北京时间12月19日凌晨3点，美联储宣布降息25个基点，将联邦基金利率目标区间下调到4.25%-4.50%之间！这是美联储年内第3次降息，也是2024年9月份以来，短短3个月已经降息100个基点。一夜之间，美元指数跳升到了108点上方、美国10年期国债收益率跳涨。![]()
美联储今年以来的第三次降息，意味着美国由货币紧缩周期转向宽松周期，通过降息促进就业，刺激企业投资与消费，抵御经济下行风险。美联储上一轮降息周期是在2020年。2022年3月以来，为了缓解经济衰退带来的压力，美联储实施了一轮激进的加息政策，利率达到5.5%的高位。今年9月的第一次降息是美联储自2020年3月以来的首次降息，主要原因为美国通胀水平已经由2022年6月的9.1%下降至2.5%，接近美联储目标通胀水平2%，通胀压力有所缓解，为美国货币政策调整提供了空间。同时，美国失业率上升至4.2%，非农就业岗位增速放缓，就业市场出现疲软迹象，美联储希望通过降息来维护就业市场的稳定。那么对于市场的影响如何？众所周知2020年那一轮美国降息带动了中国国内信贷宽松，间接也导致了房价的爆发，当下国内房地产市场陷入调整的很大原因也是因为这一轮爆发式上涨。当然中国房地产市场受多种因素综合影响，美联储降息只是其中一个重要的外部因素，国内的房地产政策、市场供需关系、经济发展状况、人口结构变化等对楼市的影响更为直接和关键。![]()
但整体看，美联储的累计3次100个基点的大幅度降息对国内房地产肯定是巨大的利好。
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刚刚结束的重要会议，政治局会议确定了明年的宏观政策基调——将超常规逆周期调节，实施更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策。中央经济工作会议也提出将“适时降准降息”。
中国的LPR（贷款市场报价利率）在10月降息25个基点之后，11月维持利率不变，12月LPR将在明天（12月20日）公布，拭目以待。
可以确定的是，明天大概率会出现一次10-20个基点的降息，即使不降，2025年1月份也是100%会降！
2024年截止目前，LPR1年期下调45bp至3.1%，5年期下调60bp至3.6%，12月份高层重要会议部署2025年工作重点时提出将进一步适度降准降息。高盛预计2025年中国将降息40bp；瑞银预计中国央行可能在2025年降息30bp~40bp、2026年进一步降息20bp~30bp；天风证券认为2025有望降息超50bp。也就是说，2025年底，中国央行公布LPR将进入2时代，国债收益率的大幅下跌是市场对于未来官方利率的预期释放，某种意义上说，也是对未来普遍资金回报的预期释放。
各界对于中国进一步定向降准、降息的预期也在攀升。
我国央行的政策目标与美联储有所差异，根据《中国人民银行法》，中国人民银行的货币政策目标是保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长。近几年，尽管我国经济面临极大的下行压力，但为保持汇率稳定，货币政策上相对克制，降息幅度不如大家预期中的大。伴随美国步入降息通道，人民币汇率压力将极大缓解，国内货币政策空间将显著扩大。面对当前的经济形势，预计我们降息的政策可能很快也会出来，幅度可能不会很低。
