执业领域：重大疑难复杂民商事诉讼、再审案件，重点钻研公司法、建设工程领域等相关法律问题这是我转行律师后第一个正式接受委托的案件，也是第一个因为我写的文章而获得的案源，现在也就自然成为我的首篇实务类文章的案例素材。案件本身并不复杂，是一个由转让购房指标引发的纠纷。长沙BF小区是长沙市委市政府配套建设的“公务员”小区，当时一些拥有购房指标的人将购房指标对外转让，购买人则花上几万到十几不等的价格买下购房指标，由此而“获得”指标房屋。但是，由于受限购政策约束，房屋仍登记在指标人名下，无法及时过户给购买人，而在此过程中，BF小区房价猛涨，指标人觉得购房指标卖亏了想反悔或索要补偿，而购房人觉得对方出尔反尔漫天要价，于是引发大量纠纷。恰好本案当事人看到我写的文章《长沙BF小区类案分析：购房指标转让合同是否有效？房屋过户请求能否得到支持？》，于是来律所咨询并形成正式委托。正式接受委托后，因为已有充分的案例研究和详实的类案分析作为基础，案件的整体方向和处理思路比较清晰。1、购房指标经历了户型交换、两手转让，购买人实际将购房指标款转给了第一手购买人；2、指标人年纪很大，其女儿在签订购房指标转让协议与后续协商补偿时均参与其中，使得调解语境更为复杂。针对第一个问题，我通过与当事人面谈、电话或微信沟通等方式尽量了解事件全貌，确定其诉讼请求，逐步获取当事人目前已有的相关材料，形成基本的证据链，并撰写了十分详尽的起诉状（用伍律师的话说，我把代理意见都提前写了，哈哈~）。
（证据清单、起诉状截图，把起诉状尽可能写详实是我的风格）通过一个多星期的准备工作，我认为起诉材料已经十分扎实了，于是向法院提交立案。针对第二个问题，基于双方的购房指标转让协议明确约定了指标人的女儿有协助过户的义务，因此在经过思考和讨论后，我在起诉状中将其女儿列为了第三人。在向法院递交立案材料进入诉前调解程序后，我积极与调解员保持沟通，表明购买人一直愿意给予指标人适当补偿的意愿，但由于指标人及家属要求过高而僵持不下，希望调解员能多做做工作，如果对方也有调解意向的话，就组织双方坐到一起好好谈谈。但几次调解员的反馈都是，指标人家属的态度很强硬，双方矛盾没有调解的空间，案件将移送正式立案。无法，只能期望立案后能尽可能在法官的协调下达成调解。排队立案等待了比较长的时间，一月底收到正式立案通知，年后收到开庭传票，庭审时间安排在四月。临近开庭仍未收到被告答辩状及证据，于是向法院打电话询问情况，获知被告已委托了律师。我马上与对方律师取得联系，一方面了解对方的证据提交情况为庭审做准备，一方面想再次确认双方是否能够协商解决。后来也接到法官的电话，希望双方当事人能够尽量达成调解。然而与被告律师的几次沟通结果都不太理想，被告仍然坚持诉前的高额补偿要求不肯松口，原告这边也认定类似纠纷通常的补偿标准，双方差距太大无法谈拢，只能等待正式开庭。就在开庭前几天，长沙限购政策全面放开，对这个案件是十分利好的消息，也似乎预示着案件的最终走向。到了开庭这天，我们按照法院通知的庭审时间提前到达，但安排的审判庭还有一个案件正在审理，看样子短时间内不会结束。书记员过来告知正在寻找空的审判庭，又过去大概半小时，终于把我们领到另一个审判庭，庭审正式开始。庭审前半段进展顺畅，但在举证质证后的法庭询问环节，法官问，原告提交的付款凭证金额为什么少于购房合同和发票的金额？我回答，因为时间已过去近十年，一些票据墨迹挥发或是遗失了，购房的合同、发票和房屋不动产权证等原件都保存在原告处，房屋也是由原告验收管理，已经能够证明原告主张的事实。随后被告方提到一些双方往来细节，与我从原告处了解的情况很有出入，也当庭进行了说明，但法官在庭上的态度比较明显地“偏向”被告，又反复提到付款票据金额对不上的问题（对此被告并未提出任何异议），这让我感到有些失落，觉得自己的准备工作还是存在漏洞。庭审结束后，我一方面设法补充证据，一方面仍积极做原告的思想工作，虽然庭审时我在反复征询其意见后表示不调解，但如果能够达成调解对双方来说是共赢局面。
