现在是不是买房好时机
文摘
2024-11-18 22:28
广东
十月份市场好起来之后这一个多月，我们团队接的咨询很多，基本都会聊到那个老祖宗传下来的经典话题：现在是不是好的买房时机。这个必考题换个角度就是接下来市场咋走，到底是涨是跌；这关乎到后面能不能有更好的买入价格以及等下去能不能买到更好的选择。对市场关注深点应该不难发现，相比起十月初，现在的市场环境已经发生了很大变化：二手方面位置好点的新一些带好学校，具备两个要素以上的楼盘，基本涨幅都在10%以上。新房好点的基本上都清盘或只剩下弱势户型几套天地楼层啥的，差点意思的楼盘货量剩的多点大多也都是因为真的回收了折扣。有考虑买房且有关注市场十月份没下手的，到了现在面对剩下新房哪点歪瓜裂枣和小幅涨价还爱搭不理的业主，基本上都不太扛得住。然后局面就尬住了，显而易见这个月开始市场不论新房还是二手成交量都放缓了。以后的走向主要是看买卖双方这僵持之下谁先怂，卖方扛不住那就价格回调甚至接着阴跌，买房扛不住那当下价格就能彻底夯实然后进入新一轮的博弈节奏。我看我身边部分朋友对后市态度是有点偏消极的，逻辑也有他的道理，眼下虽然市场政策面给的支持很大，后面甚至可能还有大招接力；但经济面的问题，人口的问题，国际形势的冲突等等问题并没有解决，市场长期的有效支撑还缺乏，谨慎点总没有错。这话听着没啥毛病，但对于普通的购房者而言，感觉有点太过宏大叙事了，中长期市场对错很难争辩的；未来没到问题能不能被解决都无法证真证伪，除了互相对骂sb吵不出啥结论，对普通人也很难作为决策参考。就短期几个月到半年的市场来说，需求结构的变化、新房二手供应量的变化，通过几个关键变量和数据分析，并不难看出走向。目前显然不论新房还是二手的选择及条件比起之前都变苛刻了，在这种情况下许多买家选择观望无口厚非，所以明显能看到成交量下来了。1，新房和我之前预测的一样，现在已经到了收尾阶段，后面一年也因为拍地少明牌量少盘差。过去及上个月因为新房在性价比上的绝对优势，新房成交量比二手多一倍，占市场六七成，这部分需求接下来绝大部分都得回流到二手上。2，改善人群的释放也正如我前面聊到的，最近明显换房客户激增.以前（房子难卖-无法换房-有效需求少-房子难卖......）这个死循环因为行情变好反过来了（房子好卖-先买后卖-需求提前释放-有效需求多-房子好卖...）。3，外地购房者明显增多，基本上现在外地稍微有点知名度全国楼市类型的kol都想来深圳带货。。这部分群体再多也没法变成市场主流，基本都是10%以内，过去在新房可能体感还不咋明显，但目标是二手时通常因为市场环境不熟，普遍对价格是不咋敏感的。基于这几点，当前阶段需求结构的变化+优质新房的迅速消化+优质二手的价格波动，现在可能还只是个起点。成交量很难再变得像之前那么大，但接下来在二手房市场买卖双方即将展开新一轮的博弈，这其中供求关系矛盾明显更大。现在的买房时机显然是不如十月份的，但看这意思短期这一年半载也很难再回去了；短期市场如此，相当于在这么个小周期内都很难熬出比现在更好的机会。目前这局势虽然剩下一堆歪瓜裂枣买着难受，但后面的格局大概率更加不友好。长期的市场谁都说不准，一切皆有可能，遥远的未来再来个三年寒冬，重新腰斩也不会觉得没可能，经历这一轮黑天鹅之后感觉现金在手过好日子，有没有房也都不是啥大问题。只不过如果考虑买房，要么趁早买，要么这一轮就别买了过几年再看；选择哪个都没有对错，只要愿赌服输就行。反正条件这么明显的情况下，真没必要犹犹豫豫等进一步变贵变差再卖徒增成本。
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