那么美联储的降息对中国房地产市场的影响主要有几点：当下大部分市场都在讨论贷款继续降息，但国内整体看每个月的LPR降息缓慢，也不会突然暴跌影响市场情绪。存款降息很可能会出现在市场。美国开启新一轮降息周期，打破了中国货币政策的天花板，让我们获得了更大的降息空间。过去几年，中美利率出现了罕见的倒挂，中国10年期国债收益率比美国低200个基点左右。为了减少资金流出中国，中国降息步子很小，幅度有限。美元开启降息周期后，中国未来几年降息空间加大，低利率时代来临了。美联储开启降息周期，对中国是利好。它让中国货币政策空间加大了，对楼市、股市和经济都构成利好。在经济下行压力之下，货币政策仍会趋于更加宽松，中国的降息周期会继续。而且随着美国大幅度降低，国内未来几个月降息也会加速。自10月份LPR下降25个基点至3.60%之后，部分城市的房贷利率一度降至“2”字头。但是进入11月后，青岛、广州、南京、苏州、长沙、武汉等多地房贷利率下限近期出现上调，上调幅度在5至25个基点之间，房贷利率下限回升至3.0%至3.2%。
部分地区之前房贷利率过低导致与公积金利率利差缩小甚至“倒挂”。为了避免这种不平衡，银行选择上调房贷利率下限，以确保商业贷款与公积金贷款之间的利率差距。中原地产研究院统计数据显示，2024年11月全国首套房平均利率已经跌到了3.1%左右，二套房贷款平均利率为3.2%。整体房贷11月平均利率在3.15%左右。房贷利率整体看已经经过了多轮下降，从调整幅度上看，各地对于房贷利率的降低呈现出差异性。目前，多数城市的首套房贷利率已降至2.9%~3.4%间。四大一线城市减税效果显著此次契税新政将北京、上海、广州和深圳四个一线城市纳入政策范围，无疑是一个重要的突破。从国家税务总局公布的数据来看，这四个城市的购房者在此次政策调整中受益匪浅。据统计，四个城市符合条件的纳税人合计减税7.1亿元，有效降低了居民的购房成本。以北京为例，自契税新政实施以来，该市房屋交易申报量同比增长了62.2%，显示出政策对购房需求的强烈刺激作用。上海、广州和深圳的购房需求同样得到了有效释放，房屋交易申报量分别同比增长了87.2%、27.5%和66.4%。这一数据充分说明了契税新政在促进一线城市房地产市场平稳健康发展方面的积极作用。
最近的各种新政效果也是立竿见影，像深圳新政后新房二手房都翻了不止一倍。关于新政后一线城市表现的分析。
从近期市场的走势来看，那些能切实减轻购房者负担，降低购房成本的政策，通常能对市场起到很好的提振作用。9月新政后各地楼市的表现，验证了上述判断。新政后表现良好、领跑大市的城市，通常都具有政策力度大，新房库存低，城市经济基本面好这些特征。在国内经济转型、需求稳定的背景下，政策调控对楼市的限制有望逐步放松。地方政府面临的财政压力较大，而房地产业作为支柱性产业，稳定的楼市对于地方财政收入的重要性越来越大。未来，楼市调控政策可能会在适度宽松的背景下逐步释放，而这也为房价上涨提供了政策性助力。与此同时，房地产市场遇冷，土地出让收入大幅下滑，部分地方政府甚至面临连利息支付都举步维艰的困境。全国范围内非税收入的急剧增长，乃至“远洋捕捞”等非传统收入来源的增加，无不从侧面折射出地方政府财政压力的严峻程度。通过对经济温度计的观察发现，9至10月份经济有所回暖，但这种改善在11月下旬基本停滞。这表明第一轮政策虽然有一定效果，但未能持续带动经济增长。在此情境下，更多的刺激计划会落地！稳定房地产市场无疑具有积极意义。 LPR 下行，2025 年房贷利率或近“2 字头”。对普通家庭，购房成本降可低价购房。如首套房者，低利率使购房更易。以 300 万房贷款为例，利率降 1 百分点，20年贷款月供减近 1000 元，长期省可观成本，刺激房地产需求。![]()
整体看，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，还在逐渐见底过程中，国家救房地产的决心已经全面体现在政策上，美联储降息周期来了，伴随美国步入降息通道，人民币汇率压力将极大缓解，国内货币政策空间将显著扩大。面对当前的经济形势，预计我们降息的政策可能很快也会出来，幅度可能不会很低。政策空间更大了，未来更多更重磅的政策会加码落地，2024年楼市出现了暖冬，2025年一季度一线城市和部分热点二线城市的小阳春也已经可以预期了。
