新房户型越来越离谱
文摘
2024-10-16 23:56
广东
深圳的新房由于这几年超高层变主流，加上户型设计规范要求变高，显而易见的得房率越来越感人。这期间诞生了些极端梯户比下一百二十多平的只能普通三房产品，硬生生被市场骂了几年，公摊被反复拉出来诟病。各地应该也意识到了这方面的矛盾，加上本身随着市场下行新房也普遍有了销售压力。不少地方像我们sz和隔壁gz，陆续在今年出台了建筑设计新规，其中对公摊的判定要求放宽了。gz大哥走到了前面，新规之后市场中涌现了一大批的高得房率新房，大家拍手叫好，市场反响也相当不错。本来大家也预期sz在新规发布之后也能如此，回归以前的高得房率甚至超100%得房率，回顾89平四房遍地跑那个时代，结果一看新规文件其实就雷声大雨点小。
1，阳台是可以放心做大了。但在原本基础上做大的要正常算建面。。要不是豪宅，这条可以忽略。2，飘窗进深0.6米变成了0.8米。可以多拓点好用些，但还是不能敲掉飘窗。3，避难层、机房等部分的公区公摊面积要求降低了，而非整个避难层，电梯不算建面。能省点公摊但省的并不多。总得来说单凭这几点，新房的得房率应该和以前差别不大的，大概就多几个的样子，确实算利好，但体感不大。因为过往户型得房率高，面积赠送大的基于以下几点来的：1，搭板，就是在前期设计大量的中空区位，等官方验收之后再委托第三方公司悄悄搭上去，变成室内面积。2，阳改房，基于阳台只算建筑面积的一半，把其中一个房间在前期做成阳台，等交房再封窗。3，少公摊，之前不是超高层的适合，不用建避难层，电梯也能少做一部。新规在公摊的判定是上放开的并不明显，大的规范逻辑其实大差不差，基本还是之前那个壳。像光明满京华新的一批，上城学府就是这样，基本飘窗大了加上大部分房企有意识的把飘窗做大了，看着得房率会好点，实际上还得一样睡飘窗。要说比较革命的差别，以前八十平左右的产品，三房只能搞成一卫，现在是真的可以多挤出个卫生间了。
不过最近有个例外感觉是个比较转折的趋势，就年初在民治八号仓附近，中建新拍的那块地—中建鹏宸云筑，最近开了售楼处挺热的，这项目的产品挺离谱的。89平四房的产品真就被他们给搞回来了，虽然部分房间尺度还是不如早期的二手产品，而且许多功能分区依旧是靠飘窗撑起来的面积，但总归是个好的灶头，得房率确实是比以前好蛮多的，目测算上飘窗能到100%+。关键是有两个细微变化， 感觉很少人注意，这可能是个大趋势：1，阳改房重回舞台，就是以前的户型设计有些是把房间做成阳台（阳台只算一半建筑面积），等交房之后把阳台改成房间，进而巧妙的提高得房率。2，花池改阳台，道理和上面差不多，就以前这方面也是不允许的，这项目两个位置的花池都是这样来设计的。虽然房企本身可以以实际规划交付，在各个位置贴满风险提示，甚至合同加上各种条款，然后有问题把锅推到业主的个人行为上，但本身在产品设计和推广上就有一定的诱导行为。此类违规操作，随着户型设计报规卡的越来越严，除了早期规划的项目很少能见到这种情况了。就不知道是用啥子手段，现在新地都能给搞成。
对于消费者而言正常来说，不管咋搞总归的得房率变高了，应该是好事，但实际情况还真不一样。随着新房不再限价，以后的定价只会和二手一样越来越市场化，所有产品上的优势都会在价格上有体现。这部分所谓的赠送面积，其实也是花钱买的，但因为存在一定的信息不对称，也客观上属于违规设计，实际交付并不一定能搞成。像我同事以前买的前海时代一期，当年因为可以搭板有个房间是赠送面积，为此花了更贵的总价买入，但到手之后因为各种原因判定成违建房子被查封。。必须拆除之后才能交易，实际也确实理亏，最终诉求无门只能干吃哑巴亏照做。然后就是笔架山公馆事件，也是个历史性的转折点，感兴趣的朋友可以去百度了解下。
不过呢，哪怕这样有一说一，中建这项目确实也是不错的，岭南园林挺有特色的，看着品质感并不错，加上华南物流园整体旧改之后这块周边也有期待的空间。因为拿地成本比较低，总共有近两千套，哪怕市场好第一批肯定会想走地价走量一波先的。拍脑袋凭感觉来说，均价估计不到五万，算起来3房2卫套均不到390（78平），4房套均不到450起步估计都不一定到400（89平），还是蛮有竞争力的。感兴趣的朋友可以扫码入群一起讨论下，我们也有专门的媒体渠道优惠，要买可以省不少钱，比传统中介和售楼处都便宜，欢迎找我们对比。![]()
