最近整理文件发现了我前几年买房时给自己做的投资回报率测算表， 感觉还蛮有用的，能够更好的建立持有成本和投资预期的概念，顺手放出来给大家参考下。
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左侧其实就是等额本息的贷款明细表，右侧的关键变量上，前面的都字面意思，便于理解我简要介绍下后面几个参数。
1，机会成本，就是买房投入的首付、月供、税费等成本，如果没有买房这个决策资金在手也是会有收益的。
哪怕完全对理财等其他投资完全没概念，在银行躺着买个几乎0风险的r1r2的t+1理财，下限也在2.5%每年，具体的机会成本每个人都不一样，表中我取了个下限值。
2，租售比，就是年租金和房屋市值之间的比例，正常这套房子放到市场上出租是能产生收益的，哪怕我们是考虑自住，虽然没有带来具体收益，但住了之后也是减少了我们自己租房的成本，本质上还是自己租了这套房。
深圳目前的租售比大概在1-2%之间，表中我择中按1.5%来测算的。
3，倒挂溢价，现在很少人提到这个概念了，值目前房子买的价格和实际市值之间可能会因为备案限价或阶段性流通性问题存在比较大的出入，实际如果变成正常的二手房会有一定的溢价。
现在房子基本没了，所以表中我象征性的填的0%，实际上认真在市场中淘下，找到10%左右还是不难实现的。
上图考虑到整体观感只放了十年内的，如果有需要完整版或根据自身情况微调参数，可以扫码。。。
