现在的市场，对于预算800万左右的改善需求来说，其实有点尴尬。
首先，既然是改善置业，户型再怎么也得是个百来平的大三房，面积段就小不了。
其次，地段上也不太可能越改越差，配套、学校、交通这三点得优于中位线，这样一来，单价就得奔着9万+/㎡去了，总价段一不小心就到了千万级，如果是在西部置业，千万级的可选项还会更少点。
因此，改善预算在800万左右，我的建议是关注限价新盘，只是西部诸如华侨城、后海、深圳湾等核心板块，开发早，醇熟度高，新盘供应很少，导致房价仍在高位，现在入局很难说有多高的性价比。
如果考虑到未来的成长性，宝中是个不错的选项，一是在大前海扩容后，宝中被定位为“城市新中心”，二是腾讯全球总部（大铲湾企鹅岛）建设正快速推进，宝中具备不弱于前海桂湾的醇熟度和发展潜力。
——
宝中的成长性，是业内的共识，置业者看在眼里，开发商们同样心照不宣，于是就有了迟迟不入市的“四大捂盘王”。5月，非纯住的鸿荣源胤璇，发售129套商住产品，开盘基本日光，在海量的改善需求面前，极其稀缺的新盘供应显得杯水车薪。
在“狼多肉少”的背景下，宝中今年唯一取证入市的纯住新盘——阅臻府，成为市场关注的热点。这个纯住盘，不会配建保障性住房，目前已取证，据悉将于本月底开盘。首推313套建面约95-138㎡3-4房，平均限价8.86万/㎡，低楼层单价7字头起，最低总价700多万。
这个价格段，考虑到楼龄因素，性价比还是很高的。
旁边同样是小高层的第5大道高发西岸花园，楼龄有17年，成交价在8.6-9.6万/㎡区间。而楼龄超过20年的深业新岸线，成交价8.4-9.8/㎡区间。隔壁两大别墅盘，万科兰乔圣菲和润恒御园在7年前的成交价在10万+/㎡，因为产品不同，这里给大家作参考，不多赘述。
——
了解大前海的人都知道，整个片区最醇熟的地段只有前海桂湾和宝中板块，且二者的楼市基本没有价差，甚至因为宝中居住氛围更纯粹，部分楼盘的价格还略高一点。
事实上，宝安区对宝中板块的建设投入从来都是重点级，甚至显得有点“偏心”，配套规模和功能完善性都不弱于任何核心区。
从宝安体育中心往南，是区政府、海滨广场、图书馆、美术馆、少年宫组成的城市公共绿轴，再向前则是湾区滨海商业名片——欢乐港湾，光占地面积就有约38万㎡，深圳滨海艺术中心（湾区之声）和“湾区之光”摩天轮就在此处。
宝安中心地铁口是建面约36万㎡的壹方城，是深圳目前单体体量最大的购物中心，开业以来客流量稳居深圳第一，营业额稳居深圳前三，商圈影响力跨区域，辐射全城，与阅臻府（宝体站）仅有一站地铁的距离。可以覆盖吃喝玩乐购等消费需求，且业态很新，基本都是大牌主力店。
阅臻府2公里范围内，还有宝安大仟里（建面约16万㎡）、前海hop天地（建面约5.8万㎡）等特色大型商场，去前海山姆会员店也很方便，三站地铁即可抵达。
与阅臻府一路之隔，是近年来大火的海韵学校，为小班制办学，第一届中考开门红后，后面这几年也是稳步上升，21年中考最高分591分，平均分489.7分，550分以上占比19.67%。这个学校很重视孩子艺术素质的培养，光艺术社团就有90多个，会要求每个孩子至少进一个艺术类校队。
旁边是宝安小学、新安中学（集团）第一实验学校，其中宝安小学也是宝安头部的传统名校。
这个盘距离地铁11号线宝安站约800米，毗邻地铁1、5、11号线和建设中的首条环形线路15号线，规划中的28号线可能会更临近阅臻府。
根据《大铲湾北部片区控制性详细规划（草案）》，项目南面的裕安西路，将有1座桥梁直通企鹅岛，让阅臻府占据了大铲湾企鹅岛登陆首站的地利。
大铲湾企鹅岛总投资约319亿元，建筑面积约300万㎡，在腾讯“钞能力”的加持下，这里的建设进度很快，腾讯也将其定位为全球总部。未来将有约7.5万鹅厂员工入驻于此，将是一个对标苹果、谷歌的总部基地，会深刻地带动周边产业及人口结构的升级。
