傻宝才急着现在卖房
文摘
2024-10-09 23:56
广东
深圳楼市929新政之后这一周，市场肉眼可见的在变好，很多朋友在问要不要蹭现在热度高把房子给出了，另外就是有许多b在互联网上老忽悠让人现在抢跑啥的，针对性的我想分享下个人看法。
目前市场到底咋子样我前面文章有分享过，简而言之就是：新房销售的活跃度极高，国庆期间有些项目夸张点说差不多平均每天是和之前每个月的销量大差不差。。普遍日销量是之前周末大概大约四五倍的样子。二手方面次新热点片区没有新房作为直接竞品那种，尤其是总价过千万的那种，普遍成交价涨幅在10%左右的样子。剩下大部分二手房（八成以上），价格涨幅并不明显，就交易活跃度变高了许多，笋盘被消化完了且业主没那么好说话或者不太愿意卖。如果说今年的八九月份几乎是我这几年接触的最黑暗的行情，那十月份就是这几年接触的最好的市场，市场信心、交易活跃度巨高。涨幅比起同样能达到10%的去年三月份，虽然变得往局部更加分化，但毕竟当时是发酵一个多月的结果，而这次目前只跑了一周多点，同时新房变得卑微了太多了 对购买力的分流会更加明显。
理解了目前市场的情况后，新问题是这波行情的持续性怎么样，这是大部分朋友特别关心的点。对于特别长期的市场实话说我也拿不准，这里面会有很多的宏观因数是完全未知且不可控的。不管是未来和对岸的博弈还是经济环境又或者我们国内的政策走向，国运我能力有限占卜不出来，我不想一本正经的忽悠人。但短期几个月到未来半年的走向，我大概可以说下我个人观察的视角。就接下来的市场还有三个比较积极和正向的变量：1 ，新房供应量持续性的问题，由于近一年多来我们深圳只拍了两块住宅用地，这直接导致了我们今年乃至明年整年都没啥特别像样的项目入市。目前热销的这些新房其实大多在以前的认可度都一般，但滞销到现在加上销售压力大了折扣、佣金给的诚意十足，才慢慢被市场接纳。就我们现在这新房的去化速度，感觉到月底前基本上像样点的盘子，都能卖的七七八八甚至清盘，届时往后很长时间内都很难有啥好的新房可买，这部分需求几乎必然只能不得不被迫退回到二手市场。目前新房和二手的销量大概就各一半的样子，相当于二手买卖双方博弈压力会大上一大截。2，限购的放开还是有作用的， 目前深圳购房的限购要求是真的宽松，只要有身份证就能买房，带个户口本三五套也能给安排上，首付一点五成也很有诚意。对于本地的购房群体而言，这几年都跌麻了，信息得需要很长时间来恢复，但对于外地购房群体就简单很多，就是跌了这么多，应该可能是个机会，不会想的太复杂，下手会更加简单纯粹。中介的朋友圈虽然发了很多外地人来抢房的低俗段子，但我实际和许多外地的自媒体交流，确实是在这方面的团购在变多，同时各个关外新房的外地购房者占比显而易见的变大。这个给不了数据参考，只是分享这么个角度，确实一定程度明显有在吸纳全国购房需求了。3，换房群体的释放，这部分人群在过往的市场中一直是比较主力的购房人群，甚至能占到交易量的近一半。过往对于这类群体是极度不友好的，市场行情差交易流通相差就意味着卖房得先卖后买，不然买了房子原本房子卖不出去甚至一起跌，风险太大了。这直接导致了行情差房子卖不了，换房需求很难被释放出来，市场中需求量被抑制和变少，又进一步导致交易流通性和行情就更差了，换房就更难了，然后一直恶性循环。一旦市场流通性起来，价格有上浮趋势先买后卖会是更主流的做法，甚至对很多人来说先卖后买的踏空风险也会很担心，市场变化导致的换房心态的转变会直接导致几个情况。一方面房子会更加惜售，二来许多购房需求可以直接释放而不会被卖房约束，三则整个市场可以逐步恢复到原来可以正向循环的场景。
目前这三个方向的趋势都很是明显，只不过也需要时间去发酵，能不能发酵到这个程度及观点能能否成立，实话说我也保不齐。但对于卖房的朋友们，我感觉有个很中肯的建议及很容易理解的逻辑：就是哪怕在我们过去三年深圳楼市这么差，甚至可以说是极端恶略的行情下，其实房价也是稳步阴跌的过程。在出现信心回归价格上行的时候，比如去年三月份普遍10%涨幅，却是在一个月内不到就发酵到的。在这种环境下，整个市场热度在且短期已经有热门板块带头跑出了还不错的表现，后面也有几个正向因数作为预期，为什么不再观望下等等看呢。就算真就这波市场高开低走，那再卖又有啥损失。。。这不明摆着是个成本小赢面大的决策。说白了，不是说不能卖， 而是在不知道会涨多少的情况下，如果等下去或者晚出手的代价并不大，完全可以观望到市场价格变好并夯实之后再出手。毕竟“止跌回稳”这个大方向，可是和当年“房住不炒”一样，有人在撑腰的。
