深度楼测：深高北旁唯一新盘，使用率超高，样开太火爆！

文摘 2024-10-01 18:57 广东

顶层政策面发出房地产市场“止跌回稳”的历史性定调后，为楼市发展卸下心理包袱，各方面的执行力度和速度进入加急档位。

深圳深夜调整限购政策，基本等于全面放开，非深户核心区买房只需1年社保。并取消了住宅和公寓的限售，首套首付15%，二套首付20%（二胎二套按首套计算）。

央行正式确认下调存量个人住房贷款利率后，四大行迅速发布公告，将于2024年10月12日发布具体实施细则，并于2024年10月31日前对存量房贷利率实施批量调整。

“敏感”的A股已出现地产概念股的涨停潮，港股多支地产票也出现10%以上的涨幅。仅是在降息预期下，资金已开始在底部建仓。

上一次低息区间是2020年-2021年，那两年的楼市表现，大家想必也见证了。牛市何时真正开始，尚未可知，但看房量的火爆上升是实打实的。10月1日，深业上城学府正式开放样板间，再现深圳楼市巅峰期的人声鼎沸，大家都对建筑新规后的首个实体样板间充满期待，一探究竟。

深业上城学府的样开爆火，一方面因为降息预期下释放出新的改善置业需求，他们普遍认为今年的四季度大概率会是楼市底部，首付门槛又低至15%，再不上车恐错失良机；另一方面也是冲着深高北旁唯一新盘的名校价值。

深高北旁唯一新盘

名校成长型置业

与深业上城学府一街之隔的深圳高级中学北校区（新园），是龙华初中里妥妥的王者段位，综合实力全区排名第一，在全市的公办初中排名也能进入TOP10。

深高北在2023年的公办普高率为90.5%，中考570+的比例是13.30%，毕竟人家是深高级九年一贯制模式的本部校区，与深高南同级的“嫡系”，并非现在烂大街的集团化名校分校。

中考四大率长期位居龙华的TOP1。今年33校联考，深高北的A+线率为11.84%、A线率37.69%，考入前300名有25人，仅次于深高南校区。

我们中国家长对于卷教育的执念，在全球比也无人能出其右。因此，不论楼市表现如何，顶级名校的学位房哪怕存在数百万的溢价，也会备受追捧。

深高北学区房一直是龙华的价格天花板，可流通性很强。因为名校资源的加持，深高北所在的深圳北板块是8月份少数成交量上涨的片区，涨幅为31.3%，排在深圳前8位。

根据9月二手房交易数据，汇龙湾最新成交单价9.42万/㎡，莱蒙水榭春天5期最新成交单价8.45万/㎡，金亨利瑜璟苑最新成交单价11.3万/㎡，这几个盘的共性是目前都位于深高北的学区规划内。

相比之下，位于龙华实验学校学区的莱蒙水榭春天花园3期，近期成交均价在6.4万/㎡。建筑品质基本相同，唯一的学位区别产生了约2万/㎡的价差，总溢价接近200万。相当于仅深高北学位这一项，就值200万。

深业上城学府目前传出来的消息是最低单价大概在7字头，相比这几个老盘存在较大倒挂空间，且新盘的建筑品质和楼龄也更有优势。

选择深业上城学府，不但能以名校资源护航下一代的成长，对房产价值的成长性也是一种支撑。

获得感眼见为实

新规后首个实体样板

再说说新规后的户型亮点，深业上城学府在建筑新规出台后，调整了备案建面，从建面约80-142㎡调整为建面约79-139㎡，置业成本下调了约1-3㎡，这还只是公摊缩小的部分。

实际得房率得算上飘窗外扩20cm、部分户型阳台加深至约2.4米，以及约2㎡的设备平台，整体实用率可做到90%左右，相比以往新盘80%以下的得房率有很大提升。

这一前一后，相当于省出一大笔置业，让利购房者是实打实的。

深业上城学府飘窗示意图

具体来看户型，建面约79㎡的3房2厅1卫，是传统的竖厅格局，餐客厅一体化，三开间朝南。

客厅开间约3.05米，阳台进深约2.35米，可设置成观景茶台、健身空间或者是生活收纳区。卫生间三分离的布局，洗浴及马桶区都有推拉门隔开，使用互不影响，提高空间的使用效率。

