许说：「现在的奥体像个哑铃，要么顶级如杭州壹号院，要么就是价格门槛级，要卖得快，你总得占一样。」10月9000套，11月破万，杭州二手房已经连续两个月走出高流量了，在近三年里，这是难得的一回。这样的高成交量能持续到下个月吗？大部分市场一线的经纪人体感是，12月可能有一波下滑，但「不明显」。第一，9月底开始全国层面持续放松的政策刺激，效应依旧在。当很多人以为「政策到底」的时候，近期的契税优惠，又让很多想要初次改善的家庭，提高了一些看房的兴趣。第二，看房量并没有受到致命打击。很多中介的反馈是，11月的带看量依然很高，带看是成交的第一步，这一数据如果没有大幅下降，成交也不会有质的下滑。第三，现在杭州二手房大量成交，是由桂冠东方、和品等新交付的次新房撑起来的。那么，接下来次新房成交会减少吗？答案显然是不会。年底，依然是交付大季。都不用到年底，最近刚刚交付的望江新城K11项目的住宅，江明月朗园，就是一个很好的例子。作为一个总价动辄上千万的超级改善项目，它在11月成交了16套房源，已经无限接近于Top20了。而它的带看量，依然在上升：「亚运村的中介们，现在也都赶去卖K11了。」还有一点是很多经纪人的共识，关于玄而又玄的「心态」：「我们觉得，现在的房东和客户，心态上达到了一种很难得的平衡。房东很认命，客户也觉得现在是价格的底部了。」买房子是需要冲动的，当有了这样一层共识打底，遇到喜欢的房子，产生「冲动」的概率，显然要大很多。![]()
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本文主笔︱周羚 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
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