新房咋还越卖越多
文摘
2024-10-26 22:08
广东
深圳楼市929新政开始那会，市场迅速实现了“止跌回稳”，明显各个售楼处都一片飘红，但还是有些人看官方“滞后”的网签数据表示质疑。搞的深圳房地产信息平台的数据统计板块紧急改版，统计口径多了个认购数据（滞后短）的栏目，以至于这个月还没过完新房成交量就已经近万套了，堵住了悠悠众口。成交量这块没话说了，紧接着又又有许多小天才观察到了新房目前未备案房源的库存量，觉得现在还有四万五千多套房源没备案。尤其是前几天住建有公示了深圳四季度待入市的新房项目清单，里面又是一万多套预计入市，好像后面又增加的供应量并不少。在新房这么大的库存量和新增库存量压着的情况下，市场谈何起来， 后面的持续性会是个问题啥的。新房库存这块，四万五千套的库存新房，这个数量确实算多的了，历史峰值大概是今年年中，我印象中最多大概是五万五千套左右，到了九月底接近五万套，在整个深圳楼市的历史中都算高位。近一个月去化接近一万套左右，但因为有新入市的新房，所以实际上总库存净去化大概五六千套的样子。就看着最近这一个月，整个新房市场都快卖空了，各个自媒体都在说新房基本都快清盘了，很快会无房可卖，实际上总库存量就只是少了1/10，听着就很尴尬。但如果大家熟悉过往的深圳楼市会发现，其实以前哪怕是新房极热甚至大涨的时候，基本上大部分人买房都不会把新房作为主力选择，库存量也并不小。![]()
原因也很简单，龙岗、坪山、盐田、大鹏、深汕这些个不咋主流的地带，基本占了半数库存。。大多卖房全随缘。![]()
各个重点片区中相对热度高得新房，占比其实就10-30%，剩余部分得新房都一些奇奇怪怪的位置，又或者价格上缺乏性价比那种。。比如龙华观澜那一堆还有万福花园。所以哪怕在过去那一轮惊涛骇浪的大涨行情下，能买看的过眼的新房没几个，几乎没啥新房能买，也还是有两三万套库存在那。很多人觉得新房库存大是因为去化目标就错了，新房卖空并不是五万套卖到0套；基本卖到四万套左右的时候，各个片区的热门楼盘就全线清盘了；到了三万套的时候基本就只剩下非主流片区或各区边角料新房了。至于后面的新房增量，因为过去一年多真就只拍了两块地，房企又没钱搞旧改，接下来新房项目大幅度缩水是必然的。| 年份 | 18年 | 19年 | 20年
| 21年 | 22年 | 23年 |
| 拍地量 | 13宗 | 14宗
| 34宗
| 40宗
| 33宗
| 13宗 |
四季度待入市新房清单确实是官方整理的，但这玩意真就没那么准，看着有一万套，如果关注过三季度待入市清单就会发现。。。![]()
我们这一批有六七成的项目，其实在之前也预告过要入市。。鸽到现在，这玩意一直不咋准。我估计只是简单做了个意愿征集，然后就给挂上去了。。。官方新房的备案状态、网签数据等等都是完全的公开透明，虽有滞后但也慢不了多少，可以肯定这些数据都是客观事实。只不过对于绝大部分的普通购房者而言，如果对数据的构成、体量没比较深的概念；缺乏对数据逻辑结构的理解以及数据前后变化的比较能力，大部分时候看数据都没啥太大意义。