L型可开放式厨房，操作台面做了加宽，方便放置各类厨房电器，外部多了个约2㎡的设备平台，新规调整后，加上阳台和飘窗的赠送，实际使用率很可观。

建面约97㎡的三房两厅两卫A户型，同样是竖厅布局，南向三开间。餐客厅创新性地设置了陪伴互动区，拓展了家庭休闲陪伴的空间。

一间次卧直通阳台，采光面更佳，阳台进深拉满至约2.4米，面宽约5.8米，景观视野较大，满足更多功能场景。套间式主卧居住舒适度也会更好。加上一半阳台、飘窗、设备平台的赠送，实际使用率约88%。

建面约118㎡的四房两厅两卫，是3梯4户的配置，减少电梯占用率，上下便捷。

一体化餐客厅进深超过10米，增强了开放性和家庭互动功能，额外的使用面积可以放下约2.2m长的餐桌，优化了使用动线，可作为阅读、办公的空间。

双开间阳台面宽约6米，让次卧可以拥有更充沛的自然采光，加上约2㎡的设备平台和飘窗，按新规调整后，实际使用率约88.5%。

建面约139㎡的四房两厅三卫，也是3梯4户的配置，两个主卧套间，居住私密度很高。边套主卧有一个约2.1米进深的私密阳台，南北通透，让空气自然流通。

连接客厅的主阳台是约2.4米的满配进深，面宽约4.2米，空间的观感更为阔绰。

个人比较喜欢这个分开的双阳台设计，将主卧的舒适度拉升不少，在市面上比较少见。且这个户型实际使用率是最大的，约为90.5%

是否标杆，还看地段

buff叠满的价值加成

深业上城学府所在的北站-红山板块，是深圳重点建设的七大总部基地之一——龙华核心区总部基地的核心板块，规划占位与深圳湾、福田中心区同级。

北站-红山板块，长期以来都是龙华二手成交最活跃的片区。即便是这轮周期调整，成交均价还是能占据8万+/㎡的高位。

原因有四点，顶配的交通便利性，头部的城市界面，相对纯粹的居住环境，多业态的商圈配置。

地理上，占据进入福田的地利优势，不论是地铁还是开车，这里都是通勤福田的首站，自然也成为福田置业需求外溢的首选，来此置业的多是来自福田的高收入人群，推高房价也就顺理成章。

深业上城学府步行可达深圳北站交通枢纽，可搭乘4号线、5号线、6号线，27号线（在建中）快速抵达各城区。接驳广深、深港高铁及深惠城轨（建设中），去香港西九龙、广州也很方便。项目东侧规划了27号线民宝站（规划中），2028年建成后可直达科技园、后海至前海等地。

北站-红山板块的城建配套有兑现醇熟和密集度高两个特点，在约2000亿的建设投资加持下，这里的城市建面已进入深圳的第一梯队，深圳图书馆北馆、深圳美术馆新馆、龙华城市客厅（展览馆）、演艺中心（演艺馆）、深圳市文化新馆（建设中）这五大场馆已基本落成，且集中在2公里范围内，这点类似于宝中板块，重点开发，重点建设，将城市精华汇于一处。

北站-红山板块的开发不是一味的起高楼，而是兼顾城市与自然的融合，无论绿化率还是舒适度，这里都是龙华的头部。

未来将在深业上城学府附近建设的约12万㎡绿芯公园，会与北站中心公园、商务区绿轴组成自然自在、休闲娱乐的大体量公园群。目前处于方案论证当中，被定位为北站的生态地标。

这里是龙华最有质感的消费目的地，有华南首个Costco这种会员制的仓储式卖场，也有红山6979这类开放式的商业街区，以及壹方里、龙华天虹购物中心这些集中式商场，未来还将引入约13万㎡万象系商业，覆盖各类业态及各层级的消费娱乐需求。

目前披露的消息是深业已正式签约万豪旗下奢华5星级“Luxury Collection酒店”和4星级“AC酒店”，这个配置已经算是超出指标了，也体现了深业的操盘实力，落成后将极大提升北站商务区的待客规格。

整体来看，除了深高北名校资源推高的价值上限，标杆级的城市配套也让深业上城学府站稳了片区价值的基础。

最后说一下这个盘的开发商——深业集团，作为深圳市国资委直管的大型综合性企业集团，在深圳有不少经典项目，不乏如深业上城、深业中城、深业云海湾、深业世纪山谷等标杆盘，建筑品质和开发实力还是更有保障的。

深业上城学府在深高北这样的顶流地段，又是建筑新规后首批即将入市的住宅产品。不少人看过了实体样板间后，都感叹空间让利，诚意满满，或许会成为地产行业进入健康发展轨道的起点。

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唐老师傅Pro

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