在反复与原告进行沟通之后，原告第一次松了口，愿意提高补偿数额，并愿意承担一审全部诉讼费用。这个补偿标准在同类案件中已经十分理想，我立马联系被告律师期冀能够促成此事，但几天后得到的回复仍然是被告坚持高额补偿，被告律师对此也表示无奈。我猜想，或许是法官开庭时的貌似“偏袒”态度让被告家属产生了错误预期。在做调解工作的同时，庭后我立马向法院递交了律师调查令申请，想去房地产开发商处查询原始的付款票据。几天后给法院打去电话，得到的回复是开庭后不再受理调查令申请。原告自己也从房产公司处了解到，他们存档的原始票据和原告的是一样的，同样存在墨迹挥发无法辨识的问题。此路不通。我只得让原告拿着自己所有的银行卡去各个银行查询那段时间的流水，几天后，原告反馈的结果仍然与购房金额相差十几万，原告又几次跑到银行查询后，才把金额完全对应上。在此期间，我让原告联系的第一手购买人也提供了其身份证复印件并签字确认其手写说明的真实性，夯实证人证言的完整性和证明效力，也进一步证实原告主张的购房指标转让过程及由其付款购房的真实性。然而，我在整理这些银行流水的过程中又发现，流水上的银行卡号与之前提交给法院的付款票据上的银行卡尾号不一致。我赶紧打电话给原告核实，才得知他先后用来付款的三张银行卡中，有两张曾遗失补办过。当时我已经与法院约好次日上午提交补充证据和代理意见，所以与原告商量第二天赶在银行上班时和他一起查一下银行卡挂失补办的记录，用来佐证银行流水与付款票据的一致性。第二天上午九点，我和原告准时在银行门口碰面，在银行柜台等候的过程中，也给法院打电话说明情况，会晚一点过去交材料。银行工作人员就位后，原告向其表明来意，我在旁边适时补充两句，很快获取了其中一张银行卡的挂失记录。我们又赶往另一个区的某银行网点查询，这张银行卡的情况更复杂，曾挂失过两次，银行只能查到最近一次挂失时的卡号，最初的卡号银行系统已无法查询。好在这张银行卡只涉及一笔最小的金额，且并不对应之前提交的付款票据，也就无须费心向法院进行说明。查询结束后，我们在法院附近找了一个打印社调整补充证据清单后重新打印签字，然后马上赶往法院，抵达法院时已经超过上午11点半，总算顺利完成了上午交材料的约定。
在向法院递交补充材料的同时，我将庭后再次与被告律师沟通调解事宜的情况和法官进行了沟通，强调原告已经作出充分让步很有调解诚意，法官当场让法官助理直接与被告律师联系，并表明如此好的条件还不接受？但现实就是如此魔幻，被告方并没有接受原告让步的诚意。
两个月后，我们收到了法院的一审判决书，除在预期之内的房屋所有权确权请求外，全部支持了原告的诉讼请求。
对方并未上诉，在一审判决生效后，我又应当事人的要求很快启动了强制执行程序，立案后不到三个星期，房屋就过户到了原告名下，案件受理费和执行费都由法院从被告银行账户直接扣划，原告最终只承担了5000元的诉讼费用。
案件历程整整一年，所有付出的努力都在此时得到回应。
这个案件的经验教训已经充分体现在办案细节之中：
1、起诉时准备的证据材料仍不够完善。
最初在整理证据材料时就已发现过付款票据金额和发票金额对不上的问题，但我自信证据链已经很完整，完全能够证明案件基本事实，且同类案件裁判思路基本一致，均认可购房指标转让协议合法有效。
但这其实是不自觉地基于法官视角的一种思维惯性，而作为律师，应该做的是立足当事人的角度，尽可能减少法官对案件的每一分质疑，在能够做到的情况下锁死每一个细节，而不应抱持大概率没问题的想法。
因为对于当事人来说，每一项权利都是至关重要的，应当慎而又慎地对待。
2、律师调查令应尽可能在庭审前申请。
在电话里得到庭后不受理调查令申请的回复时，我的第一反应是不能理解。是否开具调查令不是应当以能否查明案件事实为标准吗，怎能以庭审前后直接一刀切？现行《民事诉讼法》对于举证时限问题持相对宽容的态度，实践中也不乏庭后补充提交证据的情况。
不懂就要问。我即刻拨通前同事现员额法官的电话，表达我的疑问并向她寻求解答，她提到了的一点，可能在开完庭之后承办法官认为法律辩论已经终结，所以不再受理调查令申请，对此，我认为是很有道理的。
所以，准备起诉或应诉材料应当尽可能完备，在发现个别证据链条不够严密时，不能局限于当事人提供的现有资料，而应当继续从沟通了解的细节中挖掘有效信息，尽量在起诉前或举证期限内通过调查、询问等获取补充证明材料，需要申请律师调查令或法院依职权调取证据的，应当及时在举证期限内提出。
虽然开庭时法官对付款票据金额提出疑问，并且不接受庭后提交的律师调查令申请，但这并不妨碍我继续对案件作出进一步的努力。不断与当事人沟通挖掘细节，反复几次让其查询银行流水，并陪同其查询银行卡挂失记录，为的是尽力补充付款金额上的证据缺失。即便几经查询后的最终结果仍然是金额对不上，但这种努力所呈现的成果哪怕只是金额上的部分提升，我相信也能加强法官认定所有购房款均是由原告支付的心证，为原告的权益争取最有利的局面。还有一点在我看来也是非常重要的，那就是，对案件尽力了，能做的都做了，这些努力既能够给予当事人更多信心，更能给予我自己更多信心，坦然地等待未知的结果。
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