可以推断，正如前海的开发落地对于宝中东部楼市的拉升作用，大量的高收入人群迁入，企鹅岛周边的居住需求必然会大幅增加，对周边房价会有长期的提振作用。
——
阅臻府容积率约5.4，在新盘序列中算得上较低的，总建面约8.2万㎡，其中住宅建面约7.1万㎡，商业建面约5500㎡，还配备了6班幼儿园、托育机构、老人日间照料中心、社康中心等。住宅总套数为629户，规划车位710个，无配建保障性住房，车位很够用。
现代外立面采用了大面积的玻璃和铝板，观感在整个宝中处于第一梯队，窗地比也很高（房间窗口面积与该房间地面面积之比），采光好，通透性强。建筑呈点阵式错位布局，约90%房源是朝南向，最大程度地保障了每栋/每层/每户的视野，具备良好的采光及通风性。
步入阔气的酒店式星级大堂，是阅臻府为业主打造的八重归家礼序，仪式感层层铺垫，公区的打造很见水准。
私家园林中，打造了石林栈道、景观会客厅、漫步道、丛林主题乐园、康养庭院、阳光草坪等多元主题空间。将自然之美与人工造景融为一体，潺潺流水与阳光草坪相呼应，在听觉与视觉层面，创造静谧非常的感官体验。
社区内规划了度假风星级泳池，包括成人泳池、儿童池、休闲躺椅区、景观廊架、按摩池等功能区，业主下楼即可享受亲子戏水、阳光休闲的度假时光。
最值得一提的是，它超高的套内面积，加上阳台、飘窗等赠送空间，实用率最高可达98%。这个指标在当下的新盘市场中堪称罕见，与15年之前的二手房相比也不落下风，称之为“实用率天花板”也不为过。
套内面积的最大化，就意味着以更低的单价，享受更多的居住空间，比市面上大部分新盘都更具性价比。
再看看首推313套建面约95-138㎡3-4房户型图，是少有的敢把尺度标记上的项目，看来对实用率确实很有自信。
建面约95㎡三房两厅两卫，是传统的竖厅布局，动静分离。环形飘窗的设计，让南北向的采光俱佳，包括卫生间在内的所有空间都有大面积采光。玄关预留收纳柜的空间，方便收纳日常用品，也能作为展示柜。一体化大通厅直达阳台，面宽约3.6米，较为阔绰。
建面约108㎡四房两厅两卫，南向四开间设计，一间房直通宽约6米的大阳台，这个配置在百平出头的户型里很少见。主卧有个270°的立体飘窗，加上主卧卫生间的飘窗实现了三面采光。
建面约109㎡四房两厅两卫，是横厅设计，增大了会客空间的采光面，整体观感更通透大气。主卧南北通透，利于空气的自然流通，每个次卧的大飘窗都做到了全尺寸，采光面很大。
建面约138㎡四房两厅两卫，预留了变化布局的灵动空间，阳台面宽约7.5米，超大尺度可以打造成一个健身休闲区。主卧面宽超过了4米，且做了一个小型的衣帽间，起居舒适度更高。
目前，阅臻府已开放实体样板房，户型布局和得房率可以现场体验。取证后估计很快就会开盘选房，由于首推的产品只有313套，在宝中常年少有新盘供应的背景下，去化速度会很快。综合楼龄、单价和得房率来看，平均限价8.86万/㎡，最低总价700多万，大部分房源估计也不会超过千万级，是性价比较高的选项。
免责声明:本广告/宣传资料仅为要约邀请，其中效果图、示意图、实景图、模型展示等仅供参考，与实景可能存在一定差异，不构成开发企业的任何要约与承诺，不作为最终交付标准，买卖双方的权利义务以政府的最终批准文件及买卖合同所载内容及实际交付为准。本广告/宣传资料所涉及对项目周边环境、交通、商业、学校、规划设计及其他公共设施等介绍旨在提供相关信息，不构成开发企业的任何要约和承诺，买卖双方的权利义务以政府的最终批准文件及买卖合同所载内容及实际交付为准。本广告/宣传资料发布时间为2024年6月,所发布的内容为2024年7月前的信息，如有最新信息开发企业有修改的权利，后续如有更新请参考最新版本，敬请留意最新资料。
